Независимая оценка собственности для отчета об оценке для всех. Услуги МОБТИ

Ответ на вопрос о том, нужна ли оценка ипотеки, категоричен — нужна.

Оценка — это определение рыночной, инвестиционной, текущей, подземной или иной стоимости, связанной с объектом.

Если в договоре не указано, какую стоимость необходимо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Банки также интересуются ликвидационной стоимостью.

Рыночная стоимость — это стоимость, по которой продавец соглашается продать, а покупатель покупает недвижимость. Они действуют самостоятельно — никто не принуждает их к заключению соглашения, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость дома.

Ценность стоимости — это стоимость, по которой недвижимость может быть продана на рынке в краткосрочной перспективе.

Если вы покупаете ипотечное жилье, закон требует наличия оценки и отчета об имуществе.

Это делается в интересах клиента:

1. Банки ссудили вам крупные суммы денег на длительный срок и хотят быть защищены от риска того, что в будущем вы станете неплатежеспособным клиентом. Если клиент отказывается возвращать долг, финансовое учреждение должно быстро продать дом и полностью покрыть потерянные деньги.
2. Важно знать, какую сумму рассчитывает заплатить клиент. Кроме того, продавцы могут занижать цену на недвижимость. Оценка может помочь покупателям сориентироваться в рыночной стоимости.

Отчет об оценке является обязательным.

1. Квартиры/комнаты вторичного рынка,
2. Существующие дома с участками или жилыми секциями,
3. Новостройки (редко).

Еще раз обратите внимание, что в список документов, необходимых для подачи заявления на получение жилья, входит отчет об оценке. Это не прихоть банка — это требование закона. Смета является обязательством перед банком до полного погашения кредита. Смета гарантирует, что вам компенсируют возможные потери.

Требования к оценщику.

Оценщики должны иметь квалификацию для оценки рыночной стоимости и других оценок имущества.

1. Существует сертификат квалификации с указанием утвержденных областей оценки,
2. Иметь страхование ответственности перед третьими лицами на период трения не менее 300, 000 с одного года
3. Является членом одного из саморегулируемых оценочных органов; и
4. Заключил договор с предполагаемой компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка оцененных банков. отобранных в соответствии с требованиями кредитных организаций. Поскольку список постоянно меняется, банк позволяет клиенту самому выбрать компанию и отправить заявку на одобрение. Однако это увеличивает срок экспозиции до 30 дней.

Преимущества выбора из списка рекомендованных фирм очевидны. Банк доверяет оценщику и быстрее доверяет его положительному мнению об отчете. Однако на практике не всегда все складывается гладко.

Клиенты Сбербанка покупают жилье в ипотеку. Банк ориентируется на организации, которые он рекомендует. Они подготовили отчет; Сбербанк не принял ее и отправил обратно на доработку. Наблюдения показывают базовый уровень безграмотности среди банковских специалистов. Неграмотность сотрудников для нас очевидна. Но как мы можем доказать это банку?

Однако будем надеяться, что это единичный случай и не относится ко всем банковским экспертам. Это лишь еще раз доказывает, что аккредитованные организации не гарантируют одобрение отчетов с первого раза.

Процедура.

Ассоциация российских банков выпустила методические рекомендации по оценке недвижимости, подлежащей защите, в том числе жилых домов. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам и более подробно объясняют процесс.

Оценка стоимости недвижимости осуществляется следующим образом

1. обратиться в оценочную компанию или к частному оценщику Предоставить документацию:

• Документы, подтверждающие право собственности,
• Кадастровый паспорт или выписку из него,
• Бюро технической инвентаризации или выписки из него,
• Описательные записки и поэтажные планы.2

Оценщик изучает документацию, чтобы убедиться, что она достаточна для анализа. Может быть запрошена дополнительная документация. Например, для определения веса и пересчета.

3. оценщик выезжает на объект и осматривает дом, а также квартиру. помещение с параметрами, указанными в паспорте, контролируя соответствие конструкции. Все внутренние и внешние дефекты (трещины, протечки) фотографируются. Оценивают наличие и состояние коммуникаций.

4. составляют отчет с учетом юридических и банковских требований. Если в договоре не указан вид стоимости, подлежащей оценке, определите рыночную стоимость квартиры.

Закон позволяет оценщикам определять стоимость объекта, используя три подхода: сравнительный, затратный и доходный. На практике при оценке стоимости квартиры используется сравнительный подход.

