Судебная практика (Дело 2-360/2009)
Согласно статье 1 Федерального закона «О продаже сельскохозяйственных угодий», при возникновении сельскохозяйственных угодий субъект Российской Федерации или муниципальное образование вправе приобрести продаваемый участок. Продавец участка уведомляет высший орган управления государственной власти Российской Федерации или муниципальное образование Российской Федерации в письменной форме о намерении продать участок. При этом должны быть указаны цена, размер и местоположение участка, а также срок, до которого должен быть произведен взаиморасчет.
Максимальный срок для взаиморасчетов по таким сделкам составляет 90 дней.
Если государственное учреждение откажет продавцу в покупке участка в течение 30 дней после получения уведомления о намерении купить, продавец может продать участок в течение одного года третьему лицу по цене не ниже цены, указанной в уведомлении. уведомлением. Если участок продается по более низкой цене, чем было заявлено ранее, или если меняются другие существенные условия договора, продавец должен опубликовать новое извещение.
В октябре 2008 года владелец решил продать участок земли в Старицком за 3,5 млн рублей. Он направил уведомление в районную администрацию ТВЕРЬ, которая отказалась приобретать участок по такой цене. Поскольку других покупателей не нашлось, владелец решил снизить цену и в апреле 2009 года направил в администрацию ТВЕРЬ уведомление о продаже участка за 1 млн рублей.
После этого у владельца нашелся покупатель, который приобрел участок по первоначальной цене.
15 мая 2009 года правление ТВЕРЬ приняло решение о покупке участка за 1 млн рублей, но владелец уже начал переговоры с покупателем и 29 мая 2009 года подписал договор о зарплате за 3,5 млн рублей. (сноска 13). Комитет подал иск, обязывающий собственника заключить договор купли-продажи по цене 1 млн рублей.
Старицкий районный суд отказал региональному правлению ТВЕРЬ в иске к собственнику о понуждении закрыть участок земли стоимостью 1 млн рублей, поскольку закон не определяет обязанности собственника земли. участка субъекту Российской Федерации, если он получил уведомление о намерении приобрести участок, но лишь предложил право приобрести эту землю у субъекта.
Комиссия утверждала, что уведомление соответствует тендеру (предложению заключить договор) и что, следовательно, собственник обязан заключить договор купли-продажи. Однако с юридической точки зрения положения Гражданского кодекса РФ о заключении торгов и своевременных договоров не могут быть реализованы, поскольку уведомление не может рассматриваться как уведомление, полученное в качестве оферты (ответа на оферту). Получение акцепта.
Согласно статье 435 ГК РФ, извещение не является офертой, поскольку не содержит намерения заключить договор с конкретным лицом. Извещение содержит только информацию о намерении продать земельный участок. В объявлении не указан срок исполнения договора и передачи товара.
Это является важным условием договора купли-продажи в соответствии со статьей 457 Гражданского кодекса.
Кроме того, между владельцем и комиссией не было заключено никаких преддоговорных соглашений. По закону, если администрация отказывается от покупки участка, владелец может продать его третьему лицу в течение одного года. Поскольку не прошло и года с момента первого уведомления об уступке, собственник имел право заключить договор с тем, с кем пожелает.
Кроме того, когда региональное управление ТВЕР возбудило дело против владельца, право собственности уже перешло к другому лицу. коалиции, представленные соответствующими государственными учреждениями.
Эта позиция поддержана судебным советом ТВЕР, который без удовлетворения ратифицировал апелляции регионального суда и комитета уполномоченных.
В результате делается вывод, что собственник не обязан заключать договор купли-продажи участка с региональными или муниципальными властями. Согласно закону о передаче земель сельскохозяйственного назначения, государственные принципы составных частей субъекта РФ не обязывают граждан заключать договоры купли-продажи.
Преимущественное право: законодательные основы
Право преимущественной покупки земли другими дольщиками общей собственности установлено статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этому положению, если один из собственников решит продать свою долю, он обязан сначала предложить договор другим собственникам. Если они отказываются от покупки или не отвечают на предложение в течение определенного периода времени, он имеет право продать вещь только третьему лицу.
‘Согласно статье 247 Гражданского кодекса, собственник имущества использует его в порядке, предусмотренном соглашением сторон.
Если участники не могут самостоятельно прийти к обоюдному решению, принято обращаться в суд за помощью в разрешении вопроса.
Каждый участник имеет право требовать долю при распределении своей доли. Если это невозможно, то пропорционально стоимости его доли.
После распределения доли режим совместной собственности прекращается. В этом случае собственник имеет право продать участок любому и всем другим собственникам без предварительного уведомления о сделке.
Правила подготовки уведомления
Основные требования к форме и содержанию уведомления о предложении продажи участков с режимом совместной собственности, направляемого другим собственникам, отражены в письме № 1033/03-16-3 ФНП от 2016 г. Уведомление должно быть направлено в письменной форме по почте или заверено нотариусом.
