Почему продавцы занижают стоимость недвижимости?
Дело в договоре. Согласно налоговому законодательству, собственники могут продать свое жилье без уплаты налога на полученный доход только в том случае, если владели им более трех лет (в некоторых случаях — пяти лет, см. ссылку).
Однако некоторые нетерпеливые граждане продавали свои квартиры, не дожидаясь истечения этих лет (например, продавали сразу после получения наследства или инвестировали в новостройку на первом этаже и продавали на завершающей стадии). Затем закон требует уплаты налога с продажи, который является огромным, учитывая стоимость недвижимости (особенно в Москве). Поэтому люди делают все возможное, чтобы избежать уплаты налога всевозможными законными и «почти законными» способами.
К легальным способам относятся налоговые скидки при продаже квартир. Здесь может применяться либо фиксированная скидка, либо скидка от суммы затрат (подробнее см. глоссарий ссылок).
Почти легальный способ — девальвация (уменьшение) истинной стоимости квартиры на бумаге. Другими словами, цена в договоре купли-продажи (DKP) определяется как большая, чем та, что фактически уплачивается за сделку. А насколько ниже?
Вот что вам нужно знать о налоговой базе при продаже недвижимости.
. Электронные заказы от юридических лиц единого государства и другие услуги для рынка квартир — здесь.
Продажа квартир.Список документов, которые необходимо зарегистрировать в Земельной книге, смотрите в глоссарии ссылок.
Наибольшая сумма составляет либо 70% от стоимости квартиры, указанной в договоре, либо стоимость подвального слоя квартиры. Имейте в виду этот факт!
Поэтому продавцам имеет смысл занижать цену в договоре купли-продажи только на уровень квартиры = 0,7 х стоимость подвала.
Именно так и происходит на самом деле! А в каких случаях продавцу необходимо это делать?
Это происходит, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к нулевому налогу при продаже квартиры.
- когда фиксированные вычеты (см. ссылку выше) слишком малы, чтобы обнулить налог,
- когда применяемая скидка на расходы не сводит налог с продаж к нулю. Это происходит в тех случаях, когда отсутствуют расходы на покупку (например, если недвижимость получена по наследству) или цена покупки значительно ниже цены продажи, и продавец не желает платить налог на разницу.
Тогда продавцу квартиры приходит в голову отличная идея — почему бы не указать на снижение стоимости в договоре! Снизить ее до уровня кадастровой стоимости 0,7 x и применить скидку. В этом случае налог должен быть уплачен в минимальном размере. Как вариант, он равен нулю.
Все хорошо, но тут возникает страх покупателя: «Чем я рискую? Что мне грозит, если я соглашусь?».
В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?
Многие брокеры, не вдаваясь в тонкие оттенки законности, утверждают, что для покупателя риск занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи можно свести к следующему
- В случае судебного расторжения договора покупатель может претендовать только на сумму, указанную в договоре (включая банкротство продавца).
- Покупатель не может претендовать на полный налоговый вычет при покупке квартиры (на высоте фактических затрат).
Рассмотрим эти опасности по очереди.
Что касается первого пункта, то вопрос не совсем аналогичный. Если суд признает сделку недействительной, применяется двустороннее взыскание. Это означает, что каждой стороне возвращается все, что она получила в ходе сделки.
Поэтому на практике используются обычные доказательства, чтобы защитить покупателя от риска, что ему не вернут всю сумму. Это также учитывается судами и договором купли-продажи квартиры.
Вы можете попросить продавца написать расписку на полную (фактическую) стоимость продаваемой квартиры. В качестве альтернативы можно составить две расписки — одну на сумму, указанную в договоре (заниженная цена квартиры), а другую — на оставшуюся сумму (разница между фактической стоимостью и стоимостью предмета). Этот остаток представляется в качестве материального обеспечения (гарантии) продавца в случае расторжения или признания договора купли-продажи недействительным.
Эти доказательства затем обеспечивают фактическую защиту от риска покупателя, если в договоре определено обесценивание квартиры. Суд подтверждает это на конкретном примере.
