Коммуналка: как законно продать или купить комнату, 20 сентября 2022.

Коммунальная квартира — это недвижимость, в которой дом принадлежит разным собственникам. Места общего пользования включают подъезды, коридоры, кухни и ванные комнаты, которые делятся между собственниками.

Коммунальные квартиры — это пережиток советской жизни, восходящий к 1918 году, когда новое правительство отменило частную собственность на жилье и начало разрушать новые кварталы на прежних владельцев. Последние, как правило, были представителями рабочего класса, которым нужно было где-то жить. Правительство установило норму в девять квадратных метров на человека для этих целей, заставляя предоставлять нуждающимся другие «дополнительные» меры.

В России коммунальные квартиры были полулегальными с момента распада Советского Союза, и современные власти постоянно пытаются устранить этот тип жилья, называя его наследием прошлого. С этой целью россиян информируют о программе выселения коммунальных квартир с 1990-х годов, но полностью ликвидировать ее планируется только в 2020-х годах. Однако раньше коммунальные квартиры были государственными, а с 1991 года их можно бесплатно приватизировать.

.

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы продать комнату в коммунальной квартире, необходимо сначала выяснить, можно ли продать жилье.

Второй шаг — получить согласие на сделку от владельцев других домов в общей квартире. Это связано с тем, что закон дает соседям право преимущественной покупки средств на продажу.

Таким образом, комната в общей квартире может быть продана одному из соседей (если кто-то из последних готов приобрести недвижимость по объявленной цене) или третьему лицу (в этом случае необходимо сначала получить отказ или ожидание в течение 30 дней с момента уведомления).

Для того чтобы сделка была законной, она должна соответствовать вышеупомянутым положениям, перечисленным ниже.

• Статья 41 и 42 Жилищного кодекса, хотя требуется мнение соседей, так как кухни, туалеты и коридоры являются местами общего пользования,
• Статья 250 Гражданского кодекса РФ дает соседям право преимущественной покупки при продаже комнаты в коммунальной квартире.
• Статья 42 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует, чтобы к заявлению о переходе права собственности прилагался дополнительный документ, подтверждающий, что предыдущий владелец уведомил всех соседей о своем желании продать комнату.

Документы для продажи коммуналки

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире в 2022 году, продавец должен собрать следующие документы до сделки (нотариальная доверенность также необходима, если собственник передал свою долю другому лицу)

• Удостоверение личности,
• Договор купли-продажи, приватизации, наследования и т.д. — Основание права собственности
• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц,
• Выписки из ЕГРП (единый жилищный реестр) или домовых книг, в которых не зарегистрированы комнаты, можно получить в МФЦ.
• техническая документация (Бюро технической инвентаризации) с поэтажными планами и соответствующими пояснениями БТИ,
• документальное подтверждение отсутствия задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг. При наличии задолженности продавец должен заранее позаботиться об оплате и предоставить справку от управляющей компании, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или другой организации, обслуживающей здание (покупатель также может запросить справку о задолженности за капитальный ремонт, см. ниже). Продавец может получить из Регионального фонда капитального ремонта),
• Свидетельство о регистрации помещения,
• Нотариальное согласие на продажу имущества супругов, если оно относится к общей собственности и было приобретено после заключения брака, если нет брачного контракта, определяющего совместно нажитое распределение,
• неправомочность договора со стороны комиссии или если несовершеннолетний гражданин является совладельцем комнаты,
• информирование всех остальных собственников общей комнаты о том, что комната продается третьему лицу.

Последний пункт рассматривается более подробно.

Уведомление соседей о продаже

У суда нет возможности проигнорировать уведомление других собственников общей комнаты, так как в этом случае отсутствует нарушение иска и, соответственно, возможность последующего обжалования сделки. Вы можете предупредить своего соседа о намерении продать свою долю в коммунальной квартире, направив надлежащее уведомление заказным письмом, лично, с датой и подписью соседа.

В уведомлении о продаже комнаты в общей квартире или доме должно быть указано следующее

• Имя продавца, имя и фамилия,
• описание дома, выставленного на продажу, с указанием его размера, регистрационного номера земли и того факта, что объект является комнатой в общей квартире.
• Цена на недвижимость на ваше усмотрение, причем если вы продаете незнакомому человеку, вы не можете снизить цену, ранее предложенную соседу,
• Контактные данные продавца.

