Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю?

Все сделки с землей основываются на статье 13 Гражданского кодекса (ЗК) РФ. Коэффициенты аренды регулируются статьей 607 Кодекса РФ (ЗК).

Договор должен определять условия аренды и цены. В нем также должно быть установлено, какие условия могут быть продлены и при каких условиях договор является отчетным. Также необходимо определить, полностью ли арендуется участок или его часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует отметить, что только полноправный собственник или в некоторых случаях лицо, действующее от его имени, имеет право заключить договор временного землепользования (TUI). Если собственник не достиг 14-летнего возраста, вместо него в качестве арендодателя могут выступать его родители или опекун.

Арендатором земли может быть физическое или юридическое лицо, постоянно или временно проживающее в России и имеющее разрешение на предпринимательскую деятельность. Это могут быть иностранные граждане или псевдограждане.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно Земельному кодексу, в аренду не могут быть переданы следующие территориальные участки

1. Целевые земли,
2. земли, принадлежащие ФСБ; и
3. участки, необходимые для проведения военных операций,
4. зоны хранения радиоактивных отходов.

Подготовка документов

В связи с этим целесообразно прибегнуть к помощи опытных специалистов, работающих в сфере аренды земли и имущества. Подготовка документа делится на два этапа и различные темы.

1. Межевание

В комплекс задач по топографии земли входят

• Очерчивание границ участка,
• составление топографических карт,
• изучение уровня грунтовых вод,
• расчет расположения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно потребуется при подаче заявления в Рослесторст на получение плана земельного участка.

2. Кадастровый план

Необходимы следующие документы.

• топографические планы трассы,
• документы, подтверждающие право собственности на участок,
• определение назначения участка,
• тип создаваемого объекта — жилой, нежилой,
• Лицензия на использование участка,
• в случае совместной собственности: план участка каждым акционером, и подтверждение участия акционера.

Кроме того, в договоре должны быть определены адрес или местоположение участка, площадь занятия и регистрационный номер земли.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все сельскохозяйственные земли находятся под пристальным контролем государства. При аренде участка, характеризующегося как сельскохозяйственная земля, чтобы избежать санкций или страховки, рекомендуется указать в договоре аренды цели, для которых арендатор может ее использовать. Кроме того, земля должна быть зарегистрирована в Земельной книге.

Земли с/х назначения делятся на:

• Сельскохозяйственные земли — могут использоваться только по назначению, использование не по назначению наказывается,
• Дороги и коммуникации — для пахотных земель, водных канав и дорог, обслуживающих пахотные земли.
• Лесные массивы — защита деревьев и кустарников вокруг полей вдоль дорог,
• Использование водных ресурсов — закрытие искусственных и естественных водоемов,
• Сельскохозяйственные здания — помещения для хранения и переработки выращенной продукции.

С/х земли можно использовать для:

• Сельское хозяйство,
• Создание фермерских хозяйств,
• Выращивание овощей и фруктовых деревьев,
• Создание домашних сообществ,
• Разведение рыбы и животных,
• Научно-исследовательская деятельность.

Если земля не имеет ценности и не характеризуется как сельскохозяйственная земля, владелец может сдать ее в аренду для любых целей, даже компаниям мобильной связи, для строительства вышек.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договоры аренды земли заключаются следующим образом

• Краткосрочная аренда (до 11 месяцев) — обычно ее выбирают работники, которые не уверены, подходит ли им земля, смогут ли они заниматься определенной деятельностью.
• Краткосрочная (до пяти лет) — на период строительства или ремонта объекта недвижимости на ней. Может также использоваться для строительства конфигураций периметра, парковок или парковочных мест.
• Долгосрочная (5-49 лет) — сельскохозяйственная аренда, эксплуатация имущества и желание переоформить или заменить участок.

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть участок владельцу при тех же обстоятельствах, с учетом всех препятствий согласно договору. Если постройки не предусмотрены, арендатор обязан уничтожить их за свой счет. Если арендатор неосознанно улучшает собственника, последний не возмещает ему ущерб.

