Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Изменения законодательства с 2020 года © Геостарт

Подземная стоимость имущества определяется в результате государственной процедуры высадки и используется для целей налогообложения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Последние три года наземную оценку «перетряхивают»: с 01. 01.

2020 года действует Федеральный закон «О государственной подземной оценке» (переходный период уже закончился), предусматривающий совершенно новый подход и методологию определения подземной стоимости имущества.

Цель изменений — применить единый алгоритм к подземной оценке на всей территории страны. Например, ранее подземная независимая оценка проводилась частными независимыми оценщиками по государственным контрактам, утвержденным местными (или региональными) властями, а в качестве третейского судьи выступала компания Ross Rest. Такая организация процесса оценки имела крайне негативные последствия.

Теперь было решено ввести должность государственного оценщика недр и делегировать ответственность за определение стоимости недр государственным фискальным органам. Стоимость земли рассчитывается методом массовой оценки с использованием одного из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и только в исключительных случаях проводятся индивидуальные расчеты.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Конечно, первое, что необходимо отметить о разнице между кадастровой и рыночной стоимостью, — это диапазон получаемых данных. Как упоминалось ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, в то время как рыночная стоимость используется для продажи недвижимости. Также стоит отметить принципиально разные факторы, участвующие в определении стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Подземная стоимость имущества определяется в результате государственной процедуры высадки и используется для целей налогообложения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Последние три года наземную оценку «перетряхивают»: с 01. 01.

2020 года действует Федеральный закон «О государственной подземной оценке» (переходный период уже закончился), предусматривающий совершенно новый подход и методологию определения подземной стоимости имущества.

Цель изменений — применить единый алгоритм к подземной оценке на всей территории страны. Например, ранее подземная независимая оценка проводилась частными независимыми оценщиками по государственным контрактам, утвержденным местными (или региональными) властями, а в качестве третейского судьи выступала компания Ross Rest. Такая организация процесса оценки имела крайне негативные последствия.

Теперь было решено ввести должность государственного оценщика недр и делегировать ответственность за определение стоимости недр государственным фискальным органам. Стоимость земли рассчитывается методом массовой оценки с использованием одного из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и только в исключительных случаях проводятся индивидуальные расчеты.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости — это просто ее ценовой потенциал, если бы она была продана на свободном рынке в условиях реальной конкуренции. В отличие от подвальной стоимости, рыночная стоимость определяется не государством, а владельцем, брокером или профессиональным оценщиком, который может быть нанят по одной из инициатив сделки. Другими словами, если требуется отчет о рыночной стоимости недвижимости, достаточно обратиться в оценочную компанию или к специалисту, занимающемуся частной практикой.

Форма деятельности несущественна (индивидуальный предприниматель или сотрудник корпорации), так как наличие оценщика является необходимым условием для действительного члена SDOE и страховой ответственности.

Еще одно принципиальное отличие стоимости недр от рыночной стоимости заключается в том, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается индивидуальными методами, в отличие от масс-спектрометрического метода для государственной кадастровой оценки. При этом, как и в первом случае, подход может быть выбран тот или иной (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Важным моментом является то, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учитываются интересы покупателя и продавца: один заинтересован продать по максимально выгодной цене (с целью получения прибыли), а другой стремится выгодно купить. благоприятная стоимость, предпочтительно наименьшая стоимость. Другими словами, цена, указанная в условиях покупки, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Отличительные черты

Процесс определения рыночной стоимости регулируется действующим законодательством. В законе также описаны основные особенности, характеризующие данный конкретный процесс оценки имущества.

• Оценка может происходить только в контексте рыночной стоимости. Это означает, что стоимость определяется путем сравнения со стоимостью, действующей на дату оценки.
• Оцениваемое имущество не обязательно продается или покупается,
• сделка и полный результат определения рыночной стоимости.

Расчет рыночной стоимости осуществляется только в условиях открытых рыночных отношений. Поэтому такие стоимости могут называться средними.

В каких ситуациях требуется оценка

Необходимость в проведении оценки может возникнуть в следующих случаях

• Когда активы изымаются от имени государства,
• Для определения стоимости активов по договору аренды, займа или ипотеки,
• для определения стоимости депозита; или
• Для определения рыночной стоимости собственного капитала компании AE; и
• Если движется процесс банкротства, то имущество, подлежащее ликвидации, подлежит независимой оценке,
• Перед покупкой или продажей имущества.

Методики расчета

• Методы сравнительных продаж. Имущество оценивается путем сравнения стоимости аналогичных объектов. Этим методом практически все можно оценить на недвижимость, акции и землю. Этот метод применим в 90% случаев.
• Затратный метод. В этом случае оцениваются гипотетические затраты. Это означает сумму денег, необходимую для восстановления объекта.
• Доходный метод. Этот метод предполагает учет возможной прибыли, которую может принести объект недвижимости. Как правило, этот метод используется для определения ликвидности бизнеса или собственного капитала. В то же время существуют сложности, связанные с тем, что данный метод достаточно трудоемкий, и с его помощью очень сложно прогнозировать ставки дисконтирования или отслеживать конкретные отрасли бизнеса.

Виды оценки

На сегодняшний день существуют различные процедуры оценки недвижимости.

В зависимости от подхода, используемого для определения стоимости:

• Массовость, т.е. одновременно оценивается множество объектов,
• Изоляция, т.е. отдельные объекты оцениваются отдельно.

