Начисление коммунальных платежей за квартиру в новостройке, в которой пока никто не проживает

Новостройка определяется как жилье, приобретенное непосредственно производителем, что является вторичным источником собственности. Таким образом, гражданин приобретает жилье в момент его создания, через совместное владение и право собственности во время строительства. Момент, когда человек должен начать платить за обслуживание и содержание жилья управляющей компании, определяется положениями Жилищного кодекса и гражданским законодательством.

Согласно статье 153 Имущественного кодекса [1], возникает обязанность по внесению арендной платы.

1. Арендатор обязан вносить арендную плату с момента наступления события, указанного при заключении и подписании договора аренды или в условиях.
2. Обладатель права на переоформление собственности.
3. Лицо, приобретающее квартиру в готовом здании с момента подписания акта о заселении.

Однако на практике акт ввода в эксплуатацию обычно подписывается производителем. В этом случае новоприбывший должен оплачивать услуги только с момента своего официального вселения в квартиру.

Факторы, влияющие на положение плательщика

Поскольку в прецедентном праве существуют исключения, не стоит полностью полагаться на вышеуказанную статью. На начало действия счета за коммунальные услуги влияют следующие факторы

1. Кому было передано имущество и кем был подписан официальный документ.
2. Как собственник будет использовать переданное имущество.
3. Условия договора относительно обязанности содержать имущество относятся к договору с подрядчиком. Необходимо определить даты, когда владелец должен начать оплачивать коммунальные услуги (например, такие события, как окончание строительства).
4. Если потребитель пользуется услугами управляющей компании и за что ему выставлен счет на оплату коммунальных услуг.
5. Если право было зарегистрировано.

С какого периода начисляются коммунальные платежи

Когда оплачиваются обязательства? Это связано с тем, что разобраться в правилах очень сложно, особенно тем, кто не имеет юридического образования. И из-за этого они позволяют нарушать свои права.

Согласно Закону о правах потребителей [2], плательщики должны платить только за фактическое использование полученных товаров или услуг. Ресурсы не используются, поскольку люди не всегда переезжают после получения вида на жительство или сразу после покупки недвижимости.

Однако пока жильцы отсутствуют, жилищно-коммунальные предприятия обеспечивают свет (для освещения подъездов и помещений), убирают мусор и предпринимают другие действия, необходимые для содержания и охраны помещений. И именно поэтому платить должен собственник, даже если он еще не переехал, если, конечно, в договоре не определено иначе.

Таким образом, платить за аренду нужно, но только за перечисленные услуги. Если сумма, указанная в квитанции, очень велика и включает в себя обеспечение сохранности имущества плательщика, в оплате может быть отказано. В этом случае гражданин должен потребовать перерасчета.

Авансовый платеж — законно ли это?

Многие люди, покупающие жилье в новостройке, сталкивались с тем, что жилищная контора требует первоначальный взнос, который обычно немаленький. До тех пор, пока жилец остается на месте, нет никакой разницы между первоначальным взносом и коммунальным счетом.

Депозиты — это суммы, взимаемые за содержание имущества человека во время его отсутствия. Другими словами, они требуют оплаты технического обслуживания и дополнительных услуг, предоставляемых в период, когда человек не переезжает. Управляющие компании не имеют права требовать от граждан оплаты этих ресурсов.

Ведь за предъявление таких требований агентство привлекается к административной ответственности.

Обязанность возникает у человека после подписания квитанции или после перерегистрации имущества. Если акт приема-передачи подписан владельцем, то плата взимается с этой даты. Если документ подписан третьим лицом, то он должен оплатить коммунальную услугу.

Поэтому, если гражданину необходимо оплатить коммунальные услуги, следует внимательно изучить документ, чтобы не образовалась просроченная задолженность.

Как оформить лицевой счет

Идентификатором коммунального счета является лицевой счет (ЛС) квартиры. И если вы являетесь первым владельцем квартиры в новостройке, то ваша обязанность — заявить о своем лицевом счете.

Процесс регистрации состоит из нескольких этапов.

1) Соберите пакет документов.

• Городской паспорт владельца квартиры (один или несколько),
• Передаточный акт,
• выписки из единого государственного реестра собственности (выписки из единого государственного реестра собственности) (можно заказать через «Мои документы» МФЦ или «Ворота Госуслуг»).

2) Убедитесь, что все коммунальные службы в новом здании имеют обновленную поверку.

К ним относятся природный газ, холодная и горячая вода, электричество и тепловая энергия в среднем. Кассовые чеки передаются представителем производителя или управляющей компании (DE) при подписании документов о передаче собственности. Чтобы инициировать измерения, домовладелец должен составить специальный акт через управляющую компанию.