Если срок аренды превышает один год, договор аренды должен быть внесен в Единый государственный реестр юридических лиц в течение пяти дней с момента подписания договора. При аренде земли на срок до одного года — государственная запись не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для действительного заключения договора аренды земли необходимы следующие документы

1. 2 экземпляра руководящих документов,
2. Карта и заверенная копия карты
3. Договор аренды в двух экземплярах — дополнения к нему,
4. акт топографического аудита,
5. подтверждение от компетентного органа исполнительной власти о местонахождении установки,
6. Информация о сделках с землей и ее распределении,
7. Паспорт и его заверенная копия,
8. Справка о том, что участок не обременен и не заложен.
9. Свидетельство об уплате государственной пошлины.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора срок аренды может быть не определен; считается, что он составляет максимум 49 лет. Арендодатель и арендатор могут сообщить о заключении договора как о взаимном соглашении. При этом можно либо дождаться истечения срока аренды, либо предупредить друг друга о расторжении договора за три месяца.

Также, если возникнут непредвиденные обстоятельства, делающие невозможным использование земли (оползни, наводнения, обвалы).

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны собственника:

• Если арендатор нарушает правила пользования землей, арендодатель может расторгнуть договор через суд.
• Арендаторы нарушают график застройки участка,
• Многочисленные нарушения в части платежей,
• Поведение арендатора отрицательно сказывается на качестве участка.

Сторона арендатора:

• Арендодатель не передает участок арендатору в оговоренные сроки,
• в процессе использования участка обнаруживаются дефекты, о которых арендатор не был поставлен в известность.
• На арендуемый участок претендует третье лицо, не включенное в договор,
• собственник не предоставил всю документацию, необходимую для использования участка.

Условия продления аренды земельного участка

Переоформление договора аренды земли может происходить разными способами.

1. Арендатор повторно арендует тот же участок, используя приоритетные права по договору, но только если не было нарушений. Однако если нарушение имело место, арендодатель не имеет права сдавать участок другому лицу на тех же условиях в течение одного года.
2. Автоматическое продление — в этом случае договор уже истек, но владелец не возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться участком. В этом случае срок пользования участком снова продлевается до максимума.
3. Дополнительное соглашение, продлевающее срок до окончания основного договора.

Арендная плата. Размер и порядок уплаты

Это платежи, взимаемые с арендаторов за пользование землей. Наиболее распространенным видом платы является фиксированная сумма, выплачиваемая ежемесячно на счет или непосредственно владельцу в оговоренное время.

Арендная плата может вноситься следующими способами

• Финансовым (регулярные платежи, процент от дохода),
• в натуральной форме,
• В натуральной форме (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре могут сочетаться различные формы арендной платы. В нем также должны быть указаны следующие сведения

• Сумма арендной платы,
• ежегодные (ежеквартальные) корректировки,
• форма оплаты,
• условия,
• способ оплаты,
• Изменение суммы или способа оплаты.
• Ответственность за задержку или неуплату.

Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета

FAS 25/2018 Применяется в большинстве обычных случаев аренды и субаренды, т.е. в случаях, когда учет аренды у арендаторов, арендодателей и арендаторов-арендаторов осуществляется за вознаграждение. Статус договаривающихся сторон и правовая форма договора несущественны; DLP 25/2018 применяется к государствам, торговым организациям, SA, EIA, OE, EU и EA.

Стандарт не распространяется на недра или аренду. Применимое законодательство требует, чтобы они несли ответственность в соответствии с ФСА организаций государственного сектора. Понять, чем отличается использование аренды.

Аренда предоставляет арендаторам очень широкие права. Напротив, использование ограничивает их. Аренда (ст.

606 ГК РФ) разрешает возведение земельных пластов, их улучшение, внесение арендных прав в уставный капитал организации, их оговор и строительство на земле. Все действия осуществляются с согласия арендодателя. Земля может быть выкуплена, если это предусмотрено договором аренды.

Рабство исключает суверинитет, ипотеку и продажу. Ограничения на использование имущества содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 274 и 275).

ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки

Данная норма не распространяется на участки, переданные в аренду или подчиненные геологическим изысканиям. Правила распространяются на все части договора. Если арендатор по основному договору не осуществляет данную деятельность, а передает участок в пользование изыскательской компании, то стандарт учета не применяется ко всем участкам — арендодателя, арендатора или арендодателя.

Нередки случаи, когда часть участка оказывается отвоеванной. Если арендодатель занимается разведкой, а арендатор — нет, договор считается комбинированным; DLP 25/2018 не распространяется на учет по сделкам с землей. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке и просто использует свои стандартные правила и положения.

Как бы вы учитывали аренду и принятие участков для исследований, используя МСФО 16?

Бухгалтерская первичка и учет

Основная документация по аренде земли одинакова для арендатора и арендодателя. Сделка подтверждается договором с актом приема-передачи земли. Оплата подтверждается банковской документацией.

Ежемесячная регистрация затрат на счетах арендатора основывается на бухгалтерском статусе или услуге аренды. Важно: подтверждающие документы должны содержать реквизиты договора аренды (Федеральный закон № 601 от 6. 12.

2011). Договоры лизинга могут быть классифицированы как общий или упрощенный учет. Начните с последнего.

При отсутствии сублизинга, возмещения и хотя бы одного из требований статьи 11 ПА 25/2018 применяется метод. Арендная плата включается в текущие расходы. Земля, арендованная для того же использования, признается в балансе по условной стоимости.

Стоимость не указана в договоре? Попросите арендодателя прислать вам бухгалтерский отчет с соответствующей информацией. Земля также может быть привлечена к ответственности по ее подземной стоимости. Это должно быть предусмотрено в договоре.

-о ф-лайн учет участка на балансе отражается регистрацией ДТ 001. Расходы по аренде оплачиваются по-разному и зависят от цели использования арендованной земли. Если имущество производится для одного и того же использования, то в первоначальную стоимость имущества включается арендная плата и резервные затраты (договор аренды).

Это фиксируется регистрацией DT 08 KT 76 (60). Если участок арендуется для целей другого лица путем строительства, регистр бухгалтерского учета дебетует счета 20, 23, 25, 26, 29 и 91-2 и кредитует счет 60 (76). Если арендатор выкупает участок по истечении срока аренды, то применяются новые стандарты бухгалтерского учета и рыночного учета: ФСБ 5/2020, ФСБ 6/2020 и ФСБ 26/2020.

Амортизация

В большинстве случаев право пользования (линия) имуществом при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если используется актив работника, закладка не амортизируется, если актив такой же, как и использование земли самим арендатором. То же самое относится к аренде в инвестиционных целях.

ВАЖНО: Арендаторы должны применять единую учетную политику в отношении СИЗ. Это относится к аренде земли и других аналогичных активов; такое требование установлено DLP 25/2018. Если аналогичные используемые активы не амортизируются, право пользования арендованной землей не амортизируется.

Если земля признается в качестве инвестиции в имущество, ППА корректируется на каждую отчетную дату вместе с инвестицией в имущество. Корректировки и сверки включаются в финансовый результат (IAS 6/2020).Амортизация PPA обязательна, если арендованный актив используется для собственных нужд, например, для строительства производственного здания или для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако стандарты бухгалтерского учета не определяют механизм возмещения стоимости ИМЕ; даже в МСФО 16 есть отдельные правила на этот счет.

Кроме того, Казначейство до сих пор не дало официального разъяснения. Все, что имеется, — это позиция центрального банка. Регулятор отмечает, что полезный срок службы земли как актива не ограничен.

Полезный срок службы актива ограничен во время аренды. Следовательно, амортизация СЗА осуществляется до тех пор, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ № 17-1-2-6/865 от 24 октября 2019 года); DLP 25/2018 (пункт 17) определяет процесс возмещения стоимости СЗА через амортизацию. Для сроков полезного использования это может не совпадать со сроком действия договора аренды.