Если ваш сосед долгое время отсутствует, если вы не знаете фактического местонахождения соседа, или если сосед отказывается принять уведомление, вы должны быть готовы к тому, что может потребоваться нотариус. Нотариус — это лицо, которое удостоверяет в подтверждающих документах, что уведомление, отправленное соседу, не было принято.

Если один из соседей стал недействительным, его следует представить в комиссионные органы, если комната раскрыта при продаже комнаты, или в муниципалитет, если комната не приватизирована.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

Если гражданин владеет долей в коммунальной квартире и комната причитается Земельному кадастру, нет необходимости обращаться к нотариусу. Стороны могут решить заключить нотариальное соглашение в совместном договоре, чтобы подтвердить сделку и доказать право на покупку недвижимости.

Нотариус может использовать нотариальный акт, чтобы доказать, что уведомление, отправленное соседу, не помогло, и, при необходимости, отказать другим жильцам в покупке комнаты, чтобы продавцу не пришлось ждать установленного законом 30-дневного срока.

В то же время продавцам следует иметь в виду, что часть продаваемой недвижимости подпадает под условие, при котором для существования общественной площади необходимо присутствие нотариуса. Чтобы избежать нотариального действия, в договоре следует указать только сведения о продаваемых комнатах. Право пользования общественным пространством общественного жилья автоматически переходит к новому владельцу.

Что касается покупателя, то если он приобретает ипотечное жилье, ему следует заранее уточнить требования банка. Последний часто пытается получить нотариальный отказ у соседа новооформленной недвижимости.

Следует также помнить, что Закон о нотариате предусматривает государственную пошлину в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Независимо от количества лиц, участвующих в сделке, пошлина уплачивается один раз, а сумма договора распределяется между ними в равных долях.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

При продаже комнат в коммунальных квартирах необходимо соблюдать следующие правила

1) Убедитесь, что вы являетесь собственником по состоянию на 1 января 2017 года, получив выписку от единого государственного юридического лица в МФЦ или Росреестре. . Поэтому на заметку покупателям комнат в коммунальных квартирах и другой недвижимости — попросите у продавца выписку из ЕГРП и внимательно изучите этот документ.

Продавец также должен вписать его в графу «правообладатель» раздела 2 выписки из ЕГРП и понять, что он является собственником недвижимости. В противном случае, прежде чем продать недвижимость, ее необходимо сначала приватизировать.

2) Определение цены недвижимости — это может сделать сам продавец или обратиться в профессиональную организацию, которая проводит оценку.

3) Сообщить соседу о продаже доли, так как собственники других помещений на общей территории по закону имеют право первоочередного выкупа.

4) Если сосед отказывается, получите соответствующую документацию и подготовьте необходимые документы для сделки, как описано выше, которые требуются для регистрации будущих сделок в бюро регистрации собственности.

5) Найдите покупателя за пределами квартиры, согласуйте условия продажи и уточните, что вы продаете комнату, а не всю квартиру. Как указано в уведомлении, стоимость недвижимости не может быть уменьшена.

6) Подготовьте предварительное соглашение с покупателем. В нем содержатся все условия сделки, включая первоначальный взнос/возврат задатка. Перед подписанием договора о покупке недвижимости обе стороны должны тщательно изучить все документы и указать в договоре

• Место и дату проведения сделки,
• данные сторон договора (имя, адрес и паспортные данные),
• характер и цену предмета договора,
• условия договора, включая порядок и условия оплаты и передачи имущества.

Требуется три экземпляра договора купли-продажи. По одному для каждой стороны сделки и еще один для Росреестра.

7) Подписать правоустанавливающий документ о том, что недвижимость передается продавцом покупателю и что покупатель не имеет претензий на недвижимость. Это может быть сделано до или после оформления акта приема-передачи и его регистрации в Земельном кадастре.

Оплата всей суммы наличными, через аккредитив, банковскую ячейку, нотариально заверенный депозит (в этом случае продавец получает деньги после разрешения сделки Росреестром) или через договор с открытием счета эскроу.

9) зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, в том числе через МФЦ, за что уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей или 1. 4 000 рублей при подаче документа онлайн (регистрация занимает до девяти дней).