Выдержка из решения Апелляционного суда по делу GR № 33-43371/17 от 20. 10. 2017 (Москва): «…
Далее поясняется, что истец приобрел квартиру у ответчика за 5 700 000 рублей. Расторжение или отмена его … …
（ Рукописная расписка, выданная ( — ответчик — ответчик — ) — (на: имя истца — ) подтверждает дату 09.03.2016. — (кому: истцу — ) на сумму 5, 700, 000 рублей за проданную трехкомнатную квартиру, в соответствии с договором купли-продажи с датой 09.03.2016 г. ….
2-й — (- кто: ФИО ответчика — ) (кто: кто: кто: ФИО истца — ) на сумму 200 000 рублей всего (- кто: кто: кто: ФИО истца — ) ту квартиру или Апелляционный суд отменил на основании вступившего в законную силу решения. Если в течение трех дней эта сумма 2 200 000 рублей, если отменен на основании решения действительным …..
Буквальное толкование представленных истцом доказательств позволило суду сделать вывод о том, что от ( — ФИО ответчика — ) (- кто: ФИО истца — ) получил в обмен на 5, 700, 000 рублей и стоимость 5, 700, 000 рублей. 2, 200, 000 рублей, на общую сумму 7. 900, 000 рублей ….
… Суд пришел к правильному выводу о том, что (- кто: ФИО ответчика — ) обязан вернуть (- кто: ФИО истца — ) 7. 900, 000 рублей, уплаченные последним (- ой: ФИО ответчика — ) по договору купли-продажи квартиры от 9 марта 2016 года, недействительной сделке по возврату денежных средств, уплаченных в рамках — ОН: ФИО ответчика — )».
Вкратце, здесь квартира была продана по заниженной стоимости в договоре, и покупателю были выданы две расписки — одна на 5,7 млн евро (по цене договора), а другая на 2,2 млн евро (в качестве гарантии, «гарантии продавца»). Затем суд постановил, что продавец должен был выплатить обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в договоре купли-продажи была указана только одна сумма (обесцененная квартира), поскольку сделка была признана недействительной.
Теоретически, конечно, другой суд может принять иное решение — т.е. риск для покупателя все еще существует. Другими словами, по-прежнему существует риск того, что покупатель занизит рыночную стоимость договора.
Предоплата или задаток — какая форма задатка используется в сделках купли-продажи квартир? См. глоссарий по ссылке.
Дополнительное соглашение к договору с заниженной стоимостью
На практике один и тот же брокер использует разные формулировки для второго доказательства: первое выдается на сумму договора, а второе — на «неотделимые улучшения квартиры» (ремонт, мебель, приборы и т.д.). При таком подходе юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору. В нем будут подробно описаны улучшения и изменен пункт, устанавливающий цену (т.е.
дополнительное соглашение увеличит цену квартиры).
Подготовку таких договоров и дополнительных соглашений лучше поручить специализированному юристу, чтобы не нанести ущерб квартире.
Кроме того, следует упомянуть случай, когда суд может аннулировать сделку в результате действий обанкротившегося профсоюза в отношении квартиры. В этом случае следует помнить, что такой риск возникает, если квартира была продана по явно заниженной цене (по отношению к рыночной). Суд может расценить это как попытку должника быстро продать актив, чтобы избежать конфискации кредиторами.
Однако, во-первых, реабилитация имеет место с обеих сторон, и расписки также могут быть рассмотрены судом. Во-вторых, у покупателя есть возможность проверить у продавца возможность банкротства с помощью того же адвоката или самостоятельно (такой инструмент есть в сервисе).
Что касается второго пункта, о неполном получении налоговых вычетов покупателем, если квартира куплена по неверной стоимости договора — брокер не обо всем рассказывает (и может не знать).
Сначала налоговая служба обосновывает скидку, изучая договор с продавцом, а также свидетельства, выданные продавцом покупателю, и другие платежные документы (например, входные кредиты). Цель здесь — доказать и проверить фактическую сумму, потраченную на покупку квартиры.
Во-вторых, налоговые вычеты при покупке жилья предоставляются только на сумму до 2 млн рублей расходов покупателя (см. лингвистическую ссылку для получения дополнительной информации). Это также означает, что если снижение цены контракта превышает эти 2 млн рублей, то покупатель уже может получить скидку до максимального значения.
Например, в Москве все квартиры продаются по ценам, превышающим этот лимит в 2 млн. рублей (даже если цена снижена).
