Можно ли продать квартиру с обременением?

Обременение означает ограничение ваших имущественных прав. В то время как статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственникам свободно распоряжаться своим имуществом, обременения накладывают ограничения на собственность. Собственники могут проживать в таких квартирах и сдавать их в аренду, но не могут продавать, передавать или переоформлять их на других лиц.

Согласно закону, обременение по № 122-ФЗ является условием, ограничивающим права собственника.

Обременения делятся на добровольные и недобровольные. Добровольное обременение означает, что имущество закладывается банком, а принудительное обременение накладывается за долг, и на имущество накладывается арест.

Как узнать, что квартира с обременением?

Существует несколько способов определить, обесценено ли имущество.

Получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. В этом документе содержится информация о типе веса и количестве зарегистрированных в ЗАГСе лиц.

В домовой книге содержится информация о количестве зарегистрированных в квартире людей.

В сертификате на материнский капитал также указывается, использовались ли деньги на покупку квартиры. Если семья использовала сертификат, то до выезда ребенка ему должна быть предложена квартира на аналогичных условиях.

Виды обременений и как их снять?

Если у вас много долгов и есть кредит в другом банке, попробуйте снизить процентную ставку — используйте рефинансирование IBC поможет вам найти такой банк. Даже если ваша кредитная история не очень хорошая, проверьте документы и выберите самую низкую процентную ставку.

Рассмотрите подробнее различные виды обременений и способы их устранения.

Ипотека

Когда квартира закладывается, в процессе участвуют покупатель и продавец, а также банк. Переговорите с банком об условиях и получите разрешение на продажу заложенной недвижимости.

Недвижимость остается в собственности банка до тех пор, пока вы не погасите долг. Чтобы продать квартиру, соберите все документы на нее, получите копию ипотечного договора и отправляйтесь в банк. Получив одобрение, найдите покупателя для повторной ипотеки.

Квартирам разрешено обходить банки. Для этого попросите покупателя внести авансовый платеж, равный сумме задолженности по ипотеке. Расплатитесь с кредитором деньгами и вычтите вес.

Еще один способ снять вес ипотеки — досрочно погасить долг.

Прописанные люди

Если в квартире зарегистрированы другие люди, они считаются довеском, даже если у них нет прав собственности. Перед продажей недвижимости все жильцы должны быть выселены из квартиры. В противном случае необходимо подать апелляцию в суд. Суд вызовет третье лицо без уведомления.

Обратите внимание, что выселение несовершеннолетних запрещено. Если вы предлагаете новое жилье, которое по своему характеру и стоимости как минимум не уступает старому, вы можете их выселить. Кроме того, вы должны получить разрешение органов Комиссии.

Вы имеете право выделить своим детям долю в квартире с маленькой площадью. Однако это справедливо только в том случае, если рядом с жильем имеется развитая инфраструктура.

Рента

Продажей жилья в аренду занимаются пожилые люди. Это вид сделки, когда права на недвижимость передаются владельцу в обмен на финансовое обеспечение проживающих в квартире граждан.

Если пенсионер соглашается на сделку, то новый владелец имеет право проживать в квартире, но пожилой человек выселяется. Продать квартиру можно только с письменного согласия пенсионера.

Аренда

Если квартира была арендована более одного года, она не может быть продана. Однако это относится к случаям, когда договор зарегистрирован в реестре. Если квартира сдается посуточно или на длительный срок без договора, то продать ее не составит труда.

Вы обязаны сообщить арендатору о своем намерении продать квартиру и переехать в указанный срок; подписание договора на год, а затем продажа квартиры через пять месяцев будет нарушением договора. Вы должны вернуть деньги арендатору или выплатить компенсацию, если это предусмотрено договором. Попробуйте договориться с арендатором, чтобы вернуть свои деньги.

Наконец, снимите груз и продайте квартиру.

Арест недвижимости

Квартира не может быть продана, если на нее наложен арест в связи с совместными, судебными решениями, невыплаченными налогами, кредитами, ипотекой и питанием.

Информация об аресте и причинах, которые его вызвали, заносится в Регистр предпринимательства. Всю информацию можно найти при получении выписки.