(3) Обратитесь в управляющую компанию, чтобы узнать о расчетах поставщика услуг.

Если компания выступает в качестве посредника между поставщиком и жильцом, заявление по вопросам LOS следует направлять в Управляющую компанию. Если владелец квартиры платит поставщику услуг напрямую, то для получения номера LOS следует обратиться к соответствующему поставщику.

Выбор управляющей компании

Владельцу квартиры нужна управляющая компания.

• Действует как посредник между поставщиком коммунальных услуг и жильцом.
• Она содержит в порядке и, при необходимости, ремонтирует общее имущество МФО, то есть здания дома, включая подъезды, лифты, чердаки, подвалы, прилегающие грунты, механические системы, крыши и хозяйственные постройки.

Как правило, жильцы выбирают свой орган управления на общем собрании акционеров. Однако невозможно набрать кворум (50% собственников), если здание только что введено в эксплуатацию. Поэтому, как только здание введено в эксплуатацию, застройщик должен в течение пяти дней нанять компанию для временного управления общим имуществом.

Как только операция по передаче будет подписана большинством собственников, они должны организовать общее собрание. В большинстве случаев инициатива проведения собрания принадлежит производителю. Однако жильцы имеют право оставить свою временную управляющую компанию на постоянной основе или выбрать другую компанию.

Вещи, которые необходимо учитывать при выборе компании для управления эксплуатацией многоквартирного дома:

• Выбранная организация должна иметь практический опыт работы в коммунальном секторе и положительный деловой имидж.
• Следует обратить внимание на стоимость услуг — очень низкая или дорогая плата должна быть отмечена,
• Необходимо проверить, есть ли у управляющей компании собственная материально-техническая база, то есть уборочный инвентарь, инструменты, техника и офисные помещения.

Если в результате процесса выборов собственники недвижимости не пришли к единому мнению, этим вопросом занимаются представители местных органов власти. Они объявляют конкурс между различными управляющими компаниями и выбирают победителя. Контракт о назначении управляющей организации будет заключен на два месяца.

Сколько коммуналка в новостройках

Размер коммунальных счетов в новостройке будет зависеть от ряда факторов

• Цена потребляемых ресурсов (счет),
• Количество потребленного газа, воды, тепла и электроэнергии по индивидуальным счетчикам и счетчикам во всем доме,
• Тип электросчетчика (разрешены однофазные и полифазные счетчики, ИП в день в день),
• Стоимость содержания внутреннего имущества дома,
• площадь квартиры (для расчета взносов на капитальный ремонт и других параметров).
• Количество зарегистрированных в квартире жильцов — для расчета платежей за вывоз и утилизацию мусора
• Год года (включая конец отопительного периода).

Примечание: собственники квартир в новых многоквартирных домах не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт в течение первых восьми месяцев после ввода в эксплуатацию места расположения дома (статья 136 ЖК).

Перед тем, как рассчитать общедомовые нужды в новостройках, служба эксплуатации придомовой территории должна уточнить, какие объекты относятся к общему имуществу, а какие — к общему имуществу конкретного МКД. На практике некоторые дома представляют собой минимальный кластер технических систем (электричество, газ, водо- и теплоснабжение), в то время как другие добавляют к упомянутым минимумам другие опции. К ним относятся современные системы кондиционирования и гудения воздуха во всех помещениях здания, автоматика, регулирующая подачу ресурсов в зависимости от погодных условий, очистка питьевой воды и содержание профессионального обслуживающего персонала.

В этом отношении тарификация «коммунальные услуги + обслуживание» (за квадратный метр) в домах эконом-класса и жилье класса премиум и люкс существенно различается. Диапазон составляет от 30 до 280 рублей за квадратный метр в месяц.

Примечание: Размер коммунальных услуг в новостройках также зависит от юридического статуса жилья — квартира или апартаменты. Поскольку последние не являются домами, они имеют те же тарифы, что и предприятия. Это означает, что они дороже, чем квартиры.

Для расчета основных затрат на коммунальные услуги в новостройках Санкт-Петербурга используйте текущие цены на второе полугодие 2022 года.

Примечание: Информация о счетах-фактурах взята с официального сайта ЖКХ Санкт-Петербурга, действительна до 31. 12. 2022 года.

Из приведенных в таблице данных видно, что оплата жилищно-коммунальных услуг дешевле при наличии счетчиков, установленных в раздельном исчислении по времени.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процесс передачи здания управляющей компании зависит от действий всех участников общей застройки и уполномоченного органа местного самоуправления. Данная процедура состоит из следующих этапов

— проведение общего собрания потенциальных собственников квартир для выбора управляющей компании (время зависит от проектного плана здания),

— назначение конкурса и действия в случае, если собственники не определились с выбором (срок проведения конкурса составляет от одного до трех месяцев),

— Распределение жилья с созданием межведомственных комиссий и участием местных органов власти,

— Заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о выделении жилья,

— Сдача МФБ в соответствии с законом,

— Передача встроенных жилых помещений гражданам и регистрация права собственности.