Например, рыночная стоимость квартиры составляет 8 млн рублей. Продавец указывает в договоре заниженную цену в 5 млн рублей, принимая во внимание 70% от кадастровой стоимости. Кроме того, покупатель продолжает получать возврат налога, так как эта сумма превышает лимит подоходного налога для физических лиц в размере 2 млн рублей. Покупатель по-прежнему получает налоговый вычет в полном объеме.
Таким образом, риск покупателя занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи представляется сильно преувеличенным. Правда, в результате такого манипулирования ценой у покупателя возникает несколько «финансовых трудностей». Вот когда это происходит:
- покупка недооцененных квартир с ипотекой,
- последующая продажа обесценивающейся квартиры.
В первом случае банки не принимают обесценивание и отказываются предлагать ипотечные кредиты (о других причинах см. здесь). Однако некоторые банки пойдут на это. Однако в этих случаях банки могут ужесточить условия кредита, увеличив первоначальный взнос или повысив процентную ставку.
Во втором случае, если квартира будет продана в течение трех лет (а если не сейчас — то в настоящее время в течение пяти лет), покупателю придется заплатить повышенный налог с продажи. Рынок цен на квартиры.
Резюме — В целом, и брокеры, и юристы не рекомендуют покупателям соглашаться на контракты с заниженной стоимостью, но признают, что такие контракты распространены на рынке недвижимости. Брокеры и юристы участвуют в таких контрактах и советуют клиентам, как защитить себя от этого риска.
Обсуждение этой темы можно найти на форуме «Продавец хочет сообщить неполную стоимость квартиры в договоре купли-продажи.»
А чем рискует Продавец, если занизит цену квартиры?
Для продавца квартиры в договоре купли-продажи также присутствуют субконтинентальные риски, и есть еще несколько субконтинентальных.
Во-первых, существует риск того, что он не получит никаких денег за свою квартиру. То есть, если покупатель достаточно умен, продавец получает сумму, указанную в договоре (заниженную). Он ничего не может сделать, все по закону — о том, за сколько продал и какую сумму получил.
Чтобы избежать этого, продавец должен изучить вопрос о способах передачи денег при сделке с недвижимостью (см. лингвист) и выбрать вариант, подходящий для его случая.
Как мошенники используют трюк с обесцениванием с помощью психологических уловок и оставляют продавца без денег — см. специальную главу «Мошенничество с жильем» в журнале The Link. Ссылка.
Во-вторых, риск того, что продавец обесценит квартиру в договоре, является потенциальной проблемой для налоговых органов, если они узнают о его уловках. Как налоговый орган узнает?
Например, если покупатель хочет получить налоговые вычеты на покупку жилья и предоставляет в налоговую инспекцию договор купли-продажи, а также доказательства с договором или даже дополнительное соглашение, если налоговая инспекция подтвердит фактические расходы.
Каковы риски для продавца?
Скорее всего, его вызовут в налоговую инспекцию для дачи объяснений, после чего ему доначислят налоги от фактической стоимости квартиры и оштрафуют налоговую портянку.
Существуют даже уголовные статьи об уклонении от уплаты налогов в крупном размере (статья 198 Уголовного кодекса РФ). Однако к сделкам с недвижимостью это обычно не относится, поскольку сумма неуплаченного налога составляет 2,7 млн рублей. Здесь продавцу немного повезло…
Ради забавы некоторые покупатели добавляют, что они могут попросить завысить стоимость квартиры в договоре. Когда это делается и что продавец может с этим сделать — еще одна заметка по ссылкам.
Нет лучшей профессиональной помощи от юриста, когда речь идет о покупке жилья. Специализированных юристов по недвижимости можно найти здесь.
С правилами и последовательностью подготовки квартиры к продаже можно ознакомиться на интерактивной карте пошаговых драйверов (открывается во всплывающем окне).
Как работает и кому выгодна такая схема?
На российском рынке недвижимости сделки по продаже квартир с заниженной в договоре стоимостью объектов — явление весьма распространенное. Несмотря на исключения, это, скорее всего, правило.
Причины этого явления очевидны. При продаже квартиры, собственность которой менее пяти лет (менее трех в определенных категориях), необходимо оплатить спор в размере 13% (15%, если годовой доход превышает 5 млн рублей) и спор между суммой продажи и стоимостью. Приобретенные дома.
