Недействительность любого вида сделки может быть доказана только после того, как она уже состоялась. Исковые требования могут быть предъявлены в течение одного года в случае отменительной сделки, в течение трех лет в случае возмездной сделки и в течение 10 лет в случае, если сторона не знала о сделке, но участвовала в ней. Все зависит от совокупности обстоятельств, при которых был заключен договор.
Срок исчисляется с момента, когда лицу стало известно о незаконности договора, или с момента, когда ситуация перестала быть непреодолимой из-за его неспособности принять меры (например, угрозы).
Хотя виды недействительных и ничтожных сделок очень похожи друг на друга, существует одно важное различие, которое легко упустить. Разница заключается в том, что недействительная сделка является недействительной с момента подписания договора. Она недействительна с самого начала. Сделка является недействительной, если
- Одна из сторон обманывает, заключая договор под видом другой стороны.
- одна из сторон является несовершеннолетним в возрасте до 14 лет; и
- одна из сторон является ограниченно дееспособным или недееспособным лицом,
- договор является чисто формальным; и
- одна из сторон сделки обладает имуществом, на которое не имеет права; или
- сделка противоречит закону (например, административному или уголовному) и морально-этическим нормам; или
- договор угрожает правам третьих лиц.
Здесь кроется сложная ловушка, касающаяся судебных споров. Да, недействительная сделка не требует рассмотрения в суде, чтобы доказать ее недействительность. Однако в некоторых случаях для признания ее недействительной требуется решение суда.
Поэтому, если вы хотите, чтобы договор был признан недействительным, вы должны снова обратиться в суд. Сделка является недействительной, если
- Договор был подписан лицом, которое не отдавало себе отчета в своем поведении (например, в состоянии аффекта, под воздействием наркотиков или алкоголя)
- на договорную часть соглашения было оказано психологическое или физическое давление; или
- договор был заключен под влиянием ошибки, без общего понимания ситуации
- был нарушен сам процесс заключения договора (например, не был одобрен необходимыми государственными органами)
- одна или обе стороны не имели права заключать договор.
Отмененная и недействительная сделки отличаются друг от друга, но формулировка первой весьма неоднозначна. По этой причине одно понятие часто путают с другим. Даже судам бывает трудно определить, является ли договор недействительным или аннулированным.
Поэтому необходимо начать с тщательного анализа предмета, чтобы выяснить, в чем заключается нарушение.
Затем следует собрать доказательства нарушения, чтобы определить, нужно ли расторгнуть договор полностью или только частично. Исходя из этого, четко сформулируйте, чего вы хотите добиться.
Наконец, необходимо определить, кто имеет право возбудить судебное разбирательство. Это связано с тем, что только одна из сторон может оспорить соглашение, если затронуты ее интересы. Самое сложное здесь — собрать соответствующие доказательства.
Если сделка была признана недействительной, например, недееспособным лицом, все просто — получите соответствующие медицинские документы. Если одна из сторон не имеет права передавать предмет договора, необходимо получить документы, объясняющие ограничения прав этого лица.
Ситуация усложняется, если одна из сторон угрожает другой или если третья сторона угрожает обеим. Как вы можете доказать факт насилия и давления? Собранные доказательства здесь являются ключом к успеху. Самое худшее, что можно сделать в этом случае, — сообщить о причинах аннулирования договора.
Последствия недействительных сделок
Обычно люди, пытающиеся доказать, что сделка недействительна, хотят, чтобы все вернулось к ситуации, существовавшей до заключения договора. Это происходит во многих случаях. Доход или имущество, приобретенное по договору, возвращается сторонам. Или, если это невозможно (например, были оказаны услуги), он выдается деньгами.
В некоторых местах он может быть вычтен в качестве штрафа из имущества или доходов, полученных от государства. Это часто происходит в тех случаях, когда для заключения сделки были использованы неправомерные меры, такие как угрозы или насилие. Если обе части сделки являются мошенническими, государство может получить доход от обеих.
Все зависит от того, почему сделка является недействительной и при каких условиях она была совершена. Для морального ущерба можно применить и другой аргумент. Например, если договор был заключен недееспособным лицом или несовершеннолетним.
Признание договора недействительным может привести к уголовному или административному преследованию, и не всегда есть уверенность в невиновности тяжущегося.
Полностью аннулировать договор может быть невозможно. Например, если вещи, полученные в результате договора, пропали не по вине нового владельца, или если покупатель не знал, что покупает недвижимость. Нередко недвижимость перепродается третьим лицам. Решение зависит от того, как повел себя покупатель при приобретении недвижимости.
Например, гражданин Б. покупает квартиру у гражданина А. Гражданин Б. — разумный человек. Прежде чем подписать документ, он выясняет, каково его отношение к квартире, если он уполномочен ее продавать. Он также проверяет, есть ли наследники по закону на недвижимость.
Если гражданин Б. проверит все это, он является честным покупателем и не может лишиться квартиры; если гражданин Б. купит недвижимость без контроля, на условиях, не внушающих доверия, он может в итоге потерять квартиру.
Важно хорошо подумать, прежде чем принимать решение об оспаривании сделки. В некоторых случаях стоимость судебного разбирательства может оказаться гораздо выше той суммы, которую вы хотите получить.
Поручите проект эксперту. Ваш юрист будет работать за установленный вами гонорар. Вам не нужно изучать закон, читать статьи или самостоятельно разбираться в предмете.
Пример употребления на «Секрете»
‘Цена является важным условием договора купли-продажи. Обесценивание цены скрывает действительную цену и, следовательно, делает сделку недействительной. Ущерб наносится как продавцу, так и покупателю. Нулевой налог».
(Юлия Мельникова, директор агентства недвижимости «Сестра», о типичных ошибках при покупке недвижимости в России).
Нюансы
Сделка является недействительной, если
- Она противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса РФ),
- она совершена недееспособным гражданином (статья 171 Гражданского кодекса РФ)
- совершено с участием лиц, не достигших 14 лет (статья 172 Гражданского кодекса РФ),
- ограничивает ответственность за умышленное нарушение (часть IV статьи 401 ГК РФ),
- является притворной сделкой или виртуальной сделкой (ст. 170 ГК РФ). Виртуальная сделка совершается только для видимости (например, человек накапливает долги и, чтобы не забирать квартиру, отдает ее родственнику-родителям, но продолжает пользоваться жилым помещением). Виртуальные сделки совершаются для прикрытия другой договоренности (сумма имущества была занижена в договоре купли-продажи с целью уменьшения налоговых выплат),
- виды сделок были нарушены или зарегистрированы не так, как предусматривалось. Например, кредитные договоры были расторгнуты в устной письменной форме, как того требует закон (статья 820 Гражданского кодекса),
- другие случаи. Например, договоры дарения были признаны недействительными на том основании, что дарение было сделано одному лицу только после смерти дарителя. Или трастовые соглашения, в которых управляющий получает право собственности на имущество через определенный период времени.
В сомнительных сделках доказательства должны быть признаны недействительными. Для этого данные договоры должны нарушать права или законные интересы лица, оспаривающего сделку. Например, договор был заключен под угрозой или заинтересованное лицо было обмануто. Это должно быть доказано в суде.