Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Обратитесь в комиссионный орган по месту жительства. В каждом регионе существуют свои требования к документации, необходимой для получения лицензии на продажу. Однако во всех случаях необходимо предоставить следующую информацию

• Детали сделки (с точки зрения того, что продается),
• Информация о том, как будут распределены акции вашего ребенка (например, специальный счет для перевода средств, вырученных от продажи акций)
• Что приобретается взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче лицензии на торговлю может быть инфекционным. В этом случае органы комиссии должны доказать, что права ребенка были нарушены, а будущие сделки отвечают его интересам. Например, в судебном процессе вы можете заявить, что хотите купить квартиру большей площади или в лучшем районе с более удобной инфраструктурой, а органы Комиссии будут препятствовать вам в этом.

Однако следует понимать, что если ваши родители решат продать свою трехкомнатную квартиру и вместо нее купить нежилой деревенский дом, то вероятность того, что они будут оспаривать отказ органов Комиссии, невелика.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основной проблемой при продаже таких квартир является необходимость согласования с органами Комиссии. Покупатели часто настаивают на включении в договор первоначального взноса. Кроме того, если органы Комиссии не соглашаются на сделку, продавец обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной аванс.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки, связанные с продажей права собственности на недвижимость, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют случаи продажи долей всеми участниками общей собственности в соответствии со статьей 42(1) Федерального закона 218 ФЗ от 13 июля 2015 года (статья 42(1)).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В таких случаях органы Комиссии обычно дают разрешение на сделку только при условии, что деньги, полученные за доли ребенка, будут переведены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартир следует обращать пристальное внимание на условия, выдвигаемые органами Комиссии. Их невыполнение может привести к судебному разбирательству и аннулированию сделки.

Для родителей — как происходит регистрация ребенка в реестре и его снятие — как определить размер доли собственности на квартиру, приобретенную с использованием фонда маткапитала, и как ее продать — как передать недвижимость ребенку, как продать ее за пошлину на питание и второму родителю, чтобы ребенок участвовал в дополнительных расходах Участие

В письменном виде ‘АГ’ были направлены такие вопросы. ‘Комиссия согласилась на продажу квартиры при условии, что средства, вырученные за долю ребенка, будут перечислены на определенный счет. Каковы последствия неперечисления денег; я не отдам их Комиссии, потому что деньги целые и невредимые, а держать их на специальном счете не выгодно, потому что инфляция съедает часть денег?».

Несоблюдение договоренности с органами Комиссии может стать основанием для признания сделки недействительной. На это обращается внимание в Постановлении Председателя Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 г. Позднее Верховный Суд подтвердил эту позицию.

В одном из своих определений Верховный суд указал, что обязательным условием для предоставления комиссии от властей является приобретение отдельного жилья для ребенка. Однако этого сделано не было, поэтому согласие считается не предоставленным (решение Верховного суда от 27 февраля 2018 года, номер 48-кг18-1).

Если одна сделка признана недействительной, каждая из договаривающихся сторон обязана возвратить другой то, что она получила по сделке, а при невозможности возвратить в натуре приобретенное — при отсутствии иных последствий недействительности для зачета стоимости — сделку на праве закона (Гражданский кодекс Российской Федерации статья 167 предусмотренной частью 2 статьи 2. Таким образом, суд принуждает вас вернуть деньги покупателю после признания сделки недействительной. Кроме того, покупатель вправе потребовать от вас прибыль на ваши деньги (Определение Верховного Суда РФ от 17 августа 2017 г.

№ 305-ЭС17-3817).

Неисполнение судебного решения может повлечь уголовную ответственность в соответствии со статьей 315 (1) Уголовного кодекса. В этом случае наказанием может стать штраф в размере до 50 000 рублей или заработной платы, либо обязательные работы на срок до 240 часов на срок до шести месяцев, либо исправительные работы в тюрьме на срок до одного года или один год.

Однако суды отходят от формалистского подхода к рассмотрению подобных споров и пытаются установить, были ли нарушены права ребенка (Определение Верховного Суда РФ от 15 декабря 2015 года № 25-КГ15-12). Если вы сможете доказать, что деньги ребенка находятся в целости и сохранности и не были потрачены на ваши личные нужды, претензии комиссии будут отклонены. Однако безопаснее перевести деньги на специальный счет и, с согласия органов Комиссии, на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетних. В результате органы комиссии не дадут разрешения на продажу квартиры при таких обстоятельствах. Такие действия считаются незаконными.

