Шесть случаев заключения договора управления многоквартирным домом

Согласно частям 1 и 7 статьи 162 ЖК РФ, домоуправляющая организация заключает договор с собственником помещения и начинает его исполнять с момента изменения. Реестр лицензий Российской Федерации. При этом действия, предшествующие заключению договора управления (МКД), зависят от обстоятельств, при которых был заключен указанный договор.

• По решению общего собрания акционеров,
• По решению общего собрания собственников или по решению публичного конкурса органа местного самоуправления,
• В качестве временного АТО, назначенного местным органом власти,
• По соглашению с владельцем проекта,
• По решению ТСЖ или правления товарищества.
• По выбору единственного владельца строительного участка.

Каждый случай — это отдельная процедура получения контроля над жильем и заключения договора управления, свой срок действия и перечень документов, необходимых органу ГДТЭ для изменения регистрации лицензии. Рассмотрим каждый случай более подробно.

По решению общего собрания собственников

В большинстве случаев управляющая организация приходит в ГЖН по решению общего собрания собственников дома (часть 1 статьи 162 ЖК РФ); смена управления с ТСЖ или кооператива на УК может быть первым вариантом для жителей новостроек или смены компании.

Согласно частям 5 и 6 статьи 162 ЖК РФ, договор управления в этом случае заключается на срок от одного года до пяти лет, причем соответствующий срок автоматически продлевается, если только УО или собственник прямо не выразит их желание не продлевать его.

Любой собственник, активный УО или местный орган власти может инициировать ОСС по выбору управляющей организации и подписать с ней договор доверительного управления в соответствии с частью 6 статьи 161 Закона о жилье и общинах. Решения по этим вопросам принимаются простым большинством голосов: 50%+1 голос всех собственников, присутствующих на собрании (ч.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ, ч.1 ст.46) .

После выбора управляющей компании с каждым собственником здания подписывается договор управления. В этом случае интересы жильцов дома представляет собственник помещения, обладающий более чем 50% от общего числа голосов МФБ.

Муниципалитет назначил УО на дом как временную

Случаи, когда УО приобрели временно назначенные здания, назначенные муниципалитетами, перечислены в статье 17 части 161 статьи 161 ЖК РФ. Если собственник не выбрал способ управления или не реализовал его, орган местного самоуправления может самостоятельно определить орган управления, а открытый конкурс объявляется бесплодным.

Процесс выбора посреднического органа управления жилым фондом описан в постановлении Правительства РФ от 1616 от 21. 12. 2018 г. Временная компания была выбрана из списка, содержащего все подавшие заявки КЭС, и с 1 января 2019 г. участвовала в открытом конкурсе по выбору управляющей компании (ПП РФ №. 75, пункты 52 и 53).

Организации перечислены в хронологическом порядке: по дате подачи заявки или запроса предложений; согласно пункту 8 ПП РФ № 1616, муниципалитет выбирает из списка компанию с наименьшим количеством домов для «временного» управления; одной АО предварительно передано три дома во временное управление, другой — четыре дома. передаются, муниципалитет выделяет первую из этих компаний.

После того, как местная администрация выбрала компанию, ей требуется пять рабочих дней, чтобы в письменной форме сообщить собственнику помещения о своем решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и собственником помещения автоматически заключается с момента ее назначения.

ОУ, выбранное местным органом власти, работает в здании до тех пор, пока владелец не проведет ОВОС и не решит, как будет управлять зданием, или не подпишет договор управления с выбранной компанией, или местный орган власти не объявит открытый тендер. Этот период не может превышать одного года.

По решению правления ТСЖ или кооператива

Другие случаи заключения договоров управления можно охарактеризовать как частные. Они возможны только при определенных условиях. Например, в домах, где собственник создал ТСЖ или кооператив.

Согласно §§ 137(1)(i) и 137(2)(i) и 161(2)(ii) Закона о жилье, товарищество собственников или кооператив могут предоставлять услуги по содержанию и ремонту общего имущества или нанять третью сторону на основании договора. При подписании контракта на управление, ОЕА и жилищный кооператив будут контролировать выполнение управляющей компанией своих обязательств по контракту.

Решение о заключении договора совместного владения принимается простым большинством голосов правлением жилищного кооператива (часть 6, § 147.6, часть 4, § 148 Кодекса жилищного строительства и общин). Оформленный протоколом заседания правления, документ подписывается председателем правления и секретарем собрания.

Договор управления в этом случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ или кооперативом; как и в случае договоров, заключенных по решению ОСК, срок договора управления составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено уставом кооператива или кооператива.

Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме

Еще один особый случай заключения договора управления — на основании решения единственного собственника всех объектов ОСК. Здесь важно не путать со случаями, когда собственником всех объектов является Российская Федерация или орган местного самоуправления. Согласно пункту 2 статьи 163 ЖК РФ, договоры управления указанными квартирами заключаются на основании открытых конкурсов в соответствии с пунктом 4 статьи 161 ЖК РФ.

ЖК РФ.

