Ипотечный договор определяет отношения между банком и заемщиком. Его аннуитет регулируется Федеральным законом 102-ФЗ от 16.07.1998, № 122-ФЗ от 21.07.1997, № 214-ФЗ от 30.12.2004, № 221-ФЗ от 24.07.2007, а также Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
Перед тем как зарегистрировать квартиру на рынке новостроек или на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительный договор о договорах или иных условиях владения недвижимостью до полной оплаты. Этот документ не связан с тем, который составляется с банком. Для передачи права собственности на недвижимость и получения кредитных средств составляется договор, а банк оформляет кредитный договор.
Содержание и условия кредитного договора зависят от вида ипотеки.
- Долевое участие: в сделке участвуют три стороны: банк, подрядчик и заемщик. Банк переводит деньги на счет производителя. После завершения строительства жилья заемщик получает право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.
- Социальный: часть обязательств ипотечного заемщика гарантируется государством. Процентные ставки в этом случае ниже, чем обычно устанавливают банки. Субсидирование осуществляется в рамках федеральной программы.
- Материнский: материнский капитал был использован для досрочного погашения ипотечного кредита. Сертификаты также могут быть использованы для погашения части долга или начисленных процентов.
Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Кредит может быть защищен
- Приобретаемая квартира или жилье: банк перечисляет деньги на специальный счет. Заемщик приобретает жилье.
- Имущество заемщика: финансовое учреждение закладывает имущество и одобряет кредит.
- Договор об участии в долевом строительстве: деньги перечисляются на счет застройщика при условии, что квартира будет заложена после введения ее в эксплуатацию.
Предмет ипотеки
Основополагающим условием ипотечного договора является наличие заложенного имущества и его подробное описание. В этом пункте указывается, что
- Адрес объекта,
- технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, технические службы,
- результаты финансовой оценки,
- перечень прав на недвижимость от имени залогодателя.
К участку прилагается кадастровый план.
Согласно статье 5 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом ипотеки являются квартиры, частные дома или их части, дачи, летние сады, гаражи, земельные участки, недостроенные здания, производственные здания, принадлежащие заемщику как физическому лицу.
Условия ипотеки
В этом пункте определяется сумма долга и его гарантия. Гарантии, предоставляемые компанией, являются следующими. Гарантии, предоставляемые компанией, заключаются в следующем
- Полная сумма ипотечного кредита,
- общая процентная ставка и проценты по кредиту,
- График платежей,
- Сумма ежемесячных платежей,
- Дата вступления ипотечного договора в силу и дата окончания срока его действия,
- Информация об обслуживании кредита.
Условия определяют, какая часть кредитного обязательства покрывается заложенным имуществом. Это касается только тех кредитов, по которым предусмотрены штрафные санкции за тело кредита или проценты и просрочки.
Права и обязанности сторон
Оговорка раскрывает все права и обязанности, приобретенные договаривающимися сторонами в течение срока действия договора. Заемщик имеет право
- Сдать залоговое имущество в аренду третьему лицу, но только с его разрешения
- письменное соглашение,
- использовать заложенное имущество по назначению; и
- завещать заложенное имущество,
- финансовые обязательства в установленный срок и снизить нагрузку на залог.
Заемщик обязуется
- Содержать жилье в хорошем состоянии и обеспечить его обслуживание,
- гарантировать жилое помещение в соответствии с условиями, установленными залогодателем; и
- возместить кредитору убытки, понесенные в случае нарушения условий договора; и
- Полностью оплатить все штрафы и пени, возникшие в результате несвоевременного исполнения обязательных платежей.
- Возместить банку все расходы, возникшие в связи с продажей заложенного имущества.
- Возместить расходы на судебные разбирательства, основанные на нарушении заемщиком условий ипотечного договора.
- Вернуть стоимость заложенного имущества в случае его полной или частичной утраты,
- Не вмешиваться в контроль кредитора за исполнением условий договора,
- предоставлять банку по его требованию справки о доходах и текущем финансовом положении.
- Следить за физическим и техническим состоянием гарантии,
- переуступить право залога третьему лицу; и
- требовать досрочного погашения ипотеки, если заемщик утратит залоговое имущество или нарушит правила обмена на равноценное имущество.
- Конфисковать залоговое имущество в случае дефолта заемщика
- требовать от заемщика соблюдения мер, направленных на сохранение целостности и технических характеристик залогового имущества.
Залогодержатель обязан предоставить заемщику полную сумму, указанную в договоре. Также предоставить выписку из банка о состоянии долга на текущую дату в отношении тела кредита и процентов.
Дополнительные условия
Условия, добавляемые к документу по согласованию сторон. К ним относятся.
- Страхование жизни и имущества заемщика,
- обращение взыскания на предмет залога без участия судебных органов; и
- порядок реализации заложенного кондоминиума,
- Условия восстановления имущества, поврежденного в результате форс-мажорных обстоятельств, аварии или стихийного бедствия.
- другие условия, связанные с использованием и содержанием имущества.
Правила расторжения
Процесс расторжения относится к обязательному пункту и допускает следующие варианты расторжения
- Полное погашение кредита в дату окончания срока действия или досрочное погашение,
- Неспособность заемщика выполнять свои обязательства: нецелевое использование имущества, просрочка платежей
- Нарушение обязательного страхования заложенного имущества.
После полного погашения кредита Plendee и заемщик составляют акт, подтверждающий отсутствие взаимных претензий. Затем подается запрос в Земельный кадастр на взвешивание.
Претензии в связи с нарушением условий подаются в суд или в порядке, предусмотренном договором.