Кроме того, сделки с конфискованным имуществом не могут быть осуществлены. Для снятия ареста необходимо сначала установить наличие долга. Однако если долг большой и превышает половину стоимости квартиры, мировой судья может продать имущество с аукциона и удержать часть погашения долга.

Недвижимость не будет продана, если она является единственной собственностью владельца.

Договоритесь с банком, кредитором или судебным приставом-исполнителем о снятии обременения. Если денег нет и все банки отказывают в рефинансировании, согласуйте долг через покупателя, который согласится купить недвижимость с долгом. Продажи и договоры купли-продажи.

В договоре указывается, что продавец обязуется снять ограничения и урегулировать долг за счет покупателя.

Сделка подтверждается, и покупатель получает требуемую сумму. После погашения долга вес списывается на ограничения убытков, и продажа завершается. После передачи оставшейся суммы покупатель получает право собственности на недвижимость.

Разрешение супруга или супруги

Если недвижимость была приобретена в период брака, для продажи требуется письменное согласие супруга, заверенное нотариусом. В противном случае сделка аннулируется. Если недвижимость находится в общей собственности, совладелец имеет право на первый отказ.

Сособственник о продаже своей доли обновляется. Другой собственник выкупает долю в месячный срок и становится законным владельцем. Если совладелец не использует право преимущественной покупки, продайте долю кому-то другому.

Как снять обременение через интернет?

Поднятие тяжестей в Интернете требует усиленной электронной подписи. Такие подписи стоят от 4 до 7 000 рублей. Подготовьте документ и отправьте его через сервис. Заполните необходимые поля и дождитесь положительного решения, также вы можете поднять гири в МФЦ. Подайте документ через калитку госуслуги.

Кратко: как продать квартиру с обременением?

Если в квартире зарегистрированы другие лица без права собственности, они могут быть выселены по решению суда без предупреждения.

Недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала, можно продать после получения ребенком доли в новом жилье. Необходимо получить разрешение комиссионных органов.

Для изъятия имущества кредиторы должны погасить долги.

Запрещено продавать недвижимость в разрушенном здании. Такие тяжести нельзя поднимать.

Если недвижимость заложена, ее можно продать тремя способами. Договориться с банком и переуступить права новому покупателю, предварительно закрыть долг и вычесть вес, или найти себе покупателя, который внесет первоначальный взнос, равный сумме ипотечного долга.

Подпишитесь на нашу рассылку и узнайте о наших последних статьях по кредитованию и финансированию.

Почему продают залоговую недвижимость

Они могут продать самую разную недвижимость, которая была заложена банку: дома, квартиры на основном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Владельцы недвижимости сами могут оказаться не в состоянии справиться с выплатами по кредиту и подать объявление о продаже. Однако в большинстве случаев, если заемщик задерживает выплаты, продажа залога инициируется финансовым учреждением. В соответствии с положениями Гражданского кодекса, собственник может потребовать от банка изъять квартиру, если обратится в суд.

Однако это не означает, что заемщик полностью теряет свои деньги. После продажи квартиры банк вернет только часть денег, которые владелец задолжал финансовому учреждению, включая кредиты, проценты, штрафы, пени за просрочку платежей и издержки.

Многие люди считают, что заложенная банками недвижимость стоит на рынке дешевле. Однако это не всегда так. Когда покупатель квартиры ищет арендатора, ему интереснее быстрее продать недвижимость — чем быстрее он это сделает, тем меньше ему придется платить штраф за просрочку.

Это позволяет продавцу определить более низкую цену по сравнению с аналогичной недвижимостью, которая не обременена. Однако владелец квартиры не может снизить цену, даже если недвижимость долгое время не продавалась.

Когда квартиры выставляются на аукцион, в большинстве случаев стартовая цена будет ниже, чем стартовая цена аналогичных объектов. Однако претендентов на покупку будет несколько — тот, кто предложит наивысшую цену, станет собственником. Именно поэтому цены на ипотечные квартиры часто превышают рыночную стоимость.

