Реконструкция фасада здания: что включает и как провести

Под реконструкцией понимается полная замена поврежденных элементов фасада или изменение всего фасада. Часто используется термин «реконструкция фасада». В этом случае перечень задач включает следующие этапы

• Штукатурные работы,
• Заполнение трещин,
• малярные работы,
• укрепление каменной кладки,
• Монтаж вентилируемых фасадов,
• Изготовление карнизов, водостоков и других конструктивных элементов,
• замена теплоизоляции и т.д.

Перед началом фасадных работ подготавливается проект, стены осматриваются на предмет дефектов, здание в целом очищается, а старые покрытия удаляются. Правила, по которым должна проводиться реконструкция фасада, описаны в Снип 31-06-2009.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368. 1325800. 2017 — это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта зданий и панелей квартир длиной до 75 м. Перечень фасадных работ, входящих во все замеры, выглядит следующим образом

1. Теплоизоляция наружных стен и кирпича.
2. Звукоизоляция оконных проемов и балконов.
3. Двойное остекление окон на внешних и внутренних балконах.
4. Переоборудование внешних балконов и лоджий, столярные перегородки, влагоизоляция.
5. Установка или реконструкция, ремонт навесов над террасами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвалы, вспомогательными помещениями.
6. Устранение дефектов фасадов, цоколей, опасных выходов, шпунтовых наружных стен, бетонных дорожек вокруг зданий, водостоков.

Важно: Состав работ, выполняемых при капитальном ремонте многоквартирного дома, определяется проектной документацией.

По каким правилам выполняются работы?

Постановление Госстроя РФ № 170 и СП 71. 13330. 2017 описывают правила и требования измерительного комплекса для восстановления лицевого фасада МФБ.

Правила определяют завершение следующих этапов реконструкции до начала фасадных отделочных работ

1. Установка конструктивных и защитных конструкций: решетчатого покрытия для защиты от строительных лесов, влаги, солнечного света и пыли.
2. Монтаж электрической сети, если это предусмотрено проектом.
3. Заделка швов и стыков между панелями и блоками указанными материалами.
4. Устройство оконных и балконных проемов.
5. Устранение зазоров между окнами и балконами.
6. Установка построенных изделий.
7. Установка гидроизоляции и теплоизоляции, выравнивание поверхностей наружных стен.
8. Исправление креплений в водосточной системе.

Все этапы мероприятий, проводимых на фасаде MFB, фиксируются в специальном календаре.

Отделка проводится на цоколе здания, при средней температуре окружающей среды 5-30 градусов Цельсия. Работы начинаются с поддержания этих цен за два дня до начала работ и через семь дней после их завершения.

Если термометр показывает менее 5 градусов Цельсия, правила предписывают использовать материалы с ингибирующими элементами и повышенной влагостойкостью.

Стены зданий должны быть окрашены при температуре не ниже 10 градусов Цельсия. Необходимо использовать краски на органических растворителях.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта в столице является местный орган власти или компания, называемая Подрядчиком. Согласно Закону о жилье и Федеральному закону от 21.07.2014.255, это некоммерческая организация, уполномоченная на проведение соответствующих мероприятий и имеющая необходимые разрешения и согласования.

Региональные агентства создаются местными органами власти в рамках Программы капитального ремонта жилых домов.

Подрядчики выбираются жителями общины жильцов путем голосования. Данные о выбранной компании указываются в протоколе. Документация направляется в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность капитального ремонта зависит от срока службы конструкции и срока службы элементов фасада (пункт 1. 7, MDS 13-1. 99).СП 368. 1325800. 2017 определяет минимальный фактический срок службы МФБ и данные до проведения капитального ремонта.

Согласно пунктам 4. 4 и 4. 5 степень естественной недостаточности или износа определяется комиссией по оценке технического состояния здания. Вид, продолжительность и методы проведения инспекционных работ регламентируются ВСН 57-88Р.

О том, как узнать по адресу, когда планируется значительный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

Согласно п. 5.1 Жилищного кодекса и ст. 189 ЖК РФ, сроки восстановления и ремонта фасадов многоквартирных домов определяются жильцом.

Для оценки объема необходимых по нормативам замеров приглашаются эксперты. Жильцы голосуют по рекомендациям экспертов и совместным решением выбирают сроки. Сроки проведения работ фиксируются в протоколе, направляемом в управляющую компанию.

Нормативный срок капитального ремонта фасадов зданий по данному направлению утвержден ЖК РСФСР в «Нормах продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и городских сооружений» и представлен в таблице 1. Таблица 1 — Капитальный ремонт фасадов.

Таблица 1 — Продолжительность ремонта фасадов

Площадь фасада здания, М2	500 макс.	501-1000	1001-1500	1501-2000	2000 и выше
Рабочее время, месяцы	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При ремонте фасадов МФБ подрядчики могут столкнуться с рядом проблем. Почти все они приводят к изменениям в плане действий. Последствиями этого являются более высокие материальные затраты и сокращение сроков.