Его суть заключается в следующем.

1. Проанализировать состояние рынка недвижимости в целом и конкретного участка (например, квартиры в Московской области).
2. Поиск объектов для сравнения. Они называются объектами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но в некоторых местах отличаются.
3. Выявите все характеристики объекта, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки, инфраструктура, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, площадь и т.д.
4. Корректировка стоимости аналога производится в соответствии с выявленными различиями в характеристиках оцениваемого объекта и его аналога. Таким образом, получается рыночная стоимость нашей квартиры.

Время, необходимое для проведения оценки, в диапазоне 1-5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, она зависит от региона, элитности недвижимости и даже от банка, для которого готовится отчет.

Были изучены прайс-листы различных оценочных компаний. Цены начинаются примерно от 2 500 рублей. Для больших элитных квартир выставка может стоить от 6 000 рублей.

Услуги оценщика должен оплачивать должник.

Требования к отчету об оценке.

Отчет действителен в течение шести месяцев. Вся сообщаемая информация, влияющая на стоимость квартиры, должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертными заключениями и другими источниками информации, признанными существенными для определения стоимости имущества.

Банки предъявляют следующие требования

1. Описание квартиры должно содержать ссылки на документацию, отражающую количественные и качественные характеристики недвижимости.
2. При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Так, например, не имеет смысла описывать московский рынок, если целью оценки является ТВЕРЬ.

Ликвидность относится к скорости, с которой товар может быть продан на рынке. Банки составляют следующие рейтинги ликвидности.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех комнат квартиры и прихожей. Фотографии должны быть информативными и качественными.
• Оценщик должен обосновать, почему для определения стоимости не были использованы другие подходы.
• В отчете об анализе сопоставимых объектов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость в оцениваемом помещении.
• О любом найденном аналоге следует немедленно сообщить (ссылка на объявление Avito, Cian), используя контактные данные продавца. Копию объявления следует приложить к приложению, чтобы эксперт мог ознакомиться с исходными данными.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры служит ориентиром для банка на высоте предоставляемого кредита. Она не может быть выше оценочной стоимости квартиры. Выбранная недвижимость может быть оценена ниже, чем просит продавец.

В этих случаях возможны следующие варианты действий

1. Попытаться договориться с продавцом, предложив разумную цену покупки,
2. Повторно составить оценку другой фирмой и произвести оплату полной оценки; или
3. Доплатить недостающую сумму из собственных средств, тем самым увеличив первоначальный взнос,
4. Найти другую квартиру, заказать ее заново, оплатить отчет и надеяться, что рыночная стоимость будет соответствовать сумме кредита.

Других вариантов нет. Банки не пойдут на уступки и не увеличат сумму кредита.

Исключить эмоции

Во-первых, отключите свои чувства. Вы считаете, что квартира идеальна и находится в отличном состоянии, в то время как для других это может быть не так. Для вас это может быть «элегантный ремонт», а для других — «бюджетный ремонт». И нет причин обижаться на это, вы ведь отключили свои эмоции, не так ли?

При оценке квартиры эмоциональным оператором является не сама недвижимость, а такие параметры, как район, инфраструктура, материалы дома и т.д. Соблюдайте баланс, сохраняйте равновесие сил и не поддавайтесь темной стороне квартиры. Не переоценивайте свой выбор.

Почему-то многие продавцы делают акцент на евроремонте, но на самом деле большинство покупателей готовы въехать в более-менее аккуратную квартиру и даже обустроить дом самостоятельно. Конечно, свежесть ремонта может быть принята во внимание, но следует также помнить, что у всех разные предпочтения и представления.

Выбрать стратегию цены

Существует несколько вариантов ценообразования, используемых продавцами.

‘Они устанавливают слишком высокую цену, а потом снижают’. ‘А раз так’ — таков аргумент тех, кто так поступает. Эта тактика подходит, если у вас много времени и вы не торопитесь с продажей. В конце концов, именно так квартиры продаются уже давно.

Они снижают цену, а потом повышают ее. Они делают это таким образом. Они навязывают цену покупателю и загружают его, чтобы посмотреть, сколько квартир попалось и сколько готово к продаже. Более высокие цены объясняются более высоким спросом.

Определите рыночную цену сразу. Объективно оцените квартиру и установите реальную сумму. Не снижайте и не повышайте, ждите покупателя. Как правило, это самый эффективный метод.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость недвижимости влияет множество факторов. Давайте рассмотрим их более подробно.