Отличная недвижимость в престижных районах может быть продана по цене и даже выше рыночной. Все зависит от условий сделки и от того, насколько срочно необходимо продать объект. В среднем ипотечную недвижимость можно приобрести на 5-6% дешевле цены покупки.

Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты

Ипотечные квартиры можно приобрести, если

• Продавец является заемщиком. Поиском квартир покупатели могут заниматься самостоятельно, с помощью брокера или банка, у которого был получен кредит.
• Участок выставляется на аукцион судом,
• Продавцом является банк. Квартиры могут быть проданы по договоренности с заемщиком или по решению суда, если помещение не продается на аукционе.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить ипотечную квартиру, банк должен ее одобрить. Недвижимость обременена и может быть выведена только после полного погашения долга кредитором. Если долг не выплачен, сделка может состояться только после согласия кредитора.

Заложенные квартиры нельзя продать без согласия банка — запрет на торговлю указан в выписке из ЕГН. Фото: zen. yandex. ua

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дадут свое согласие и даже помогут составить договор, чтобы быстрее продвинуться вперед. В этом случае кредит может быть передан новому владельцу. Часть денег за вычетом долгов, штрафов и санкций заемщика переходит к продавцу.

Покупатели ипотечных квартир у банков при желании могут воспользоваться существующими государственными программами — военной ипотекой, сельской ипотекой или использованием материнского капитала на покупку. Кроме того, нет необходимости переводить ипотеку на себя. При наличии достаточных средств можно сразу оплатить полную стоимость недвижимости.

Если покупатель не получает ипотечный кредит или не использует государственную помощь

Если покупатель не собирается получать ипотечный кредит или пользоваться государственной помощью, сделка проходит следующим образом

1. Стороны договариваются о сделке и, если необходимо, составляют договор купли-продажи.
2. Если стороны договорились о передаче аванса, то аванс выплачивается.
3. Продавец обращается в банк. В этом заявлении он указывает просьбу о досрочном погашении кредита.
4. Банк сообщает заемщику точную сумму долга.
5. Составляется договор и представляется в банк.
6. Подготавливается окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях может потребоваться заверение у нотариуса. Это делается, например, если один из собственников является несовершеннолетним или недееспособным.
7. Покупатель вносит деньги на кредитный счет, если это предусмотрено договором.
8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
9. Новый владелец регистрирует право собственности на недвижимость.
10. Банк забирает собственные средства, а оставшаяся сумма передается продавцу.

В случае, когда покупатель получает кредит — сделка по передаче ипотеки.

Такая схема возможна, если покупатель стремится получить кредит в том же банке, который выдал кредит владельцу квартиры.

Если же покупатель хочет иметь дело с другим банком для погашения ипотеки, то средства по новому кредиту направляются на погашение уже погашенного ипотечного долга. Как только долг выплачен банку, вес списывается. Новый владелец выплачивает оставшуюся сумму продавцу, используя деньги другого банка.

Если деньги используются банком, получившим первоначальный кредит :

1. Торговые части консультируются в отделении банка о том, как действовать дальше.
2. Стороны составляют договор купли-продажи. Он представляется покупателем вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Список документов должен быть уточнен в банковской организации.
3. Покупатель вносит сумму, которую он готов использовать в качестве авансового платежа.
4. Подписывается договор купли-продажи.
5. Банк располагает средствами для выдачи нового кредита. Эти деньги идут на погашение кредита предыдущего владельца.
6. Право собственности на квартиру регистрируется.
7. Новый владелец погашает долг, перечисляя ежемесячные платежи, после чего создается собственность.

Ипотечные платежи за квартиру списываются после погашения кредита новым владельцем. Фото: yandex. com.

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
2. Новый владелец обращается в МСК.
3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
4. Сотрудник МФЦ выдает документ, в котором указано, что заявитель принят.
5. Внесены изменения в единый реестр.
6. Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц со ссылкой на нового владельца недвижимости.

При необходимости недвижимость можно зарегистрировать дистанционно — это делается путем электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно с помощью агентства недвижимости или банковского учреждения. В этом случае новый владелец должен иметь электронную подпись.

