Нормативно-правовой кодекс Российской Федерации содержит прямые указания на то, что вмешательство в целостность жилого помещения должно быть продемонстрировано и согласовано с такими органами, как бюро технической инвентаризации и жилищная инспекция. В противном случае на собственника налагается штраф, а впоследствии и судебное решение.
- Принудительная легализация переустройств
- Принудительное приведение дома в первоначальное состояние до реконструкции — или
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Дополнительную информацию о переоборудовании можно найти в следующих законах и нормативных актах
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Санитарные и технологические нормы и исключения
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».
Для приобретения недвижимости новый владелец должен предоставить документ о собственности, включая технический (кадастровый) паспорт, в котором отражен план, заложенный в ДНП. Если в документ не внесены изменения, переоборудование считается незаконным. Так можно ли продать квартиру так, чтобы были отклонения между ее истинным видом и документацией? Такая возможность существует.
Для получения дополнительной информации следует рассмотреть этот вопрос.
Виды перепланировок
Квартиру можно переоборудовать в простую квартиру, выполнив следующие действия
- Демонтаж полуэтажа, изначально предусмотренного производителем,
- Замена ванны на душевую кабину; и
- Перемещение сантехнических компонентов,
- Перенос дверных проемов на несущие стены и перегородки
- Перенос перегородок с одного места на другое
- Замена дверей и окон без изменения их площади.
Сложные перепланировки могут включать в себя отдельные измерения, такие как
- Объединение нескольких квартир в одну, с возведением перегородок, нарушением целостности стен.
- Перепланировка квартир или кухонь с балконами или лоджиями,
- Расширение ванных комнат и туалетов в ущерб площади кухонь и комнат,
- Создание новых окон и дверей в квартирах в дополнение к существующим
- Перенос газовых приборов и газовых систем
Вопрос возможности
Ограничений на приобретение жилья с неперепланировкой не существует. Однако важно понимать, что новый владелец понесет последствия после использования и распоряжения объектом недвижимости, которые не соответствуют документации.
Наилучшим вариантом будет, если продавец узаконит перепланировку недвижимости и передаст покупателю всю необходимую документацию. По сути, так и должно быть. Однако на практике не все складывается по такой идеальной схеме.
Следовательно, существует два варианта покупки квартиры с незаконной перепланировкой
- Продавец приводит документацию в соответствие до подписания договора купли-продажи
- Покупатель делает этот шаг после государственной регистрации сделки.
Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
Если покупатель соглашается приобрести квартиру без переоборудования, не зарегистрированного в технической документации, он должен осознавать все потенциальные опасности.
- Возможность выявления несоответствия документов по сделке увеличивает вероятность отмены сделки.
- Дополнительные расходы на легализацию переоборудования
- Возможные расходы в случае возникновения спора о наблюдении.
В связи с возможными последствиями покупателю может потребоваться снизить стоимость квартиры. Опытные брокеры говорят, что такие дома теряют до 20% своей стоимости.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать многоквартирный дом по ипотечному договору. Сложно осуществить, если изменения не узаконены. Для кредитных организаций это является риском из-за снижения ликвидности такой недвижимости. Банки не особенно заинтересованы в том, чтобы брать на себя собственные расходы по одобрению переоборудования.
Если ипотечный договор с банком успешно заключен и выясняется, что планировка квартиры не соответствует документации, договор может быть расторгнут судом.
Поэтому в данном случае договаривающаяся сторона не должна рисковать. Продавец должен открыто предоставить всю информацию потенциальным покупателям, чтобы они могли правильно оценить риски и последствия. Перед тем как подать в банк заявление на получение ипотечного кредита на квартиру, которую незаконная перепланировка уже получила, вся документация должна быть в порядке.
В противном случае банк может отказать в кредитовании недвижимости.
Санкции за незаконную перепланировку
Если квартира переоборудована без согласования с компетентным органом, этот факт может повлечь за собой административную ответственность в виде штрафа. Сумма зависит от того, причинен ли в результате переоборудования ущерб имуществу или здоровью других лиц. Если ущерба нет, гражданин платит штраф в размере 2 000-2 500 рублей.
При наличии ущерба штраф увеличивается до 5 000 рублей.