Кроме того, обязанностью родителей является организация развития и воспитания своих детей (статья 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому любая попытка использовать вырученные от продажи квартиры средства на оплату образования ребенка признается нарушением обязательств перед родителями.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку счет открыт на имя ребенка, средства, находящиеся на нем, могут быть распределены только с согласия органов Комиссии. Как и в случае с продажей дома, необходимо доказать, что расходы ребенка будут оплачены.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретного срока для приобретения нового жилья для ребенка. Однако органы Комиссии прояснят этот вопрос перед выдачей разрешения. Во многих случаях сделка одобряется только в том случае, если покупка нового жилья происходит одновременно с продажей дома.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Это зависит от того, что указано в лицензии на сделку. Если это требование комиссионного органа, то ребенку должна быть выделена доля. В противном случае Комиссионный орган делает это в суде.

Однако если в лицензии указано, что родитель должен перевести деньги, полученные от продажи доли ребенка, на специальный счет, то доли не требуются, поскольку ребенок получил причитающиеся ему деньги.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира приобретена в браке, супруги имеют равные права на нее — за вычетом долей, принадлежащих детям. Это означает, что оба супруга имеют право проживать в ней. В случае развода квартира может быть разделена.

Однако продать долю постороннему человеку сложно; в 2013 году Верховный суд РФ отметил, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если это нарушает права ребенка.

Если квартира была приобретена вне бракосочетания или в рамках безвозмездной сделки, второй супруг не имеет на нее прав.

Что такое опека и попечительство?

Опека и попечительство — это особые формы защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан.

Согласно действующим нормативным актам, она распространяется на несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и на полностью недееспособных граждан. Граждане данной категории не могут самостоятельно совершать сделки или иные юридически значимые действия. Их интересы обычно защищает опекун или законный представитель.

Этот совет был создан для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и для граждан с ограниченной дееспособностью. В отличие от опекунов несовершеннолетних, они могут заключать договоры и совершать сделки самостоятельно и с согласия опекуна или законного представителя.

В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?

Предварительное разрешение органа опеки требуется для совершения сделок, если существует риск, что сделка может привести к ухудшению финансового положения несовершеннолетнего или защищаемого лица. К ним относятся.

• Покупка, продажа, дарение или обмен недвижимого имущества несовершеннолетнего,
• сделки, связанные с финансовой арендой, займами или ипотекой недвижимости; и
• раздел или выделение активов; и
• Снятие средств со счета защищенного лица.

В каких случаях получать разрешение не требуется?

Некоторые сделки с недвижимостью не требуют участия органов опеки и попечительства, поскольку не приводят к ухудшению условий жизни. Например, передача новой квартиры в дар несовершеннолетнему не требует разрешения.

В какой орган обращаться для получения разрешения?

В каждом регионе вопросами опеки и попечительства занимаются местные органы социальной защиты населения. Например, в Ярославской области это Департамент социальной помощи и охраны труда мэрии и его местное отделение, а в Москве — региональный орган социальной защиты.

Услуги по государственному лицензированию предоставляются органом власти по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.

Какое условие необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?

Для того чтобы орган доверительного управления одобрил сделку, необходимо предоставить доказательства того, что имущественное положение защищаемого лица не пострадает. Это может быть принято одним из следующих способов

Приобретение равноценного жилья в обмен на продаваемое жилье — альтернативная сделка,

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью?

Чтобы получить разрешение надзорного органа, необходимо выполнить следующие шаги

Шаг 1: Сбор необходимой документации

Точный перечень документов должен быть определен региональным органом власти. Примерный перечень документов следующий.

Паспорт законного представителя,

Свидетельство о рождении (для детей до 14 лет) или паспорт ребенка

Документы на недвижимость, включая продаваемую или покупаемую квартиру (технический паспорт и выписка из Единого государственного реестра недвижимости)

документы, подтверждающие открытие банковского счета, на который внесены необходимые средства,

Единые жилищные документы (ЕЖС) или выписки из жилищного реестра, финансовые лицевые счета и подтверждение отсутствия задолженности за жилищно-коммунальные услуги,

Шаг 2: Подать документы

Вся документация должна быть подана непосредственно в компетентный орган в вашем регионе. В некоторых регионах заявления можно подать онлайн через региональный портал Gosuslugi.

Шаг 3: Ожидание решения

Орган власти обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.

Нужна ли оценка недвижимости для органов опеки?

Да, в принципе, в список необходимых документов входит отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, по которой планируется совершить сделку. Отчет об оценке составляется профессиональным оценщиком.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделки без предварительного согласования с органами комиссии, а такое согласование требуется, не соответствуют закону и поэтому не вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц.

Если Росреестр разрешает регистрацию сделки, ухудшающей имущественное положение защищаемого лица, комиссия и служба защиты обязаны обратиться в суд с требованием о нарушении сделки с момента обнаружения этого факта.