Технические

Разрушение наружного слоя стены

Чрезмерное разрушение частей стены, не включенных в первоначальную смету, может привести к дополнительным ремонтным работам и увеличению материальных затрат.

Меры по удалению глубоких участков отслоения наружного слоя стены регламентируются приказом №. 170 Государственного комитета по строительству Российской Федерации.Покрытия полностью удаляются у основания бетонных плит или кладки. Там, где есть незакрепленные участки, их удаляют и заменяют новыми.

Отремонтированные участки также должны быть изолированы от влаги.

Задержка сроков.

Судебные разбирательства с подрядчиками по плановым ремонтным мероприятиям регулируются Жилищно-коммунальным кодексом РФ, который определяет обязательность выполнения всех наложенных обязательств.

Несоблюдение сроков проведения капитального ремонта может привести к административной и материальной ответственности, а также штрафным санкциям по договору, в зависимости от решения суда.

Сезонность.

При проектировании ремонтных работ необходимо учитывать сезонные и климатические условия окружающей среды, как это определено в Постановлении Госстроя РФ № Conduct 170 и СП 71. 13330. 2017 г.

Анализ погодных условий подтверждается метеорологическими данными. Сметы составляются на основе подходящих материалов, способных противостоять агрессивному воздействию погоды.

Неожиданные изменения погодных условий могут привести к увеличению сроков завершения ремонта.

Гарантия.

Использование ухудшенных материалов или непрофессионального персонала подрядчиками для ремонта фасадов приведет к сокращению срока службы ремонта.

ВАЖНО: Статья 182 (2. 3) ЖК РФ защищает права жильцов, устанавливая гарантийный срок не менее пяти лет с момента подписания акта интеграции. В течение этого срока все дефекты и неисправности, обнаруженные подрядчиком, должны быть устранены.

Экономические

Недостаток средств из-за неоплаты коммунальных счетов

Каждый месяц, оплачивая коммунальные услуги, жильцы многоквартирного дома обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Эти деньги накапливаются на специальном счете. В другой статье подробно рассказывалось о том, как создать счет на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и фонд капитального ремонта.

Если накопленной суммы не хватает до начала работ, жилец может сделать сбор дополнительных денег. Второй вариант решения проблемы — кредит, который плательщик многоквартирного дома выплачивает через управляющую компанию.

Жилищная инспекция выявляет должников среди плательщиков жилья. Список направляется в жилищно-эксплуатационную компанию. У жильцов есть два месяца на погашение долга. Если денег нет, решение о взыскании требуемой суммы принимает суд.

Если необходимо провести дополнительные мероприятия, выходящие за рамки сметы.

Мероприятия, не включенные в смету, также обойдутся бюджету в стоимость ремонта фасада. Необходимые суммы выплачиваются местным органом власти за счет собственных средств. Однако после завершения запланированных мероприятий жильцы дома обязаны вернуть оставшиеся средства в соответствии со статьей 182(7) Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обязательным условием содержания МКД является регулярный капитальный ремонт. Из нашего материала вы узнаете, что такое капитальный ремонт, чем он отличается от реконструкции и что входит в перечень работ по восстановлению кровли многоквартирного дома.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Важно знать, что входит в текущий ремонт фасада. Согласно приказу Госстроя Украины170 , к этим задачам относятся

• заделка швов и трещин в наружном покрытии,
• устранение дефектов деревянной обшивки; и
• покраска фасада и устранение незначительных повреждений покрытия.

Обычный ремонт фасада — это мероприятия, проводимые в соответствии с плановым капитальным ремонтом или естественным износом элементов здания (ч. 2. 3, п. 4). Продолжительность применения мер принуждения регулируется нормативными актами жилищного хозяйства и коммунальных служб (В чем разница между текущим и капитальным ремонтом МФБ). .

По результатам применения мер текущего воздействия составляется акт приема-передачи, который подписывается представителем собственника многоквартирного дома или обслуживающей организации (ч. 2. 3, п. 8).

Обновление фасада здания — это совместная работа жильцов и управляющей компании. Финансовое бремя полностью ложится на жильцов дома. График проведения мероприятий определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Закон регулирует списки, сроки и процесс обновления фасада.

Оформление разрешения на изменение фасада здания

При проведении ремонтных работ целесообразно подписать акт о праве собственности и проведении работ без демонстрации (для гидроизоляции и подключения к инженерным сетям). При наличии несущих стен (укрепление) необходимо подписать акт о невыявлении работ с исследовательской компанией. При завершении ремонтных работ акт выполненных работ должен быть подписан с проектной организацией.