Информация, содержащаяся в документе
Уведомление о намерении продавца продать часть недвижимости.
Стоимость предстоящей сделки.
Условия, на которых гражданин желает продать товар.
Любые другие условия, существенные для компонента.
Извещения могут вноситься от руки или с помощью технических средств. В качестве альтернативы может использоваться рукописный документ, т.е. заполненный бланк.
Следует отметить, что если получатель получает и читает уведомление, продавец не может утверждать, что он не был проинформирован о будущих сделках. Уведомления заверяются нотариальным свидетельством или почтовым отправлением с обратным штемпелем.
Также разрешается использовать письменный отказ от продажи третьему лицу, составленный другим собственником и заверенный нотариусом.
Примечание: Переход права общей собственности на объект в результате продажи на рынке возможен только после заверения сделки у нотариуса.
Образец
Владелец совместной собственности имеет право приобрести часть участка, проданного одним из собственников. Перед любой сделкой с третьими лицами гражданин должен подать уведомление о продаже имущества. Единого образца такого уведомления на законодательном уровне не существует.
Необходимо, чтобы в нем были отражены основные условия предстоящей сделки. Стандартный образец условно делится на различные разделы
- Заголовок. Полные имена получателя и отправителя уведомления, включая их юридический адрес и контактные данные.
- Название документа. Иногда именуется уведомлением о земельной доле или уведомлением о земельной доле.
- Дата и место публикации документа. Эта информация может быть указана в двух строках или размещена на одной стороне листа с датой на другой.
- Обязательные условия. Это обычно ФИО заявителя, его паспортные данные, место регистрации отражает намерение продать объект, основные характеристики объекта в планируемой сделке, цена.
- Определение объекта недвижимости. В этой части документа указываются реквизиты документа о праве общей собственности.
- Законодательный документ. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, целесообразно включить ссылку на то, что право на покупку имеют другие собственники помещения.
- Период предупреждения. В соответствии с законом — 30 дней.
- Другие условия. Например, можно указать, что продавец не намерен продавать участок в рассрочку или снижать цену.
Документ должен быть подписан и скреплен подписями. Также рекомендуется предупредить заявителя о том, что участок будет продан третьему лицу, если он не ответит на уведомление в установленный законом срок.
Как отправить уведомление
Если продавец желает проинформировать других владельцев о предстоящих сделках с Почтой России, следует отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложения. Если получатель не ответит своевременно, уведомление о том, что посылка доставлена получателю, служит доказательством выполнения соответствующего задания по уведомлению.
Гражданский кодекс определяет правило, согласно которому все участники правоотношений должны действовать добросовестно. На основании этого правила установлен порядок извещения других собственников о продаже доли в праве общей собственности через нотариуса.
- Продавец подает заявление нотариусу.
- Заявитель указывает адрес, по которому должно быть направлено уведомление,
- Нотариус отправляет предложение получателю.
Существует еще один способ сообщить другим собственникам. Уведомления можно разместить на официальном сайте Росреестра, заполнив специальную форму в личном кабинете пользователя. Однако этот вариант подходит не всем. Дело в том, что его можно использовать только в том случае, если в общей собственности находится более 20 человек.
Если вам нужна помощь в создании части участка или только части участка, с намерением и сговором продать долю в доме, немедленно обратитесь к юристу. Специалисты готовы ответить на все ваши вопросы днем и ночью. Мы работаем 24 часа в сутки, без выходных и праздников, и всегда готовы помочь вам в решении любых вопросов.
Отказ от преимущественного права покупки
Все собственники могут совершить сделку купли-продажи части общего участка, если они откажутся от своего права на покупку участка.
Этот отказ должен быть нотариально заверен. Без нотариального заверения оно не имеет юридической силы.
Вы можете подготовить документ самостоятельно в соответствии со стандартным образцом или поручить его составление своему юристу.
Важно: Если заявление об отставке готовит нотариус, необходимо оплатить государственную пошлину, а также техническую плату за заверение документа.
Частые вопросы
Для регистрации доли в праве общей собственности на землю необходимо оплатить государственную пошлину. По общему правилу она составляет 200 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Если участок является участком сельскохозяйственного назначения, предназначенным для мелкой эксплуатации, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства, государственная пошлина составляет 350 рублей.
Нотариальное заверение сделок купли-продажи участков не требуется?
Согласно статье 42 ФЗ-218 от 2015 года, нет необходимости обращаться к нотариусу по поводу нотариального удостоверения сделок при продаже участков сельскохозяйственного назначения, распределение которых регулируется ФЗ-101 и концом рынка.
Статья 25 Гражданского кодекса прямо запрещает уступку права на приобретение права общей собственности третьим лицам. Это правило не применяется, если интересы другого собственника представляет управляющий, родитель или опекун.