Когда могут отказать в выдаче разрешения?

Отказ может быть основан на формальных основаниях. Например, имеется неполный комплект документов. В этом случае заявление может быть подано повторно, как только недостатки будут устранены.

Отказ в выдаче лицензии может быть также обоснован тем, что, по мнению органов Комиссии, сделка приведет к ухудшению состояния имущества. Например, может быть совершена альтернативная сделка, которая приведет к уменьшению площади или стоимости жилой площади по сравнению с существующей площадью. Могут быть приняты во внимание и другие обстоятельства, например, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда в связи с изменением климата или для улучшения условий жизни детей.

В этих случаях допустимо приложить к заявлению другие документы, например, письменные рекомендации от врача, учителя, детского психолога или социального работника.

В течение какого срока действует разрешение?

Срок действия таких лицензий не ограничен, но сделка может состояться на заранее оговоренных условиях. В лицензии может быть указано, что в результате сделки несовершеннолетний приобретает право собственности на другую недвижимость.

Какие есть особенности, если для приобретения квартиры использован материнский капитал?

Процедура получения лицензии в случае использования акушерского капитала отличается необходимостью предоставления дополнительной информации о сертификате на акушерский капитал, использованный при покупке дома.

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут быть собственниками недвижимости. Независимо от возраста ребенка, новорожденный ребенок также может приобрести право собственности.

Несовершеннолетние становятся собственниками имущества в следующих случаях

• Наследование,
• Наследование — или в случае дарения,
• В случае приватизации. Дети должны оставаться в неприватизированной квартире. В случае приватизации доля детей такая же, как и у других жильцов,
• Добровольная доля матери и доля отца,
• Доли предоставляются в домах, приобретенных на средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут быть использованы для приобретения дома или квартиры, в том числе с использованием ипотеки. В таких случаях закон обязывает выделить долю ребенка в приобретаемой недвижимости. Это должно быть сделано в течение шести месяцев после выделения доли, если дом был приобретен с помощью банковского кредита.

Некоторые дети принудительно распределяются при покупке квартиры с использованием материнского капитала. Фото: Kvartily-Novostrojki-Rostova. ru.

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут быть полностью распределены по собственному имуществу. Недвижимость можно продать, но сделать это могут только законные представители. Это могут быть родители, усыновленные дети, опекуны или уполномоченные.

Родители могут распоряжаться имуществом так, чтобы это было выгодно им, а не в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа происходит при участии органа опеки.

Принимая решение об одобрении сделки, они контролируют, куда и как будут потрачены деньги от продажи. В большинстве случаев родители обязаны купить отдельную недвижимость, в которой дети получат аналогичную по размеру долю. Недвижимость не должна находиться в худшем состоянии, чем то, в котором собственность передается несовершеннолетнему.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Дети до 14 лет имеют право участвовать в покупке, но не подписывают предварительный договор или основной договор купли-продажи. От его имени решение принимает законный представитель, подписывая документ.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет считаются частично дееспособными. Они участвуют в продаже и подписывают документы, но их законный представитель также должен подписать согласие на сделку.

Лица в возрасте 18 лет и старше обладают полной дееспособностью. Согласие родителей на продажу не требуется. Дети этого возраста принимают решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет, также могут считаться полностью дееспособными. В этом случае они могут самостоятельно принимать решение о продаже квартиры. Несовершеннолетние могут приобрести дееспособность, если они состоят в браке. Дееспособность также приобретается, если несовершеннолетний работает по трудовому договору.

Дети, вступившие в брак в возрасте 16 лет, могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Фото: nevsedoma. com. ua

Условия, при которых сделку одобрят

Единых требований и критериев, которым следуют сотрудники органов комиссии, принимающие решение об одобрении сделок, не существует. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетних. Возможна ситуация, когда сделка одобряется в одной области и отклоняется в другой.

В большинстве случаев сделка одобряется, если

• Дети получают большую долю в новой недвижимости, чем в проданной.
• Новая недвижимость находится в развитых районах,
• Новая недвижимость находится в районе с развитой инфраструктурой,
• состояние новой недвижимости лучше, чем состояние проданной недвижимости.

Когда в проведении сделки откажут

Принимая отрицательное решение, надзорный орган не объясняет причины отказа. Однако наиболее распространенными причинами являются следующие

• Если один из родителей ребенка не согласен на сделку,
• Родители предпочтут жить в значительно худшем месте или районе, чем продать свою квартиру или дом.
• Новый город, в котором родители собираются купить квартиру, имеет плохую инфраструктуру и неблагоприятную экологическую обстановку,
• общая площадь покупаемой недвижимости меньше общей площади продаваемой недвижимости,
• новый капитал, передаваемый детям, меньше проданного капитала; и
• Родители намерены построить свой собственный дом, используя проданный продукт; и

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделки, в которых собственником всего имущества или его части является несовершеннолетний, являются сделками, которые должны проводиться в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решили обойти закон и заключить договор купли-продажи, но не заверили его, сделка аннулируется.