Кому-то эта сумма может показаться незначительной, но только факт привлечения гражданина к административной ответственности отрицательно сказывается на его репутации.
Существуют и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, очень значителен и связан с умышленными действиями владельца переделанной квартиры. В таких случаях возможно возбуждение судебного дела о возмещении материального и этического ущерба.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы избежать осложнений при покупке или продаже квартиры с необоснованными перепланировками, их следует узаконить. Удобнее это сделать до продажи квартиры владельцу, чтобы не возникло проблем при регистрации договора. Инструкции и шаги по узакониванию сделки следующие
- Заказать план перепланировки в бюро технической инвентаризации или в другой компании
- Подписать договор о перепланировке
- Добавить владельца-собственника квартиры
- добавить в список документов копию договора купли-продажи квартиры
- представить в качестве приложения разрешение на регистрацию транспортного средства
- Необходимо получить письменные разрешения на другие квартиры, если таковые имеются.
Вся документация должна быть представлена на жилищную инспекцию. Сроки подачи документов варьируются от двух до шести месяцев. Можно ли подать заявление через Интернет? Это возможно через портал государственных услуг. В этом случае срок проверки заявления сокращается до 45 дней.
Если нет нарушений строительных правил по реабилитации, то сложностей с одобрением и возможностью отказа не возникает.
С чего всё началось
Конфликт между двумя соседями начался, когда один из них решил пристроить балкон к квартире на втором этаже. Это было сделано, и балкон был пристроен. Это не понравилось соседям соседа, и они подали в суд.
Суд принял решение в их пользу и постановил снести незаконную постройку, за это время квартира на первом этаже была продана. Новый владелец не хотел отвечать по обязательствам предыдущего владельца.
Однако муниципальный суд заменил ответчика на нового доверителя. Поэтому новому владельцу пришлось разрушить балкон.
Новый владелец подал апелляцию, требуя, чтобы муниципальный суд отменил решение. Судебный совет отменил решение по апелляции. Суд постановил, что поскольку квартира была приобретена уже с балконом, новый владелец не должен нести за него ответственность.
Сосед с верхнего этажа подал апелляцию в Верховный суд РФ.
Верховный суд РФ о незаконной перепланировке
Верховный суд отменил решение апелляционного суда. Основанием для его отмены стало существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказано, что региональные суды ошибочно постановили, что смена собственника имущества сама по себе не означает перехода к новому собственнику имущества, наложенного на предыдущего собственника, если имущество приобретается новым собственником без обременения. Суды.
Областной суд нарушил закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что основания для принуждения ответчика к замене и уничтожению балкона у нового владельца квартиры все же имеются.
- Смерть,
- Перевод долга,
- Продажа акций компании,
- Реорганизация,
- смена собственника.
Эмитент может быть заменен на любой стадии процесса (§ 44(1) Гражданского процессуального кодекса). Обязанность осуждения автоматически переходит к нему (§ 392 Гражданского кодекса).
Верховный суд разъяснил, что ответчиком при сносе АРБИТРАЖНОЙ пристройки является лицо, которое ее построило (§ 222(2) Гражданского кодекса). Если пристройка возведена с помощью подрядчика, заказчик несет ответственность перед подрядчиком.
Если незаконная пристройка принадлежит лицу, не имеющему никакого отношения к ее возведению, то ответчиком по делу о сносе постройки будет тот, кому она принадлежала бы, если бы постройка не была незаконной.
Если ответчик, обязанный уничтожить незаконную постройку, не возводил ее, он может предъявить иск к лицу, возведшему незаконную постройку (статья 24 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года Верховного апелляционного суда и Верховного суда Российской Федерации в полном составе).
Обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние лежит на собственнике помещения и переходит к новому собственнику.
Что делать дальше
Новый собственник должен уничтожить незаконный балкон (статья 222 Гражданского кодекса). Затем он может предъявить иск к предыдущему владельцу о возмещении ущерба.
То же самое относится и к перестройке внутри квартиры. Можно разрушать стены, расширять двери, объединять ванные и туалеты, устраивать полы с подогревом в коридорах. Однако закон требует, чтобы все, что не было одобрено, было возвращено в прежнем виде.
Собственник обязан это сделать, и тот факт, что он купил квартиру в такой ситуации, не является оправданием.