Совершенно другой случай, когда все помещения в здании принадлежат частной компании до общежития нижнего уровня. Тогда он является собственником, заключившим договор управления с выбранной им компанией на срок от одного до пяти лет с автоматическим продлением.

Договор управления с застройщиком

Условия заключения договора управления в новостройке сразу после ввода в эксплуатацию изложены в части 14 статьи 161 Жилищного кодекса и общественной пользы. Застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией через пять дней после даты выдачи разрешения на размещение после ввода дома в эксплуатацию.

В этом случае управляющая компания выступает в качестве подрядчика производителя; она должна заключить договор с ИД на основании свидетельства о размещении в режиме MFB.

Срок действия такого ДО не превышает трех месяцев. За этот период собственник успевает провести общее собрание и выбрать ПДР или муниципалитет, объявить и провести открытый тендер.

Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании

Управляющие компании, желающие расширить и развить свой бизнес за счет привлечения новой команды управленцев, должны использовать все случаи заключения договоров управления.

Лучшим способом закрытия договора управления остается выбор компании через ID. Управляющая компания приходит в дом без внешнего вмешательства или принуждения, а жильцы дома понимают, что они выбрали компанию для этого дома.

У ИАС есть возможность стать «временным» ID, закрепленным за домом, поскольку она может активно участвовать в муниципальных открытых конкурсах. Это может стать возможностью убедить владельцев зданий выбрать компанию OSY для дальнейшего управления.

‘Внутренние’ HCP работают в основном с контрактом производителя, но могут также выходить за пределы нового здания и заключать контракты на управление с другими совладельцами. Рассмотрите возможность проведения переговоров с ТСЖ, предоставив правлению профессиональное управление зданием.

Проанализируйте возможности вашего города и региона, а также рынок управления МФБ, чтобы выбрать наилучший путь развития вашей компании.

Передача дома УК посредством открытого конкурса

Срок проведения конкурса. Согласно статье 13 Закона о жилье и статье 161 «Общественная польза», местный орган власти должен уведомить подрядчика о проведении конкурса по выбору МК в течение 20 дней после присвоения жилья. Конкурс должен быть проведен в течение 40 дней с даты уведомления.

Заключение договора с КТ. Местный орган власти информирует дольщиков о результате в течение 10 дней. Как только дольщик заявит квартиру, он должен заключить договор с организацией, выигравшей конкурс.

Смена управляющей организации

Выбор управляющей компании. Собственники могут выбрать или сменить управляющую компанию или HDA общего собрания в соответствии с частью 3 статьи 161 Закона о жилищно-коммунальном хозяйстве. Основанием для этого является соглашение с 50% собственников и одна подпись от общего числа подписей.

Право подписи. Если жилец выдает доверенность председателю совета МФБ, он может самостоятельно расторгнуть договор в соответствии с частью 3 § 161.1 Закона о ЖКХ. Достаточно подписи и копии доверенности.

Изменения в реестре лицензий; после подтверждения Госжилнадзором изменений в реестре лицензий, МФБ передается выбранной УК.

• 02. 10. 2019

625007 г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 38 стр. 10, офис 510

mail@it-uk. ru

Стороны-участники

В данном правовом положении есть две части, которые взаимодействуют в рамках договорного соглашения: собственник, который является стороной, владеющей договором, и владелец, который является стороной, владеющей договором.

Собственником в данном случае является гражданин, владеющий домом (или иногородний) (квартирой) в многоквартирном доме, имеющий право собственности на имущество. Право собственности на недвижимость обычно приобретается в результате наследования, дарения, покупки или приватизации. Квартира может принадлежать одному или нескольким лицам. Их законные права подтверждаются соответствующими сертификатами или выписками из государственного реестра.

За время своей деятельности жилищный кооператив подписал ряд договоров.

• Договоры с поставщиками коммунальных услуг,
• договоры с компаниями по утилизации отходов,
• трудовые договоры с физическими лицами,
• договоры, касающиеся строительных компаний, и т.д.

Жилищный кооператив заключает договор с собственником, в котором определяются права и обязанности обеих сторон.

Договор между собственником и управляющей компанией

У ТСЖ нет контролирующего органа, и этот документ может быть подписан только в том случае, если более половины собственников на общем собрании одобрят такой выбор ПДР (см. отдельный документ о выборе ПДР для обслуживания многоквартирных домов). После принятия такого решения все жильцы, которые возражают и не участвуют в нем, будут вынуждены в будущем выполнять условия этого договора.

Даже если они откажутся подписывать Договор в индивидуальном порядке.

Все вопросы, связанные с заключением, подписанием и содержанием договоров с управляющими компаниями, содержатся в разделе 162 Жилищного кодекса и общественных интересов.

Как заключается?

Официальные договоры могут быть составлены в письменной форме, в деловом стиле. Сегодня договоры печатаются на специальных пробелах вместе с датами и подписями сторон. К документу обязательно прилагается протокол договора собственника, согласно которому договор имеет юридическую силу.

Информация! На вынесенное решение нельзя повлиять на основании того, что не все жильцы подписали договор; если есть протокол, подтверждающий согласие более 50% жильцов, документ будет действителен для всех жильцов.