При продаже жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних, сделка должна быть заверена нотариусом. Фото: yuristprav.ru

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

Продажа дома в связи с разводом родителей, когда полученные деньги должны быть использованы на лечение ребенка, сопровождается ипотекой или определенными условиями при продаже недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, при покупке жилого дома.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Родители также могут захотеть купить новое жилье в ипотеку и продать старое жилье, чтобы выплатить депозит или погасить существующий кредит. В таких случаях также необходимо получить разрешение Комиссии. Однако это сложнее, чем сделка, когда новая квартира приобретается без использования банковских средств.

Сложность получения разрешения связана с тем, что квартиры, приобретенные с помощью ипотеки, находятся в залоге у банка. Если родитель по каким-либо причинам не может выплатить кредит, банк имеет право продать квартиру и выручить деньги. Если это произойдет, ребенок потеряет жилье.

При принятии такого решения учитываются следующие факторы

• Сумма кредита,
• Условия погашения кредита,
• источник дохода, из которого выплачивается долг,
• условия, на которых банк выдает кредит.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

Если заявка на CDU подается для приобретения нового жилья в строящемся доме, вероятность одобрения сделки снижается. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, право собственности не может быть гарантировано и, следовательно, не может быть предоставлено несовершеннолетним.

Чтобы принять решение, проверьте:

• Репутацию производителя и соблюдает ли он сроки завершения проекта,
• условия контракта между производителем и покупателем,
• Подготовка дома. Комиссионные органы могут выдать лицензию, если дом готов на 50%. Иногда они должны быть завершены на 70%,
• страхование ответственности производителя, если таковое имеется.

Договорные соглашения сложнее получить, если в строящемся доме приобретается новое жилье. Фото: Progorodsamara.ru.

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Не всегда матери и отцы действуют исключительно в своих интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в более просторный дом, принадлежащий бабушке и дедушке ребенка.

В этом или подобных случаях наследство может быть не разрешено для обмена проданного имущества, но может быть обязано хранить в банке продукты от продажи доли несовершеннолетнего. Счет открывается на имя ребенка. Когда несовершеннолетний становится совершеннолетним, он может тратить деньги по своему усмотрению.

Если родитель покупает квартиру и хочет использовать деньги до этого момента, необходимо снова запросить разрешение у органов Комиссии.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Может случиться так, что родитель намерен продать недвижимость в одном районе и купить новый дом в другом районе. Однако других вариантов на рынке пока нет. В таких случаях сделка будет разрешена, но деньги, вырученные за продажу доли ребенка, будут временно помещены на его банковский счет.

Если жилье найдено, органы комиссии по месту регистрации ребенка решат, соответствует ли квартира или дом требованиям, и дадут разрешение на покупку.

Если родители намерены переехать в другую страну, органы комиссии проверяют вид на жительство или документы, подтверждающие иностранное гражданство.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Если родители разводятся, не всегда возможно приобрести другую недвижимость после продажи совместной квартиры. В этом случае сделки чаще одобряются, поскольку совместное проживание разведенных родителей может создать психосинтетическое неблагополучие для ребенка. Вырученные средства зачисляются на банковский счет ребенка.

Однако если один из родителей имеет отдельную недвижимость или покупает новый дом, он обязан выделить ребенку долю.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем или он нуждается в лечении, операции или реабилитации — это принимается как достаточная причина для вывода — родителю разрешается продать дом без покупки другого. Однако, если они покупают лекарства или оплачивают лечение, они должны представить доказательства стоимости лечения, чтобы Комиссия могла сообщить об этом в органы опеки.

Чтобы использовать деньги от проданной квартиры на лечение ребенка, необходимо собрать чеки. Фото: pochkimed.ru.

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Лицензию необходимо получать в том районе, где зарегистрирован ребенок, а не в том, где находится недвижимость. Если в семье двое или более детей, зарегистрированных в разных районах, рекомендуется зарегистрировать их по одному адресу, а затем обратиться в орган опеки.

Какие документы нужно собрать

Для того чтобы сделка была одобрена органами комиссии, необходимо следующее

• Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья,
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на продаваемую недвижимость,
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость,
• Проект или предварительный договор купли-продажи. Если новая недвижимость уже приобретена, необходима выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.