Если договор заключен у нотариуса, то нотариус должен направить заявление о государственной регистрации перехода права собственности и прилагаемый к нему заверенный документ в Росреестр без уплаты дополнительной пошлины (в этом случае новый собственник будет зарегистрирован в течение трех дней).

Помните, что после регистрации перехода права собственности Росреестр выдает выписку из единого государственного реестра недвижимости и делает специальную запись в договоре. С этого момента покупатель считается новым собственником комнаты.

После того как покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, комната переходит в залог банку до выплаты кредита. Однако продавец не заинтересован в этом, и новый владелец должен следить за новостями о кредиторе, чтобы не потерять ежемесячные платежи и не столкнуться со штрафами или судебными разбирательствами, которые могут привести к потере квартиры.

В силу различных обстоятельств может возникнуть необходимость продажи жилья со спорной ипотекой. Например, желание переехать в другой город или регион, потребность в дополнительных квартирах для увеличения численности семьи, отсутствие возможности обслуживать ипотеку или решение супругов разойтись и расстаться с совместно нажитым имуществом. Ниже мы рассмотрим различные сценарии и объясним их оттенки.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Конечно, каждый сам решает, какой вариант для него наиболее удобен. Многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, вам удастся быстро и легко найти подходящий вариант с помощью друзей или по рекламе.

Но опять же в процессе документального оформления сделки лучше всего хотя бы обратиться за консультационной, юридической помощью. Ведь такие сделки не простые и имеют множество оттенков.

При осмотре выбранного помещения следует обратить внимание на следующие основные моменты

1. На район, состояние дома, наличие поблизости автобусных остановок и инфраструктуры района.
2. Познакомиться с соседями, проживающими в других комнатах, и обсудить темы, относящиеся к совместному проживанию: содержание домашних животных, курение в квартире и т.д.
3. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок. Проверьте состояние системы отопления.

Если вы обратитесь за помощью к брокеру, необходимая вам информация, конечно, будет получена быстрее, чем если бы вы искали ее самостоятельно. Брокер будет сопровождать вас на протяжении всей сделки и профессионально поможет вам в сборе и оформлении документов.

Используя электронный кредитный калькулятор, вы можете рассчитать график платежей по ипотеке и сумму процентов, не обращаясь в банк.

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке?

В соответствии с законом, преимущественное право (статья 250 Гражданского кодекса) распространяется на лиц, проживающих в общей квартире, то есть на соседей. Для совершения сделки купли-продажи необходим письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

1. Документальное подтверждение права собственности на комнату.
2. Нотариальный отказ от преимущественного права соседей.
3. Вся техническая и подпольная документация на комнату в общедомовом пространстве.
4. Справка о несуществовании света, телефона, коммунальных и других обязательств.
5. Справка, отражающая информацию обо всех зарегистрированных жильцах.
6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
7. Паспорт.
8. Согласие от органов комиссии.

• Скачать бланк отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире.
• Скачать бланк отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире.
• Скачать бланк согласия супруга на сделку.
• Скачать бланк согласия супруга на сделку

Важно помнить, что для совершения сделки достаточно лишь недействительного документа — отказа соседей. Отказ необходим, так как он не дает возможности никому из соседей оспорить сделку в суде. Он должен быть написан и заверен у нотариуса.

Читайте также: Согласен ли супруг на продажу квартиры? Образцы нотариальных тарифов и согласий

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи в коммунальной квартире должен быть составлен в письменной форме (с последующей регистрацией в Росреестре). Он должен содержать следующие разделы.

1. Цель договора, включая адрес и местоположение в пределах квартиры, где должно быть указано конкретное помещение с его описанием.
2. Стоимость недвижимости (стоимость должна быть реалистичной и не заниженной).
3. Данные продавца и покупателя.
4. Способ оплаты (когда, после какого действия и как будут переданы деньги).
5. Фиксированная дата, когда продавец эвакуирует недвижимость и передаст ключи.
6. Условия расторжения договора.
7. Дата заключения контракта, подписанная обеими сторонами.

Договор должен быть составлен в трех экземплярах — по одному для каждой стороны и один для регистрационной палаты. В дополнение к договору купли-продажи необходимо также составить акт приема-передачи комнаты.