ВАЖНО: После выделения жилья подрядчик должен одновременно заключить договор с управляющей компанией и направить уведомление владельцам соответствующих квартир.

Договор заключается на один год, в течение которого собственник может выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию; до конца года управление общедомовым имуществом дома осуществляет организация, с которой производитель заключил договор.

Этот вывод подтверждает и Минстрой России в своем письме № 812 7-О/04 от 10. 03. 2019 г.: Исполнитель, размещенный от имени многоквартирного дома, не вправе заключать прямой договор с коммунальным предприятием на предоставление коммунальных услуг.

Это можно сделать только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данная служба также напоминает, что согласно части первой статьи 157.2 Закона о ЖКУ, коммунальные льготы предоставляют коммунальные услуги на основании заключенных договоров в двух случаях

Первый — если такое решение было принято на общем собрании жильцов.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказывается заключать договор с органом управления или ТСЖ из-за накопившихся долгов.

Поэтому необходимо провести общее собрание жильцов дома, чтобы заключить договор непосредственно с поставщиком коммунальных услуг новостройки. Закон напоминает, что 3 апреля 2018 года вступил в силу № 59-ФЗ от 4 марта 2018 года, регулирующий правила заключения прямых договоров потребительских договоров.

Установленное понятие «прямой договор» относится к договорам между собственником многоквартирного дома и исполнителем коммунальных услуг. Договоры между коммунальным предприятием и управляющей компанией или подрядчиком нельзя назвать непосредственными договорами, пока сам новый многоквартирный дом находится под их временным управлением.

Договорным соглашением может считаться договор управляющей компании, которая выиграла открытые конкурсы, проведенные органом местного самоуправления в соответствии с правилами и процедурами, утвержденными Постановлением Правительства № 75 от 2 июня 2006 года, и заключила договор управления домом с дольщиком с момента начала управления квартирами. Компания также пришла к выводу, что

Кроме того, договор, заключенный между производителем и коммунальным предприятием, является «косвенным договором». Вопрос заключается в следующем. Может ли подрядчик в принципе заключить договор с коммунальным предприятием на оказание коммунальных услуг и содержание общего имущества многоквартирного дома? Нет.

Исполнитель не имеет права заключать договор с коммунальными службами! Более того, Федеральным законом от 29. 06. 2015 № 176-ФЗ внесены изменения в статью 161 часть 14 ЖК РФ, так как сам подрядчик не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года они могут заключить договор управления только с уполномоченной управляющей компанией. Таким образом, договор с коммунальным предприятием заключается либо с дольщиком/собственником (прямой договор), либо с выбранной подрядчиком управляющей компанией. Однако она не является хозяином самого проекта!

Однако, если подрядчик не передал дольщику часть объектов на новом строительном объекте, то он будет входить в прямой договор с коммунальщиком как потребитель коммунальных услуг. .

Согласно действующей и предыдущей редакциям 214-ФЗ, подрядчик по договору обязан передать дольщику помещения. До этой передачи подрядчик является собственником объекта, в отношении которого был заключен договор долевого участия. После подписания передаточного акта дольщик становится законным владельцем нового объекта строительства.

Таким образом, после оформления лицензии подрядчик не может напрямую заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг во всех помещениях здания до тех пор, пока подрядчик не передаст объект во вновь построенное здание в соответствии с законом о передаче. Исключительные собственники.

Вывод: как только подрядчик начинает передавать квартиру дольщику в соответствии с Актом о передаче, он не может напрямую заключать договоры с коммунальными службами как единственный «владелец» здания. Такие договоры могут быть заключены только в отношении квартир, которые еще не переданы дольщику.

Определение субъекта управления МКД

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию одним из ключевых юридических вопросов является определение цели управления многоквартирным домом. Это означает, что необходимо решить, кто будет управлять выделенными квартирами. Сложность ситуации заключается в том, что не все жилые и нежилые объекты находятся на территории объекта недвижимости на момент переуступки прав и некоторое время после этого.

Поэтому юридически и фактически невозможно провести собрание дольщиков для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.

Если право собственности на многоквартирный дом зарегистрировано не во всех помещениях, следует обратиться к нормам Закона о жилье. Кратко описывая ситуацию, схема действий выглядит следующим образом. Сначала застройщик получает разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Затем, в течение пяти дней с этого момента, он выбирает управляющую компанию по своему усмотрению и подписывает договор управления сроком на три месяца.