Используются более короткие сроки амортизации. Он будет больше только в том случае, если арендатор получит землю в собственность в конце срока аренды.Амортизация СЗА отражается как DT20 (23, 25, 26, 91. 2, 08) KT02.

Переменные платежи

Аренда может определять переменные и фиксированные платежи; первые определяются способом формирования стоимости земли; обязательство аренды и PPA в ФГБУ 25/2018 не формируют никаких переменных платежей. Это касается, например, арендной платы с учетом инфляции или подземной стоимости. Эти платежи учитываются по текущей стоимости.

Переменные платежи, рассчитанные на основе кадастровой стоимости, не являются ПД. Это связано с тем, что они не указаны в перечне платежей, входящих в состав арендной платы (FAE 25/2018 (7)). Стоимость земли определяется государством.

Вариативные платежи, основанные на этой оценке, не считаются рыночными. Важно: Вариативные платежи, рассчитанные в процентах на единицу площади, также являются МАКС. В Правительственном вестнике 25/2018 отсутствуют непосредственные правила по учету переменных платежей переписи.

В результате возможны другие варианты учета. Обратитесь за профессиональной консультацией, если вопрос актуален!

Допустимы ли подобные сделки и на каком основании?

Каждый гражданин Российской Федерации, имеющий в частной собственности участок, имеет право сдавать его в аренду с целью получения прибыли.

Поскольку речь идет об участках, находящихся в частной собственности, сделки регулируются местными органами Федеральной регистрационной службы в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами. Практика показывает, что основные положения этих договоров регулируются независимо от арендатора и арендодателя.

Например, собственник сам решает, кому сдавать свой участок, на какой срок он его арендует и сколько денег ему нужно в качестве арендной платы. Таким образом, каждый совершеннолетний дееспособный гражданин, владеющий имуществом, имеет право сдавать его в аренду.

Цели и особенности процедуры

Согласно сделке, заключенной между арендодателем-собственником и арендатором, физическое лицо предоставляет интригу во временное пользование арендатору для следующих целей

• Строительство коттеджей, ферм или хозяйственных построек,
• Строительство недвижимости,
• Создание на участке ярмарок или других общественных сооружений; и
• Установка производства на участках с сельскохозяйственным назначением,
• Аквакультура,
• например, ваша собственная ферма.

Например, дома и магазины нельзя строить на земле, принадлежащей фермерам.

Обратите внимание! Если здание отличается на сельскохозяйственных землях, владелец должен обратиться в местный орган Rozrost Trust и подать заявление на изменение участка.

При расторжении договора существуют определенные особенности.

• Сделка заключается только в письменной форме,
• нотариальное заверение договора не требуется,
• договор долгосрочной аренды должен быть зарегистрирован в Россреестре (о штриховке и процессе регистрации договоров аренды земли читайте здесь),
• Федеральный закон о земле не определяет срок действия договора аренды,
• арендатор имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу,
• арендатор имеет право предоставить арендованный участок без согласия арендодателя, если арендодатель поставлен в известность (если договор не запрещает завоевание).

Как и в других видах гражданско-правовых отношений, заключение договора субаренды предполагает определенные риски, которые необходимо учитывать до исполнения договора.

В отношении арендодателя риски включают

1. повреждение имущества,
2. использование имущества в целях, противоречащих условиям договора; и
3. неконкретный возврат участка по истечении срока действия договора аренды; и
4. несвоевременная выплата арендной платы.

Арендатор также несет некоторые риски при подписании договора аренды, в том числе

• Вмешательство в использование земли арендодателем,
• Увеличение ежемесячной арендной платы,
• Передача участков в аренду в непригодном состоянии,
• наличие права собственности или права пользования участком у третьего лица, не раскрытого арендодателю.

Земельный кодекс Российской Федерации различает следующие виды аренды по срокам действия

1. краткосрочная (до 5 лет) — аренда на срок до 5 лет,
2. долгосрочная (5-10 лет) — (10-49 лет).

О характеристиках долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.

Какие участки не подходят?