Сумма впечатляет, учитывая значительный рост цен на рынке жилой недвижимости за последний год.
Например, если сегодня продается 5 млн однокомнатных квартир, а в 2017 году покупается 3,5 млн, то в виде налогов придется заплатить не менее 195 000 рублей. Это означает почти 4% от общей стоимости квартиры.
Сразу видно, что в большинстве случаев инициатива низкого ценообразования исходит от продавца недвижимости. Этот трюк часто опирается на инвесторов, покупающих квартиры для перепродажи, что крайне нежелательно, так как «дополнительный» налог снижает прибыль. Кроме того, продавец — юридическое лицо, стремящееся снизить налог на прибыль компании, — может занижать цену продажи.
Редко, но все же покупатель решается на обесценивание недвижимости, пытаясь снизить или скрыть реальный уровень дохода.
Механизм сделки по обесцениванию очень прост. Заниженная стоимость указывается в договоре, а оставшаяся сумма передается продавцу, без регистрации, наличными при встрече или через дверь в банк. Это завышение может быть подтверждено доказательствами или указано в приложении к основному договору, которое не представляется в органы Росреестра.
По общему правилу, номинальная стоимость, за которую квартира была приобретена ранее с целью избежать уплаты налогов.
Математика не в пользу покупателя
При покупке недооцененной квартиры риску подвергаются обе стороны, но покупатель более уязвим. Он подвергает их риску реальными деньгами, даже если они не всегда об этом знают.
Если по каким-то причинам сделка будет заражена и в будущем заявлена в суд, по закону несостоявшийся владелец получит назад только сумму, указанную в основном договоре регистрации. ‘Доказать в суде факт дополнительных платежей, даже если к сделке есть ненужные приложения, непросто, — говорит Руслан Сухий.
Есть много причин поставить под сомнение сделку. Например, если продавец признан банкротом, или если действительность договора оспаривается родственником родителя. Конечно, доля расторгнутых контрактов очень мала.
Однако покупатели сталкиваются с более реальными экономическими потерями. ‘Почти никто не видит будущего. И на то есть веские причины.
‘Платить налоги с разницы между фактической ценой продажи и заниженной рыночной ценой. А манипуляции с прошлым могут привести к серьезным неприятностям без получения какой-либо выгоды взамен’, — говорит глава фонда ‘Rentawade’.
Девальвация контрактов опасна для обеих сторон, но не для покупателя. Фото: Transfert-vrn. ru
Ведь каждый, кто официально платит налоги и платит налог, имеет право на налоговый кредит. Сумма зависит от стоимости квартиры. В настоящее время можно вернуть до 260 000 рублей, но этот лимит планируется увеличить.
Если квартира приобретена в ипотеку, то можно вычесть налог с уплаченных процентов. Таким образом, человек автоматически теряет деньги, решив купить меньшую сумму.
Продавцу не стоит расслабляться
Главным выгодоприобретателем от сделки с занижением стоимости является продавец, но есть и риск. Если налоговая инспекция обнаружит занижение стоимости, придется не только заплатить налог на скрытую сумму, но и штраф до 40% за уклонение от уплаты налогов.
Бессмысленно ожидать, что Служба не проявит к вам никакого интереса. Информация о сделках с уклонением от уплаты налогов может быть доведена до налоговых органов наследником, нотариусом или покупателем.
Не забывайте о возможности встречи с несознательными покупателями. В этом случае вы можете вообще не получить денег за неофициально переданную квартиру. Никто не застрахован от мошенничества. В этом случае вам придется обращаться в суд и вы рискуете сразу же привлечь внимание налоговых органов, что будет стоить вам времени и дополнительных денег.
‘Существует также репутационный риск, который может привести к вполне реальным финансовым потерям. Если дело будет передано в суд, продавца могут уличить в недобросовестных намерениях». Для инвесторов, получающих прибыль от перепродажи недвижимости, такой режим может нанести серьезный ущерб.
Кроме того, если квартира является предметом судебного разбирательства, она автоматически становится проблемным активом, что затрудняет ее продажу по рыночной стоимости», — отмечает Руслан Сухий.