В зависимости от типа свойства:

В зависимости от метода расчета различают

• Рыночную оценку, т.е. подлинную и обоснованную,
• Инвестиционную оценку, т.е. оценку ожидаемого дохода,
• Оценки спасения, которые используются, когда недвижимость необходимо продать, независимо от того, есть на нее спрос или нет.
• Для определения налоговой базы,
• используют учет всех затрат, включая процесс отчуждения.

Процедура проведения оценки

Сначала клиент должен выбрать уполномоченную организацию, которая должна уполномочить своих сотрудников осуществлять эту деятельность.

Затем проводятся предварительные переговоры между заказчиком и оценщиком. Заказчик определяет цель оценки. Затем согласовывается стоимость труда и подписывается договор.

Оценивается объект оценки, время и стоимость труда, при этом, очевидно, желательно сослаться на договор. Оценщик посещает объект оценки и осматривает имущество или, если объектом договора является документ, осматривает документ. Оценщик составляет фотоотчет.

Если оценка производится для возмещения материального ущерба, желательно, чтобы виновник присутствовал на месте происшествия. В противном случае оценка может быть оспорена в суде. После осмотра имущества оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует и производит расчеты.

В конечном итоге заказчик получает окончательный отчет и может оплатить выполненную работу.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка имущества может проводиться по личному заявлению клиента или по принуждению. Услуги по оценке недвижимости необходимы в следующих случаях

• Регистрация ипотеки,
• очистка компании, реорганизация или банкротство,
• реализация имущества в качестве взыскания на утвержденный капитал; и
• Приватизация и страхование имущества,
• привлечения инвестиций (оценка недвижимости необходима для установления реального размера активов компании); и
• получение кредитов под залог недвижимости,
• Продажа государственного недвижимого имущества,
• Различия, связанные с недвижимостью.

Это далеко не все случаи, когда профессиональная оценка является обязательной. Во всех случаях вы будете заранее уведомлены о необходимости проведения оценки.

Вы также можете заказать услуги оценщика, если пожелаете. Например, если вы договоритесь о справедливом распределении или цене продажи имущества.

Доходный подход

Этот подход основан на расчете дохода, который новый владелец может получить от использования недвижимости. Поэтому ключевым условием его применения является способность имущества приносить доход и возможность его прогнозирования.

Доход от имущества включает в себя доход от аренды и потенциал будущего увеличения продажной стоимости. В контексте данного подхода существует два метода.

1. Метод капитализации применяется, когда доход от объекта недвижимости имеет одинаковый или одинаковый темп роста каждый год.
2. Метод дисконтирования применяется, когда доход не является стабильным, но предсказуемым.

Важно учитывать тип недвижимости и риски, связанные с районом, в котором она расположена.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного объекта недвижимости делают его пригодным для оценки его стоимости. Другими словами, рыночная стоимость дома приравнивается к стоимости материалов и работ по восстановлению.

В контексте данного подхода различают два вида стоимости.

• Восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, той же конструкции, того же качества работ и характера планировки. Объект воспроизводится со всеми дефектами и повреждениями.
• Восстановительная стоимость определяется стоимостью создания объекта такой же стоимости, но из современных материалов, конструкции и планировки.

Данный метод позволяет оценить недвижимость с учетом участка, на котором она расположена.

Сравнительный подход

Этот подход является наиболее простым и доступным. Он основан на том, что недвижимость не покупается по более высокой цене, чем аналогичная недвижимость на рынке. Оценка происходит следующим образом.

• Эксперты выделяют основные характеристики оцениваемого объекта. Площадь помещения, количество комнат, этажей, год постройки дома, отделочные материалы и т.д.
• Найдите похожие объекты на сайте «Объявления о недвижимости».
• Адаптировать стоимость аналогов к основным характеристикам.
• Стоимость выбранного метода оговаривается. Самый простой способ — рассчитать среднее число для выбранного объекта недвижимости.

При подборе аналогов оценщик выбирает от 2 до 4 аналогичных объектов недвижимости. Например, вы ищете трехкомнатную квартиру площадью 52 м2 в новостройке в Даниловском районе. Затем в зависимости от оцениваемых объектов корректируется и определяется рыночная стоимость.

Использование всех трех подходов дает наиболее точные результаты. Однако этот подход не применим к каждому объекту, поэтому оценщик выбирает свой собственный подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили оценить стоимость недвижимости, рассмотрите следующие шаги

• Выберите оценщика, к которому вы хотите обратиться. Однако цена услуг по оценке недвижимости будет зависеть от опыта оценщика и репутации организации. Если банк потребует расценки, ему будет предоставлен список предложенных организаций или предпринимателей.
• Подписывает с оценщиком договор, включающий график выполнения задач, план работ и гонорар оценщика.
• Оказывает помощь оценщику и предоставляет запрашиваемую документацию. Наиболее часто запрашиваются следующие документы
• Свидетельство о регистрации физического лица-заказчика или учреждения и паспорт ответственного руководителя организации,
• документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости; и
• Документация из бюро технической инвентаризации,
• Выписки из ЕГРН об отсутствии весов; электронные выписки, заверенные ЭЦП Росреестра, можно получить в течение нескольких часов с сайта ЕГРН. Реестр за 200 рублей.

В заключение эксперт пишет отчет, который отдает благодарному заказчику. В нем содержится вся информация о проделанной работе. Описываются объекты оценки, проводится анализ рынка, объясняется выбранный подход и описывается процесс оценки. Кроме того, к отчету прилагается документ для использования специалистами на рабочем месте.

Оценка недвижимости необходима при ипотеке, кредитовании, наследовании, продаже и покупке. Важным документом, необходимым оценщику, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая отсутствие веса. Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение нескольких часов.