Район

Тихие районы с инфраструктурой недалеко от центра города не находятся в центре внимания, но очень интересны для покупателей. Вечерние часы в этом районе также важны из-за пробок и того, как их можно избежать. Есть и другие дома, которые были построены поблизости или являются законченными строительными блоками.

Многие покупатели знакомы со своим районом и часто ищут квартиры в том же месте.

Инфраструктура

Три главные категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазины, детские сады/школы и парки. Это трубы, которые быстро связывают. Кафе и зоомагазины в районе не вызывают такого ажиотажа. Сосредоточьтесь на трех верхних параметрах, поскольку большинство людей, приобретающих недвижимость в собственность, составляют пару.

Транспорт

Идеальный район — это район с несколькими удобными выездами на шоссе. А также общественные остановки в шаговой доступности.

Тип дома

Здесь у каждого свои предпочтения. Основной упор делается на воздухо- и звукоизоляцию. Конечно, в качестве защиты от шума толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов.

от пения соседей. Однако все узнают об этом, если жители монолитного дома делают ремонт. Даже если на другом конце здания пробивают бетон, создается впечатление, что работы ведутся тут же.

Кирпичные или кирпичные стены меньше пропускают звук через конструкцию, но и не защищены от общего шума дома. Также обращается внимание на то, как работал дом во время ремонта. Опять же, этот параметр сугубо индивидуален.

Как правило, для получения скидки требуются квартиры на первом и последнем этажах. Здесь необходимо внести 10% от стоимости; если окна расположены близко к улице, то 15%. Если сверху есть технический этаж, то можно побороться за последний этаж.

Площадь

Стоимость квадратного метра для однокомнатной квартиры не такая, как стоимость квадратного метра для двухкомнатной. Помните об этом и не перемножайте.

Планировка

Наличие переоборудования играет большую роль. Если переоборудование незаконно, то продать квартиру будет сложнее. Возможно, цену нужно значительно снизить или восстановить квартиру в том виде, в котором она есть.

Планировка квартиры без переоборудования также не является обязательной. Такие квартиры считаются неудобными, если в них нет отдельных коридоров, ведущих из одной комнаты в другую.

Вид из окна

Если они не впечатляют, то не должны питать иллюзию дополнительных доплат. Расходы должны быть снижены, если окно находится на фасаде рядом с другим домом, или если рядом находится промышленная зона.

Документы

За квартиры со всей документацией, централизованно подготовленные к продаже, не нужно взимать плату за основу.

Однако оттенки документации могут заставить продавцов снизить цены. Что это такое?

1. Квартиры — это мелкие домовладения, которые постоянно перепродаются. Похоже на некую мошенническую конструкцию. Это может отпугнуть покупателей.
2. Наследство. Наследство, которое только что было быстро продано, может вызвать сомнения у покупателя. Ведь может появиться неожиданный родственник — родитель, который не ожидает, что недвижимость будет продана.
3. Реабилитация. Сложные преобразования, которые требуют больших усилий для обоснования. Никто не хочет тратить на это время. См. также: как продать квартиру путем переоборудования — инструкция по действиям.
4. Несовершеннолетние. Попробуйте подарить детям долю в другой квартире или альтернативную продажу. См. также: альтернативная продажа квартиры — зачем это делать?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

Выполните следующие шаги, чтобы получить текущую цену квартиры.

Выберите платформу. Различные ресурсы, на которых продаются квартиры, позволяют в дальнейшем сравнить предложения. Это могут быть Abit и Cyan.

Сделайте выбор. Выберите квартиры по параметрам рядом с квартирой. Посмотреть текущие объявления. Если нет в наличии, можно зайти на несколько месяцев вперед. Достаточно отобрать 20-30 предложений для дальнейшего заселения.

Оцените квартиру. Рассчитайте цену. Разделите стоимость недвижимости на площадь и вы получите стоимость квадратного метра. Однако следует учесть все дополнительные факторы, которые могут увеличить цену, такие как ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства и т.д. Проверьте чистоту. Сами продавцы могут не знать о сюрпризах в квартире.

Рассмотрите варианты переговоров. Менеджеры по солнечному маркетингу знают, что люди готовы купить что-то за 1000 рублей и получить скидку в 100 рублей, нежели базар на 900 рублей, которые не используются сразу.

Проверьте цену. Вы можете позвонить брокеру и проверить цену, которую он назначил за вашу квартиру. Но помните, что маклер может намеренно завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги.