Читайте также: в чем разница между переписной и подвальной стоимостью квартиры?

Порядок расчетов

Самый популярный способ передачи денег за дом — через дверь. Это надежно и безопасно, и каждая часть недвижимости имеет свой собственный доступ.

Например, продавец не может получить деньги через дверь, пока право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано на покупателя в Рослисте. Если договор не заключен, покупатель получает только свои деньги обратно и все.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммунальной квартире проверьте следующие моменты

1. Все документы на квартиру должны быть подлинными.
2. Право собственности на недвижимость должно быть подтверждено свидетельством.
3. Все посторонние лица, включая детей, должны быть удалены из комнаты.
4. Имущество не должно быть задержано и должно быть юридически чистым.

Подводные камни

Можно приобрести комнату в коммунальной квартире в ипотеку, что разрешено законом (статья 5, раздел 102-ФЗ» Закона об ипотеке»). Однако на практике это не так просто сделать. Банки неохотно идут на это, если не хотят брать на себя риск.

Есть несколько специфических моментов, которые можно сказать о запросах на ипотеку комнат в коммунальной квартире.

Позиция банка

Не все банки дадут кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, поскольку ее ликвидная стоимость не так высока. Если у заемщика возникнут финансовые трудности (если он перестанет вносить платежи по кредиту), комната перейдет в собственность банка. Однако условия кредита становятся все более жесткими, как и требования к заемщику, поскольку банкам нелегко продать квартиру, чтобы компенсировать потери.

Отказы соседей от преимущественного права

Если кто-то из соседей не выражает желания выкупить комнату, заемщик вместе с продавцом должен собрать письменные заявления об отказе от всех соседей и приложить их к пакету документов на получение ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки не требуют залога комнаты банку (кредит целевой), но требуют отдельного залога дома у заемщика.

Банки готовы предоставить ипотечный кредит, если последняя комната приобретается в коммунальной квартире, где все остальное уже находится в собственности покупателя. В этом случае в качестве обеспечения закладывается вся квартира.

Комнаты имеют определенный набор требований (чтобы претендовать на получение ипотечного кредита):

• Минимальный размер комнаты не может быть менее 12 кв. м.
• Кредит можно получить только в том регионе, где находится недвижимость.
• Дом должен быть жилым, он не должен находиться в аварийном состоянии (износ 55% или менее).
• Наличие кухни и туалета в общих блоках,
• Наличие отопления, водопровода и электричества
• Деревянные потолки не допускаются,
• Дом не является новым, даже если он был в употреблении.

Если вы думаете о покупке недвижимости, стоит рассмотреть такие варианты, как покупка комнаты в общежитии или совместное проживание в квартире, в которой прописан родственник родителей.

Основные моменты

Вы можете купить комнату самостоятельно или обратиться к маклеру. Существует возможность купить комнату в коммунальной квартире (это правило определено в части 6 статьи 6 Жилищного кодекса).

ВАЖНО: Собственники обязаны уведомить своих соседей о продаже общей квартиры. В уведомлении должна быть указана цена комнаты и срок для принятия решения. Если по истечении месяца сосед не согласится купить комнату, недвижимость может быть продана.

Если сосед проживает в квартире, то оповещение может быть прямым. Если нет, то необходимо отправить заказное письмо под расписку.

Недвижимость может быть продана только через месяц после отправки уведомления. Этот срок может быть сокращен, если на рынке есть отказ.

Стандартный договор купли-продажи может быть составлен в письменной форме. При покупке долей собственности действуют другие правила. Договор должен быть нотариально заверен. Это означает, что договор должен быть передан в нотариальную контору для заверения.

Что нужно знать при совершении сделки

Существуют условия, при которых сделка действительна. Они указаны в главе 9 Гражданского кодекса.

1. Продавец осознает характер своих действий. На момент подписания договора не должен состоять на учете в поликлинике, находиться в состоянии алкогольного и наркотического опьянения.
2. Соблюден вид сделки. Заключен письменный договор. Продажа акций должна быть заверена нотариусом.
3. Регистрация происходит через подразделение Росреестра. Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждают право собственности.
4. Соблюдаются интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Интересы детей не должны нарушаться и должны быть одобрены Комиссией.
5. Владельцам других комнат в коммунальной квартире направляются уведомления и соблюдается право преимущественной покупки в коммунальной квартире.
6. Договор содержит условия о цене и назначении. Этого требует статья 454 Гражданского кодекса.

