Если необходимо аннулировать договор купли-продажи, следует руководствоваться положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
- Стороны приняли решение о прекращении правоотношений по общему согласию, если это соответствует условиям договора или положениям законодательства.
- Судебное, если имеет место существенное нарушение договора другими участниками правоотношений.
Согласно гражданскому законодательству, существенным нарушением является нарушение, которое нанесло ущерб другой части сделки.
Примечание: Если договор не содержит условий, таких как описание предмета сделки или его цена, договор не сообщается, но считается недействительным.
Отмена сделки купли-продажи: способы
Прекращение правоотношений, вытекающих из договора с совместным договором сторон, происходит по инициативе одной из сторон или суда.
Если продавец или покупатель нарушает условия договора, другая сторона может обратиться за защитой своих законных прав в суд на любом этапе сделки.
Если продавец и покупатель достигли совместного соглашения об отмене продажи, возможность прекращения правоотношений напрямую зависит от того, обратились ли стороны в органы власти для регистрации перехода права собственности. Если они не сделали этого вовремя, то аннулировать сделку относительно легко. Для этого необходимо подписать договор того же типа, что и основной договор.
Пример действий:
Савельев И. и Кондратьев В. заключили договор купли-продажи квартиры.
Договор не был ратифицирован. На следующий день заинтересованные лица намеревались отправиться в Росреестр для переоформления права собственности. Однако Савельев попал в аварию, и ему срочно понадобились деньги.
Покупатель попросил Кондрачева расторгнуть договор. Продавец согласился, тем более что на недвижимость были и другие претенденты. По обоюдному согласию стороны заключили дополнительное соглашение, отменяющее продажу.
Пострегистрационные договоры купли-продажи недвижимости могут быть аннулированы только в том случае, если они действительны и неисполнимы. Например, если продавец не передал объект сделки или покупатель не выполнил часть своих обязательств (например, не принял объект и/или не произвел расчет).
Аннулирование сделки по согласию сторон
Согласно общим правилам, для расторжения сделки по взаимному соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и первоначальный документ. Обратите внимание, что, согласно общему правилу, это возможно даже до того, как стороны выполнили свои обязательства по договору.
Это означает, что если продажа недвижимости была оформлена письменным договором, то для расторжения сделки необходимо заключить письменное соглашение. Если сделка была заверена нотариусом, отмена также должна быть заверена.
Простое письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке по взаимному согласию сторон можно аннулировать, руководствуясь следующим пошаговым алгоритмом
- Переговоры об условиях прекращения правоотношений,
- Подписываем договор
- Подписываем дополнительное соглашение.
Единой модели соглашения о расторжении сделок с недвижимостью на законодательном уровне не существует. В зависимости от потребностей субъекта, в нем должны быть отражены наименования сторон, реквизиты основного договора и другие условия.
Если вам необходимо отменить сделку с недвижимостью, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом. Специалист подскажет, как правильно оформить договор, чтобы ни одно из прав субъекта не было нарушено, объяснит последствия отмены сделки и ответит на любые другие вопросы клиента.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается, если это предусмотрено самим договором. При отказе от сделки инициатор должен соблюдать действующее российское законодательство.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке происходит в следующем порядке
- доверитель направляет предложение о расторжении сделки другой стороне правоотношения; и
- В случае отказа или неполучения ответа по истечении 30 дней с момента отправки уведомления, договаривающаяся сторона подает иск в суд; и
- Суд назначает дату предварительного слушания, а затем дату основного слушания.
- В ходе слушания суд заслушивает стороны и изучает доказательства,
- судья выносит решение.
Если ни одна из сторон не подает апелляцию, решение вступает в силу через месяц после вынесения.
Согласно общим правилам, разбирательство ведется в районном суде по месту нахождения спорного имущества. Истец должен оплатить государственную пошлину в размере 4 000 рублей. Ее размер регулируется статьей 333.21 Налогового кодекса. Вместе с заявлением и другими документами необходимо предоставить квитанции.
Когда аннулировать сделку невозможно
Договор купли-продажи не может быть расторгнут в одностороннем порядке, если стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства. Продавец передает имущество, покупатель принимает и оплачивает имущество, а другая сторона сделки не желает аннулировать сделку.
Важно: Порядок изменения или расторжения договора купли-продажи регулируется статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная практика
Суд Новиков о расторжении договора купли-продажи загородного дома Головина против г-на Р. Т. В. Истец пояснил, что его ответчики продали дачу. Головин выполнил свое обязательство по оплате всего имущества. Однако Новиков не предложил недвижимость в пользование и отказался обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.
Головин требует аннулировать сделку купли-продажи и обязать ответчика вернуть всю сумму, полученную по договору.
Новиков отказался аннулировать договор, отметив, что покупатель не рассчитался.
В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили договор о продаже дома. Стоимость недвижимости по нему составляла 1 млн рублей. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства, перечислив деньги на счет продавца, что было подтверждено выпиской из банка.
Однако после совершения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 000 рублей. Последний отказался выполнить требование, мотивируя это тем, что по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 1 млн рублей.
Головин потребовал расторгнуть сделку в связи с существенным изменением условий, но Новиков отказался подписывать договор.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что отказ истца от заключения договора был правомерным, и принял дело в целом.
Частые вопросы
Можно ли осудить договор купли-продажи квартиры, если муж вначале отреагировал согласием на ее продажу?
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если произошло существенное нарушение условий договора, либо по соглашению сторон, либо одним из субъектов правоотношения. Если недвижимость принадлежит супругам совместно и супруга дала письменное согласие, заверенное нотариусом, на сделку, она не может теперь отказаться от нее. При отсутствии такого документа договор не должен быть аннулирован, а должен быть признан судом недействительным.
Повышение цены предмета сделки является существенным изменением условий договора. Это возможно, если другая сторона правоотношений не возражает против такой корректировки. Если покупатель возражает против повышения цены, продавец не имеет права ее изменять.
Может ли продавец отказаться от договора на проживание, если он отказывается переезжать и не отдает ключи?
С момента регистрации права собственности в Росреестре гражданин становится полноправным владельцем недвижимости. Стороны обязаны выполнять обязательства, предусмотренные договором. В противном случае любая из сторон имеет право настаивать на расторжении сделки.