Для тех, кому очень лень искать объявления, на сайтах irn. ru и sob. ru есть автоматический калькулятор, который предлагает специальную услугу по обзвону маклеров и оценке недвижимости.

Помните, что калькулятор — это машина и не может учесть все факторы.

Изменяйте цены. Вы можете изменить цену после размещения объявления, особенно если на вашу недвижимость высокий спрос.

Вывод: оценка квартир для продажи должна быть спокойной. Начните с главного — уберите эмоции. Оцените внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, строительные материалы).

Выберите площадку, где можно найти квартиры с похожими параметрами и сравнить их со своей. Рассчитайте примерную стоимость, выставите ее на продажу, следите за спросом и при необходимости корректируйте цену.

У вас остались вопросы? Напишите в комментариях, и эксперты Dominfo ответят на них для вас.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

К 2015 году расчеты налога на недвижимость основывались на инвентаризационной стоимости имущества. Впоследствии отправной точкой для определения налога стала подвальная стоимость недвижимости. Теперь это истинная стоимость дома или квартиры с точки зрения государства. Однако до сих пор некоторые сделки продолжают основываться на оценке BOG.

Инвентаризационная стоимость недвижимости — это, говоря простым языком, ее техническая стоимость. Это определение означает, что при оценке по единой ставке TIB учитываются только основные физические характеристики объекта недвижимости, а не другие факторы, способствующие формированию его стоимости как отдельного объекта.

Общая площадь объекта недвижимости, количество внутренних перегородок и характер планировки, количество проемов и окон, высота потолков учитываются при инвентаризационной оценке. Если в квартире есть балкон или лоджия, то эти технические детали также вносят свой вклад в окончательную сумму инвентаризационной оценки.

С учетом коммунальных услуг также рассчитывается инвентаризационная стоимость дома или квартиры. Таким образом, чем больше коммунальных благ имеет объект и чем более он современен, тем выше итоговая оценка. Учитывается также тип отделки и строительных материалов — их обобщенные цены составляются отдельно, а затем добавляются к общей стоимости.

Одним из самых важных оттенков оценки имущества МВФ является возраст, то есть дата эксплуатации и состояние объекта. Разумеется, чем старше дом, тем ниже инвентаризационная стоимость. Фактическое состояние здания не играет никакой роли в ее увеличении или уменьшении.

Для чего нужна инвентаризационная цена объекта?

При расчете инвентаризационной стоимости здания или учреждения не учитываются налоговые определения, а приоритет отдается стоимости подвального помещения, хотя в некоторых районах продолжает использоваться оценка БТИ по этим актам. В любом случае, такая информация не является вредной. Это связано с тем, что невозможно предугадать, когда объективная и обоснованная оценка технического состояния недвижимости будет полезна.

Может потребоваться инвентаризационная стоимость.

• Налог на недвижимость. В этом виде налога не используется оценочная рыночная стоимость недвижимости, но в некоторых случаях она может быть заменена инвентаризационной стоимостью.
• Продажа квартир. Если сделка купли-продажи осуществляется в условиях, когда продавец обязан уплатить подоходный налог, сумма этого налога рассчитывается на основе оценки КПК предмета сделки.
• Приватизация. Если имущество передается из частной, государственной муниципальной собственности, информация об инвентаризационной стоимости должна быть отражена в приватизационном документе.
• Пожертвования или обмен. При подготовке договора дарения или обмена следует также обратить внимание на инвентаризационную стоимость, чтобы найти налоговую стоимость.
• Наследование. В некоторых случаях по запросу нотариуса, удостоверяющего событие наследования, необходимо предоставить документы об инвентаризационной стоимости имущества, действовавшей на момент смерти наследодателя.

Обратите внимание! Если такая оценка должна быть приложена к сделке, необходимо точно определить ее стоимость. инвентаризационная или кадастровая стоимость, которую она может заменить? Если вам нужна оценка СЗ в конкретном случае, вы можете заказать ее в Управлении земельной регистрации.

Чем инвентаризационная оценка отличается от кадастровой?

Многие люди ошибочно полагают, что инвентаризационная стоимость квартиры примерно равна стоимости подвала. Это ошибочное мнение верно лишь отчасти. Оно частично верно, потому что стоимость подвала учитывает технические характеристики недвижимости, состояние здания, степень его износа и другие факторы, которые можно легко рассчитать.