Свидетельство о регистрации права собственности должно быть переоформлено Росреестром в месячный срок; если Росреестр отказывается его выдавать (что часто происходит с 2012 года, в связи с отсутствием в Едином государственном реестре всех необходимых сведений о помещениях и зданиях), то Единый государственный имущественный Регистрация необходимых сведений в Реестре.

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

• Количество этажей меняется в большую или меньшую сторону,
• Существующие в здании чердаки переоборудуются в мансарды,
• к зданию добавляются дополнительные нежилые помещения; и
• Перестроенные медины,
• когда здание требует значительного переоборудования путем замены инженерных коммуникаций и укрепления конструкции.

Переоборудование нежилых помещений означает внесение значительных изменений в экстерьер (фасад), увеличивающих или уменьшающих общую площадь здания. Например, площадь нежилого помещения может быть увеличена путем добавления входной двери.

Адвокатское бюро

• Отдельные входы, реконструкция старых входов, украшение входов,
• увеличение размера или количества окон,
• обустройства зимнего сада,
• Расширение пространства и т.д.
• Для реконструкции фасада здания требуется разрешение на реконструкцию.

Перестройка фасадов также необходима при увеличении временных или постоянных нагрузок, а также при увеличении подземного или подпольного пространства. Часто реконструкция проводится, когда рядом строятся новые здания, располагаются коммуникации или когда происходит ухудшение структуры или изменение состояния грунта.

Как рассчитывают стоимость капитального ремонта фасада здания

Данные и суммы берутся не с потолка. Еще в 2009 году Минстрой России опубликовал методические рекомендации по таким расчетам.Стоимость ремонта фасада здания за М2 зависит от ряда факторов.

• Стоимость аналогичных работ в рамках региональной программы (не менее 5),
• Стоимость проектной документации и услуг строительного контроля,

• состояние здания, фасада, конструкций, элементов и технических систем (общепринятое «правило» гласит, что капитальный ремонт требуется, если повреждено не менее 30-35% фасада),

• максимальные затраты на капитальный ремонт, утвержденные для конкретной территории (согласно статье 190 Жилищного кодекса РФ); и

Кроме того, на эти расчеты (сметы ремонта) влияют.

• специальная оценка, анализ состояния фасада,

• вероятность механических повреждений (включая отделку, облицовку, утепление, трещины и дефекты)

• Год постройки здания, дата последнего ремонта (текущего или капитального).

Юридически и простым языком

Юридическое определение реконструкции недвижимости дано в статье 1, части 1, статье 14 Градостроительного кодекса РФ. Это относится к аналогичным работам на фасадах зданий. Каждый вид реконструкции подразумевает изменение параметров его установки или частей, а также качественных характеристик механического оборудования.

Исходя из особенностей данного типа задач, реконструкция фасадов характеризуется следующими оттенками

• Если работы затрагивают несущие конструкции и создают потенциальную угрозу безопасности здания, необходимо получить разрешение на строительство.
• Если задача реконструкции фасада связана с эстетическим ремонтом внешних стен или элементов здания, разрешение на строительство не требуется.
• Для некоторых видов фасадных проектов, не включенных в правила, не требуется разрешение уполномоченного органа (например, в столице с 2011 года запрещено устанавливать внешние кондиционеры на фасаде здания).

Поэтому там, где плановые работы связаны с изменением несущих организмов (стен, перекрытий, фундаментов и пр.), они представляют угрозу целостности и безопасности здания. Они выполняются на основании разрешений на строительство под надзором государственных и муниципальных органов.

Реконструкция может также изменить внешний вид здания (например, изменить цветовые характеристики фасада). Поскольку здания в черте города должны отвечать общим архитектурно-художественным требованиям к внешнему виду, корректировки в этом направлении осуществляются через Художественный совет Москомархитектуры. Единая строительная политика Москвы заключается в изучении и утверждении проектной документации и строительных решений.

Комментарий эксперта. Даже если план реконструкции фасада не предусматривает изменения основных и капитальных элементов здания, сначала необходимо подтвердить необходимость получения разрешения на строительство. Незаконная реконструкция участков здания может привести к административной ответственности и значительным штрафам. Чтобы исключить негативные последствия, рекомендуется обратиться к специалисту-эксперту в этой области.

Постановления правительства Москвы

На территории столицы, помимо Российской Федерации, действует несколько региональных нормативных актов, определяющих перечень задач, связанных с переоборудованием, переустройством и реконструкцией помещений и зданий. В этих документах можно уточнить, требует ли проект фасада согласования и в какой форме выдается лицензия.С 2017 года необходимо соблюдать следующие нормативные акты в области ремонта и реконструкции зданий

• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года («Постановление № 432-ПП»),
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года («Постановление № 508-ПП»); и
• Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 года № 624 (далее — Приказ № 624).