Этого можно избежать, если право собственности регистрируется с помощью нотариуса. При таком способе регистрации нотариус использует электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Управление такой продажей предполагает обращение в банковский суд. Только после решения суда долг может быть принудительно взыскан путем продажи квартиры на аукционе. Начальная цена продажи в таких случаях определяется судом, но с учетом выводов оценочной комиссии.

Из-за срочности процесса недвижимость может стоить на 20-30% дешевле, но цены очень ограничены.

Публичные аукционы проводятся на специальном сайте. Недвижимость отправляется участнику аукциона с наилучшим предложением. Если покупателей не нашлось, проводится второй аукцион; цена на втором аукционе может быть ниже цены, установленной оценочной комиссией.

Организаторы аукционов публикуют информацию о предстоящих аукционах в журналах. Это информационное агентство исполнительной власти Российской Федерации. Объявление должно быть опубликовано в течение 30 дней, за 60 дней до проведения аукциона.

В этом объявлении определяются дата, место и время проведения аукциона. Кроме того, предоставляется информация о продаваемом имуществе и его первоначальной стоимости.

Потенциальные владельцы приобретают залоговые квартиры на аукционе:

1. Оформляет электронную подпись.
2. Регистрируется на торговой онлайн-площадке — получает аккредитацию. Поданная заявка проверяется в течение пяти дней.
3. Выбирает партию — объект недвижимости. Количество лотов не ограничено. Можно выбрать много квартир, домов или других объектов.
4. Получает уведомление о направлении на аукцион.
5. Получает информацию об объекте недвижимости.
6. Вносит задаток — гарантированно. Подтверждает намерение приобрести недвижимость. В зависимости от условий организатора аукциона, гарантия может составлять 2-20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляются на счет по реквизитам, указанным в личном кабинете участника.
7. Конкурс. Гарантия, внесенная победителем, предоставляется по цене покупки недвижимости. Полная стоимость квартиры должна быть оплачена в течение пяти дней после проведения аукциона. Если победитель отказывается от участия в сделке, гарантия не возвращается. Остальные участники аукциона получат возмещение своего аванса, как только будет определен победитель.
8. Вы получите уведомление от организатора аукциона. Оно является протоколом аукциона и указывает на предпочтение победителя приобрести квартиру по утвержденной цене.
9. Договор купли-продажи закрывается, перечисляется оставшаяся сумма и регистрируется право собственности.

Аукцион выигрывает участник, сделавший лучшее предложение по продаже недвижимости. Фото: dom. ria. com

Перед участием в аукционе важно определить приемлемую стоимость объекта. В процессе аукциона каждый участник предлагает более высокую цену, и победитель получает квартиру по цене, превышающей рыночную стоимость.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, осужденных судом, выступают против сделки. Во многих случаях владельцы отказываются даже выселяться из квартиры. В таких случаях они подвергаются насильственному выселению.

После принудительного выселения судебный пристав-исполнитель опечатывает квартиру и передает дело в Росимущество. Пока дело рассматривается, квартиры остаются закрытыми. Росимущество проводит конкурс по продаже квартир, на которые обращено взыскание.

Субподрядчик, выигравший конкурс, организует аукцион. От суммы, которую он получает от покупателя, организатор аукциона получает свой процент.

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

О продаже заложенных квартир дается объявление:

• В средствах массовой информации,
• на сайтах банков,
• на страницах субподрядчиков — организаторов аукциона,
• На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о предложении,
• на сайте Росимущества — по районам расположения объектов недвижимости,
• на сайте федерального мониторинга в сфере юстиции.

Продажа квартиры финансовой организацией

Банки продают квартиры для собственного пользования, которые не могут быть проданы на аукционе. Для этого они размещают информацию о продажах на своем официальном сайте «Электронная витрина». Некоторые квартиры банки могут также продавать через свои обычные рекламные сайты.

Не все банки имеют собственные сайты по продаже недвижимости, на которую обращено взыскание. Например, они есть у Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие» и Росбанка.

Если владелец квартиры добровольно соглашается, банк может провести аукцион по продаже заложенного имущества без судебного решения. Как только будет выбран победитель и новый владелец внесет требуемую сумму, данные владельца недвижимости вносятся в единый государственный реестр недвижимости.