На самом деле, тип, используемый для расчета стоимости подвала, гораздо сложнее, поскольку он также учитывает косвенные факторы, которые делают неподвижность более или менее ценной.

Первое основное различие между стоимостью подвала и инвентаризационной стоимостью заключается в их отношении к рыночным ценам. Как правило, инвентаризационные стоимости несколько уступают рыночным. Это связано с тем, что в формировании рыночных стоимостей участвуют более сложные процессы, чем в типе расчета.

Однако эта разница незначительна, и в редких случаях инвентаризационная стоимость может быть даже выше рыночной; оценки BT обычно в несколько раз ниже суммы, за которую можно успешно продать недвижимость.

Конечно, коэффициенты Земельного кадастра и БТИ также отличаются. Это связано с тем, что в оценках земельного кадастра технические характеристики являются лишь частью общих характеристик недвижимости. Цена недвижимости может варьироваться в зависимости от уровня развития инфраструктуры района, в котором она расположена, экологических условий района, степени его роста, транспортного сообщения и т.д.

Важную роль играют даже такие, казалось бы, незначительные детали, как этаж (который определяет вид из окна и перспективу), чистота общественных мест, степень благоустройства прилегающих территорий и даже оценка проектов управления.

Следующее различие заключается в том, кто и как часто определяет переписные и подворные ценности. Частота этих оценок практически одинакова, но государственные органы, ответственные за эту задачу, совершенно разные. Например, Бюро технической инвентаризации отвечает за утверждение инвентаризационной стоимости объектов, в то время как вся подземная информация находится в ведении Россреестра.

Последнее уже упомянутое различие — это расчет налогов на объекты недвижимости. Оценка БТ в большинстве случаев рассматривается как основа для определения стоимости подвала, хотя сегодня она используется для этой цели лишь в очень редких случаях. Это объясняется тем, что последняя максимально приближена к рыночной стоимости квартиры или частного дома и является наиболее точным отображением текущей стоимости.

ВАЖНО: К концу 2020 года стоимость подвального помещения будет считаться справедливой стоимостью с национальной точки зрения, поэтому инвентаризационная стоимость не может быть использована в качестве аргумента для различных различий.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости?

Для определения инвентаризационной стоимости квартиры представители BTA, помимо чисто технических расчетов, применяют методы анализа затрат, доходов и сравнительного анализа.

Суть первых очень проста. Стоимость объекта недвижимости определяется на основе затрат, возникающих при его создании. К ним относятся строительные и отделочные материалы, коммунальные и другие расходы, связанные со строительством и подготовкой места расположения объекта недвижимости.

В принципе, этот метод анализа применим в основном к новым и недавно созданным объектам недвижимости. Они еще не подверглись влиянию времени и сохраняют свои основные характеристики.

Доходный метод менее популярен, поскольку большинство специалистов считают его полностью объективным. Его суть заключается в следующем. Стоимость недвижимости определяется исходя из предполагаемых выгод, которые могут быть получены от ее аренды.

Отсутствие охвата данных при таком анализе означает, что результаты нельзя рассматривать как независимый фактор. Доходный подход работает только как дополнение, когда отсутствует другая более подробная информация о квартире.

Сравнительный метод — самый простой из всех, но очень эффективный. Анализ проводится путем сравнения двух очень похожих объектов недвижимости. Поскольку все виды недвижимости когда-то оценивались БТИ, экспертам несложно найти разные объекты.

Он практически идентичен техническим характеристикам и основывается на полученных факторах для присвоения квартире рейтинга.

Весело! Инвентаризационная стоимость основана на технических характеристиках недвижимости и работает с цифрами, но ее результаты считаются субъективными.

Рассчитать стоимость акций сложнее, чем кажется. Это связано с тем, что эксперты используют особо технические понятия, которые нелегко понять широкой публике. Например, принято различать моральный износ, названный так потому, что он является дополнением к естественному износу, то есть степени снижения выносливости и функциональных свойств объекта.

Это касается того, устарел ли архитектурный проект, отличаются ли санитарные характеристики здания от реальных в настоящее время, есть ли различия между домом в том виде, в котором он существует сегодня, и аналогичными домами, построенными совсем недавно.

Таким образом, те, кто далек от подобных расчетов, вряд ли смогут придумать оценку, которая также будет соответствовать выводам МТП. По этой причине еще лучше обратиться за оценкой фондовой стоимости в Управление Росреестра.