Постановлениями Правительства Москвы утверждено приложение, содержащее перечень объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство. Своевременное разъяснение этих норм позволит сэкономить время при согласовании проектов реконструкции.

Примеры реконструкции

На основании положений постановления № 508-пп и № 432-ПП следующие виды фасадных работ могут выполняться без разрешения на строительство, но с утверждением документа об изысканиях:

• расположение балконов, лоджий и других подобных архитектурных элементов на первом этаже здания,
• инвестирование ограждающих конструкций здания новыми строительными материалами, отличающимися от первоначального состояния фасада,
• приминение, установка или изменение внешних конструкций — навесов, витрин, тентов и т.д. (без опоры на поверхность почвы),
• Возведение, демонтаж или реконструкция киосков, связанных с внешней границей здания, свинарника,
• Устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения,
• оконные и дверные проемы — реформирование, ликвидация, объединение, размещение и т.д.

Для проведения данного вида работ в Москве необходимо не только получить планы, но и оформить положительное техническое заключение о том, что здание и сооружения не пострадают.

Комментарий эксперта. Выдача технических заключений по выполнению проектной документации и московским вопросам входит в компетенцию специализированных профессиональных организаций. Эти организации должны быть членами саморегулируемых организаций в области строительства, а также иметь разрешение на проведение изыскательских работ на территории Российской Федерации.

Мнение Минрегиона о реконструкции фасадов

Для безопасного проведения работ на объектах капитального строительства необходимо подготовить и утвердить план реконструкции. В отношении данных видов работ на фасадах зданий в Приказе № 624 Министерства регионального развития Российской Федерации перечислены требования к обязательным техническим исследованиям и подготовке проектной документации

• облицовка поверхностей фасадов зданий природным и искусственным камнем и линейным камнем,
• устройство вентилируемых фасадов.

В № 624, в свою очередь, указано, что это задания на фасады зданий, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Составление технического задания на реконструкцию фасада дома (например, многоквартирного) не должно предусматривать получение согласия собственника жилья. Данное согласие входит в пакет обязательных согласований. w

Все консультации предоставляются бесплатно.

Реконструкция помещений и фасадов жилых зданий представляет собой потенциальную угрозу для населения. По этой причине для положительного утверждения проектной документации профессиональным органом подготавливается технический отчет. Его основные функции заключаются в следующем

• Документ содержит результаты проверки безопасности строительных конструкций, задействованных в фасадных работах.
• Документ содержит оригиналы стен и фасадов, а также проекты, свидетельствующие о том, что проектные решения были выданы организацией, имеющей допуск СРО.

Для реконструкции нежилых зданий получение разрешения значительно проще. Постановления Правительства Москвы не требуют положительного технического заключения. Однако это не исключает обязанности согласовывать проекты фасадов с Москомархитектурой и разрешениями на комплексную реконструкцию.

Комментарий эксперта. Общий перечень документов для согласования реконструкции, если она требуется для строительства, регулируется Градостроительным законом РФ. На территории Москвы за соблюдением единого архитектурно-художественного облика города следит Москомархитектура (Московский комитет по архитектуре и градостроительству).

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

Если при реконструкции здания, включая фасадные работы, изменяются параметры здания (например, увеличивается балконное оборудование, количество этажей и т.д.), то после заключения окончательного договора АКТ составляется технический план. Регистрация в едином статистическом земельном. Оттенки регистрации в земельном кадастре в случае проведения различных видов работ по реконструкции регулируются следующими актами

• Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации и ФГБУ «ФКП Россреста» от 7 июля 2013 г. № 08-2135-кл,
• Письмо Министерства финансов Российской Федерации и ФГБУ ФКП «Россрестос» от 26 июня 2013 года № 08-0906-НС.

Данные документы устанавливают рекомендации по кадастровому учету отдельных видов работ по реконструкции, в том числе фасадов зданий.

Исходя из содержания этих актов, можно выделить следующие оттенки

• Кадастровый учет осуществляется на основании технического плана и актов приемочной комиссии органа местного самоуправления.
• При подготовке технического плана, если землеустроительная организация обнаружит, что параметры объекта не соответствуют требованиям проектной документации, она обязана указать их в своем заключении.
• Если работы не меняют внешних границ или назначения объекта недвижимости, кадастр проводится в соответствии с требованиями и техническим планом.

По результатам кадастра бенефициар получает выписку из Государственного реестра юридических лиц единого государства, после чего реконструкция считается официально узаконенной.

Комментарий эксперта. Вышеупомянутые письма — от журналиста. Однако на практике они применяются сотрудниками «Los Restos Resto» во время деятельности фракции «Подполье». По этой причине положения письма Минэкономразвития и ФГБУ ФКП «Росс Ресто» должны быть учтены инженерами земельного кадастра при подготовке технической документации.