В то же время, в течение 20 дней с момента начала эксплуатации дома, местный орган власти уведомляет собственника об объявлении открытого конкурса по выбору управляющей компании. В течение 40 дней после уведомления об этом событии местный орган власти должен провести данный конкурс и уведомить всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней после его завершения. Управляющая компания, выбранная по результатам открытого конкурса, приступает к управлению домом и после регистрации права собственности на дом заключает договор управления с жильцами.

Таким образом, Закон о жилье узаконивает возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления квартирами и позволяет подрядчику заключить договор управления с выбранной им УК. Давайте теперь рассмотрим эту схему подробно и по очереди.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензии УК, сразу после передачи МФБ, подрядчик мог либо заключить договор управления с управляющей компанией, либо автономно управлять выбранными квартирами после открытого конкурса до заключения подходящего договора с управляющей компанией. . Открытые тендеры проводятся местными органами власти.

Лицензия не привела к существенным изменениям в секторе и не лишила крупные проекты права выбора управляющей компании. До расторжения договора управления с производителем (раздел 153, часть 6 Жилищного кодекса и Коменданта) и до того, как СА, выбранная на открытом конкурсе, выберет производителя, здание должно управляться управляющей компанией. договор управления в течение пяти дней после получения вознаграждения (раздел 161 часть 14 ЖК).

После того как местный орган власти заменил МПС, если собственник не выбрал способ управления в течение одного года, проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления квартирой. Конкурс. Решение жильца (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, после начала строительства квартиры и до проведения открытого конкурса на управляющего производитель имеет право заключить договор с управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная подрядчиком CY будет управлять многоквартирным домом до тех пор, пока Cyrus не объявит открытый конкурс или собственник на общем собрании не выберет другую управляющую компанию или другой способ управления.

В этом случае управляющая компания выступает в качестве подрядчика производителя. Данная управляющая компания обязана заключить договор с МАР в соответствии с законодательством о МФБ (ПП РФ № 124 от 14. 02. 2012). Подрядчик обязан осуществлять платежи в Совет директоров ТСЖ и ЖКХ после назначения МФБ (ст. 153 КТС).

Если подрядчик сам управляет многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей компанией, платежи за придомовую территорию и коммунальные услуги осуществляют дольщики, получившие участок от подрядчика с момента переуступки. (ст. 153 ч. 6 ч. 2 КТС, п. 7. 3 ст. 155 ч. 2 КТС).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На практике это происходит потому, что производители не обязаны учитывать мнение дольщиков при выборе управляющей компании. Они не имеют права выразить свое мнение по поводу управления квартирами до регистрации права собственности на жилье. Решение о выборе управляющей компании принимается исключительно собственниками помещений в многоквартирном доме (ч.

2 ст. 161 ЖК РФ).

Основанием для возникновения у производителя права на заключение договора управления с ОС является решение органа управления производителя, уполномоченного на принятие уставных, строительно-разрешительных и соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ 411/ 31. 07. 2014).

Таким образом, решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может быть получено только генеральным директором проекта и по его усмотрению.

Открытый конкурс

Согласно статье 13 Жилищного кодекса и статье 161 ЖК, в течение 20 дней со дня выдачи лицензии при эксплуатации МФБ БОМЖ извещает на своем официальном сайте о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании. Открытый конкурс должен быть проведен в течение 40 дней с момента опубликования объявления.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса БГ проинформирует акционеров, принявших МФБ в собственность в соответствии с Законом о передаче прав собственности, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все резиденты МФБ обязаны заключить договор управления с УК, выбранной по результатам открытого конкурса.

Роль застройщика по договору управления МКД

По окончании срока действия договора управления с АК, заключенного до проведения открытого конкурса органом местного самоуправления, исполнитель выступает в качестве заказчика по договору. Поэтому необходимо согласовать перечень проектов и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующие суммы оплаты.

Управляющая компания вправе выдавать свидетельства на имя производителя, так как она является единственным собственником всех объектов до передачи на основании долевой собственности (п. 6 ч.2 ст. 153, Жилищный кодекс прав, п.

2, ФЗ 8, ст. 8, ст. 214, § 230.

2004). После регистрации права собственности обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у жильцов квартиры.

Договор управления между подрядчиком и МУПом до проведения открытого конкурса заключается в течение трех месяцев (пункт 5 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса и общественных интересов). Поэтому в соответствии с Жилищным кодексом, если по истечении этого срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора управления многоквартирным домом, он считается продленным на аналогичный срок на существующих условиях (ч. 6 ст.

162 ЖК РФ).