Если при покупке комнаты в коммунальной квартире нарушается установленный порядок, есть основания для опротестования сделки.

Как купить комнату в общежитии

Существуют правила о том, как приобрести комнату в общежитии или коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года условия изменились.

Можно приобрести только одну приватизированную комнату. Право собственности можно проверить, посмотрев выписку из ЕГРЮЛ или свидетельство о праве собственности. Если жилье используется по договору аренды, то вопрос о том, как приобретается комната, является отдельным.

Не во всех домах коллективного пользования можно приобрести комнату. Невозможно купить комнату в квартире или студенческом общежитии.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документацию. Вы должны уведомить других владельцев о продаже и ждать ответа в течение 30 дней. Уведомление можно отправить через нотариуса.

Не занижайте цену. Продажа должна состояться по цене, указанной в уведомлении.

Полезные статьи: где купить дом за городом в Подмосковье — отзывы о недорогих домах от собственников.

Некоторые люди пытаются обойти закон и провести сделку путем дарения. Однако сосед может обратиться в суд, что чревато неприятными последствиями для обеих сторон.

Договоры дарения считаются подделкой, если они используются для прикрытия сделки с недвижимостью (продажа дома). Не рекомендуется обходить собственника при попытке продать недвижимость.

Судебная практика

Спор о необходимости приобретения комнаты в квартире был рассмотрен Рязанским районным судом (дело № 33-2092/2017 от 13 сентября 2017 года).

Некоторые владельцы квартир делали предложения другим совладельцам о покупке доли 25/113 за 1 129 306 рублей. Уведомления были направлены через нотариальную контору, и утвердительные ответы были направлены через нотариуса. Однако продавец не ответил и продал недвижимость либо заявителю, либо другому лицу.

Тогда второй владелец обратился в суд и потребовал справедливости. Он утверждал, что уведомление было письменным предложением о продаже имущества.

Суд установил, что оснований для подписания договора купли-продажи не было. Не был подписан предварительный договор, не были согласованы условия, и у ответчика не было оснований для продажи своей доли.

Знать документы, необходимые для покупки комнаты, недостаточно. Необходимо понимать оттенки закона.

При решении вопроса, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговое руководство поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Зачем покупают комнаты в коммунальных квартирах

Комнаты в коммунальных квартирах стоят гораздо дешевле, чем традиционные квартиры. Однако такая форма жилья создает множество проблем для жильцов. Люди покупают комнату в коммунальной квартире дважды: один раз в коммунальной квартире и один раз в коммунальной квартире в коммунальной квартире в коммунальной квартире:

• когда они очень хотят иметь собственный дом, но у них нет денег на покупку студии в новостройке,
• когда у них есть 3-4 миллиона рублей и они хотят вложить их во что-то конкретное.

Иногда покупатели рассматривают покупку комнаты как вариант временного жилья. Они рассчитывают в будущем взять ипотеку и переехать в обычную квартиру, снимая при этом комнату в коммунальной квартире. В этом случае арендная плата является хорошим подспорьем для выплаты ипотечного кредита.

Это действие имеет несколько последствий. Переезд в собственный дом означает, что вам не придется тратить деньги на съемную квартиру. Деньги, уплаченные при покупке комнаты, не исчезают безвозвратно в кармане владельца, а остаются у покупателя в виде имущества, которое можно продать, подарить, обменять или сдать в аренду.

Однако инвестиционная ценность коммунальной квартиры сомнительна: с октября 2022 года комната в коммунальной квартире в Москве стоит около 3, 200, 000 рублей. Ремонт и скромная меблировка обойдутся примерно в 100 000 рублей. Итого: 3, 300, 000 без учета транзакционных издержек.

Арендная плата за комнату составляет от 12 до более чем 20 000 рублей в зависимости от региона. Таким образом, при относительно благоприятных результатах, чтобы окупить инвестиции, потребуется почти 14 лет. И это без учета регулярных расходов на эстетический ремонт и замену вышедших из строя приборов и мебели.

Очевидно, что положить деньги в банк под проценты выгоднее.