Согласно статье 27 п. 4 Земельного кодекса, в аренду не могут быть переданы следующие виды земель

• Парки и, конечно, приюты,
• государственные учреждения (участки, принадлежащие армии, Службе национальной безопасности и т.д.)
• Могилы,
• Участки, занятые в интересах атомной промышленности,
• Земля, на которой расположены закрытые административные образования.

Как видите, все вышеперечисленные участки принадлежат государству и не являются предметом традиции.

Пошаговая инструкция предоставления своего участка в наем

Первый этап — сбор документов. К числу необходимых документов относятся

1. Заявление в Росимущество в форме проектируемого,
2. Паспорта участников сделки,
3. Акт об отчуждении участка (2 экземпляра),
4. регистрационный план земельного участка и копии
5. свидетельства, подтверждающие уплату государственных налогов.

После сбора всех документов составляется договор аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка составляется в стандартном формате.

1. В заголовке документа указывается его название,
2. Наименование объекта сделки,
3. перечень прав и обязанностей арендатора и арендодателя,
4. порядок оплаты, арендная плата и другие платежи
5. периоды,
6. другие оттенки,
7. Требования договаривающихся сторон,
8. подписи.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка частным лицом
• Скачать образец договора аренды земельного участка частными лицами

Здесь вы узнаете, как составить договор аренды земельного участка частными лицами или предпринимателями.

Процедура регистрации договора. Для заключения договора аренды необходимо следующее

1. Административное право (два экземпляра).
2. Подземная карта, заверенная компетентным органом, и ее заверенная копия.
3. Договор аренды (два экземпляра) и приложения к договору.
4. Акт на выбранные участки со смежными границами.
5. Согласие компетентных органов исполнительной власти на размещение объектов, заверенное законом.
6. Информация о предстоящей аренде участка.

По границам и расположению участка, его целевому назначению, подземным паспортам и другим характерным признакам, ряд которых должен четко указывать договор. Эти элементы считаются основополагающими условиями договора, и поэтому, если они отсутствуют, договор считается недействительным.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

• При наличии соответствующего решения суда,
• если в соответствии с договором истек срок передачи участка, и если собственник подал письменное заявление,
• по инициативе собственника, по основаниям, предусмотренным статьей 45.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обжалование договора временного пользования участком не допускается в следующих случаях

1. в период ведения сельского хозяйства,
2. в иных случаях, регулируемых федеральным законом.

По окончании действия Конвенции об аренде земли регистрационное дело об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок дополняется специальным штампом.

Как происходит оплата за пользование ЗУ?

В случае с частными участками заключается стандартный договор аренды. Это уже было проанализировано. В договоре четко определены порядок и сроки внесения арендной платы.

Арендная плата определяется в соответствии с условиями договора и законодательными правилами, предусмотренными статьей 614 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации. 614 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и вернуть участок арендодателю по истечении срока аренды.

В качестве гарантии своевременной оплаты существует ряд мер, которые арендодатель может применить к арендатору. Этими мерами являются авансирование и компенсация. Давайте обсудим их более подробно.

• Аванс представляет собой паушальный платеж и определяется в договоре. Арендатор обязан выплатить уголовную оговорку, если он не выполняет свои обязательства по договору.
• Уголовная статья оплачивается арендатором при подписании договора аренды. Если арендатор не платит вовремя, арендодатель может взыскать гарантированную сумму арендной платы.

Читайте подробнее о том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависят цены.

Оплата налога на доход собственником ЗУ

В соответствии со ст. Согласно подпункту 4(1) статьи 208 Налогового кодекса РФ, арендная плата за участок считается доходом и с этого дохода необходимо уплатить 13%. Налоговый кодекс предусматривает, что 13% от всех арендных платежей должны быть уплачены в государственный бюджет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 Кодекса налогоплательщики, специально указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, обязаны представить в налоговые органы налоговый расчет до 30 апреля года, следующего за годом, в котором истекает налоговый период.

Подробнее о том, как рассчитывается налог на аренду земли, как его платить и о возможных преимуществах аренды муниципальной земли см.