• Скачать бланк протокола собрания
• Скачать образец бланка протокола собрания

Кто подписывает?

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Украины, индивидуальные договоры должны быть подписаны уполномоченным представителем домоуправляющей компании и собственником квартиры.

Сроки действия

Договоры между управляющей компанией и собственником жилья могут быть заключены на срок от одного до пяти лет. Выбор срока и другие параметры определяются совместно собранием собственников и управляющей компанией.

Регистрация

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в Государственном реестре лицензий.

Стоимость и госпошлина

Заключение договора с управляющей компанией не требует никаких затрат. Он является полностью бесплатным.

В нашем специальном выпуске вы узнаете, что такое приказ компании по управлению домом собственнику, может ли компания подать в суд на собственника и может ли собственник в одностороннем порядке отказаться от услуг по управлению домом.

Какие документы нужны для оформления?

Стороны должны предоставить документально подтвержденные причины, по которым документ имеет юридическую силу.

Собственник:

• Паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Свидетельство или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
• Техническая документация на объект.
• Кадастровый паспорт.
• Свидетельство о регистрации в квартире из бюро технической инвентаризации.
• Все документы должны быть ксерокопированы.

Управляющая компания:

• Разрешение на право заниматься деятельностью по управлению и обслуживанию здания в квартире.
• Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Помимо собственника, в квартире по договору социального найма проживают наниматель и собственник. Кто заключает договор в этих случаях?

Согласно строгой букве закона, в случае социального найма договор должен быть подписан муниципалитетом, поскольку договор заключается с собственником квартиры. На практике это осложняется вопросом отказа от управления и оплаты. При возникновении такой ситуации договор может вообще не подписываться, если таких жильцов немного.

В качестве альтернативы в документе может быть указано, что собственник или наниматель муниципального жилья является частью договора.

Арендаторы и сотрудники, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же самое относится и к родственникам собственника, проживающим в квартире. Исключением для третьих лиц является случай, когда собственник выдал им нотариальное заверение на подписание договора.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

Потребление энергетических ресурсов в местах общего пользования — это потребление энергетических ресурсов в местах общего пользования. свет у подъездов, отопление, мойка и работа лифтов. Раньше эти расходы рассчитывала сама управляющая компания, таким образом, в основном учитывались общие нужды.

Управляющая компания просто включала то, что ее устраивало. Контроля за этой информацией не было, а безжалостные чиновники управляющей компании были равнодушны к содержанию самого жилья, позволяя ей обогащаться за счет жильцов.

С 1 января 2017 года Минстрой исключил эту строку из платежных документов.

В каждом регионе существуют свои нормативы стоимости МУПов. Платежи распределяются между жильцами, фиксируя объем той или иной услуги, электроэнергии и тока в квартире и т.д.

Есть два ключевых условия.

1. Если затраты превышают норматив, арендаторы платят по нормативу, а остаток оплачивает АК.
2. Там, где расходы ниже, платежи рассчитываются по счетчику и оплачиваются в соответствии с фактическим потреблением.

Таким образом, управляющая компания упускает возможность обмана и мотивирована экономить ресурсы на изоляции площадки и ее надлежащем обслуживании.

На чем строятся отношения?

Отношения между собственником и управляющей компанией строятся на трех основах

1. Договор управления. Описывает все обязательства, права, ответственность, возможность изменения и способы оплаты сторон.
2. Закон Российской Федерации. Если что-то не определено в договоре, а счет за энергоресурсы определен законом, то законом. Если пункт противоречит закону Российской Федерации, он считается недействительным.
3. Совет многоквартирных домов. Статья 161.1 устанавливает такую общественную организацию, которая решает все вопросы, связанные с жильем. По сути, это аналог товарищества собственников жилья. Она состоит из жильцов многоквартирных домов. На общем собрании они принимают решения голосованием.

Все действия между правлением и собственниками должны быть продемонстрированы.

• Решения правления в виде практики.
• Требования и претензии в виде заявлений (читайте отдельную статью о правилах подачи жалоб и заявлений на управляющие компании).
• Требования по оплате в виде требований о перерасчете.
• И многое другое.

Вы также можете посмотреть видеоролик о том, что нужно знать жильцам квартир, чтобы составить договор с управляющей компанией.

Нежилые помещения

Помимо мест общего пользования и жилых квартир, существуют также понятия нежилых помещений. Это магазины, офисы, склады и другие помещения, используемые в жилых целях.

Собственники, как юридические, так и физические лица, заключают договоры на поставку, управление, ремонт и обслуживание всего здания и этих объектов. До окончания срока действия договора управляющая компания проводит осмотр помещений. При этом определяется подлинность и техническое состояние предполагаемого использования.

Если помещение находится в плохом состоянии, управляющая компания может отложить заключение договора до тех пор, пока владелец не сделает ремонт. В договоре определяются права и обязанности, периоды невыполнения, срок действия и санкции в отношении субъекта договора.

Договор между собственником и управляющей компанией — очень важный документ. Он способствует защите прав граждан и определяет обязанности управляющей компании. Он определяет характер взаимоотношений между сторонами и качество жизни многоквартирного дома.