Налоги на недвижимость в Германии. Налоги на квартиру в Германии. Статьи

Покупатели недвижимости в Германии платят налог на приобретение недвижимости. Он называется налогом на приобретение земли (Grunderwerbsteuer) и взимается при покупке домов и квартир. Ставка налога зависит от стоимости недвижимости и от федеральной земли, в которой она находится.

Текущая ставка в 2022 году.

Федеральные земли регулярно повышают ставку этого налога. Например, в конце 2011 или начале 2012 года Grunderwerbsteuer вырос до 5% в Северном Рейне-Вестфалии, Шлезвиг-Гольштейне и Рейнланд-Пфальце, а в 2015 году он снова вырос до 6 . 5% в Северном Рейне-Вестфалии и Сааре в 2015 году. %.

Владение недвижимостью

Основная федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) в Германии составляет 0,35% от оценочной стоимости недвижимости (Einheitswert). Однако существует советская ставка, при которой владелец ежегодно платит от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости.

В Германии существует налоговый вычет, основанный на амортизации зданий (если возраст здания превышает 40-50 лет): для старых домов, построенных после 1925 года, налог списывается ежегодно в размере 2% от оценочной стоимости недвижимости, а для домов старше 1924 года — в размере 2,5% от оценочной стоимости.

Сдача недвижимости в аренду

Доход от аренды недвижимости в Германии облагается налогом по той же ставке, что и другие доходы. Кроме того, существует налог «солидарности» (введенный после объединения Германии и направленный на развитие «новых» восточных земель Германии) — 5,5% от рассчитанного подоходного налога.

Из налоговой базы вычитаются расходы на содержание и ремонт, а также амортизация. Доход от аренды не облагается НДС. Можно также списать расходы на поездку в Германию; фактическая сумма налога для квартиры с двумя спальнями составляет от 150 до 200 евро.

Если рынок жилья финансируется банком, погашение кредита значительно снижает налоговое бремя.

Ниже приводится специальная информация для налоговых резидентов Германии. Налог является прогрессивным и рассчитывается следующим образом (с 2022 года)

Продажа, наследство и дарение недвижимости

При продаже недвижимости налог не взимается (S O-COMLED STACULATIVE TAX), если недвижимость находилась в собственности владельца в течение последних 10 лет или если она служила постоянным местом жительства владельца в течение последних двух лет. В противном случае налог на доходы от перепродажи взимается по ставке подоходного налога.

Передача по наследству права собственности облагается налогом в размере от 7% до 50%, в зависимости от степени родства. В таких случаях из налоговой базы вычитаются определенные суммы. В некоторых случаях правильно составленное соглашение может помочь избежать налога.

Первая степень родства — жена и дети, родители, бабушки, дедушки и внуки. Вторая степень родства — братья или сестры, родственники второй степени родства, разведенные мужья, усыновленные дети. Третья степень родства — другие лица, включая юридических лиц.

Продажа, наследство и дарение недвижимости

При продаже недвижимости налог не взимается (S O-COMLED STACULATIVE TAX), если недвижимость находилась в собственности владельца в течение последних 10 лет или если она служила постоянным местом жительства владельца в течение последних двух лет. В противном случае налог на доходы от перепродажи взимается по ставке подоходного налога.

Передача по наследству права собственности облагается налогом в размере от 7% до 50%, в зависимости от степени родства. В таких случаях из налоговой базы вычитаются определенные суммы. В некоторых случаях правильно составленное соглашение может помочь избежать налога.

Первая степень родства — жена и дети, родители, бабушки, дедушки и внуки. Вторая степень родства — братья или сестры, родственники второй степени родства, разведенные мужья, усыновленные дети. Третья степень родства — другие лица, включая юридических лиц.

Главное про налоги на недвижимость в Германии

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?

Если сделка полностью завершена, покупатель обязан единовременно выплатить sumerowSteuer. Процент составляет от 3,5 до 6,5% от цены недвижимости, согласно договору купли-продажи, и зависит от точного местоположения недвижимости.

Уплачивается ли налог при дарении или наследовании недвижимости в Германии?

Налог на наследство и дарение (erbschaftsteuer und schenkungsteuer) платит наследник или даритель имущества. Как правило, налоговая база равна рыночной стоимости имущества. Ставки налога на наследство и дарение составляют от 7 % до 50 %, в зависимости от отношений с наследником (дарителем) и стоимости имущества.

Кто должен подавать налоговую декларацию?

Какие владельцы недвижимости обязаны подавать налоговую декларацию? Это относится к владельцам построенных и не построенных земельных участков, которые являются владельцами сельскохозяйственных и лесных предприятий. По данным Федерального министерства финансов, это примерно 36 миллионов «финансовых единиц». Это делает его одним из крупнейших проектов по управлению налогообложением в послевоенной истории Германии.

Что послужило предпосылкой для нового решения: решение Федерального конституционного суда в 2018 году. Тогда суд постановил, что прежний расчет налога на недвижимость был неконституционным. Впоследствии федеральное правительство согласилось провести реформу налога на недвижимость. В результате реформа вступит в силу не ранее 1 января 2025 года.

Федеральные земли регулируют налог на имущество по-разному

Единого критерия владения недвижимостью для немецких собственников на всей территории Германии не существует.

В 2019 году Бундестаг принял решение о СО — так называемой федеральной модели; пять федеральных правительств отклонились от нее и разработали свои собственные системы. Что касается остальных, то они в основном следовали представлениям федерального правительства.

В результате Берлин, Бранденбург, Бремен, Мельбург-Померания, Северный Рейн-Вестфалия, Рейн-Пфальц, Саксен-Анкерт, Шлезвиг-Гаас и Суризия кормили Сергию. Кроме того, Саксония и Сарландия также используют федеральную модель. Она отличается только налоговым индексом.

Во всех этих федеральных землях расчет налога основан на стоимости земли, статистически выявленной низкой арендной плате, площади земли, жилой площади, типе и возрасте здания. Поэтому владельцы обязаны предоставлять эту информацию в своей налоговой декларации.

Полезно знать: модель «государство в государстве» действует в основном на недвижимость. То есть на застроенные и незастроенные земли, которые не используются для сельского или лесного хозяйства (S O-Calculated Real Estate Tax).

Информационная система оценки стоимости земли может быть использована для того, чтобы узнать стоимость земли. Кроме того, владелец должен определить площадь и участок. Площадь указана в Земельной книге и описывает район, в котором находится недвижимость. О том, как получить доступ к Земельному реестру, читайте здесь.

При холодной аренде применяются те же значения, что и при аренде недвижимости. Парковочное место в гараже имеет фиксированную арендную плату в размере 35 евро. независимо от того, является ли это место простой или подземной парковкой.

Жители федеральных земель, не принявших федеральную модель (Баден-Вюртемберг, Бавария, Гамбург, Гессен или Нижняя Саксония), должны предоставить информацию о площади недвижимости и здания, а также о местонахождении недвижимости. .

Сколько составляет налог на недвижимость, и как он рассчитывается?

Информация, предоставленная владельцем, используется налоговыми органами для определения суммы налога на недвижимость. Эта сумма умножается на установленный законом налоговый индекс. Результат является основной налоговой базой.

Тип рассчитываемого налога на недвижимость: налог на недвижимость = сумма налога на недвижимость х налоговая база х налоговая ставка

Сколько составляет средний налог на недвижимость в Германии: в 2021 году Немецкий институт экономических исследований (IW) определил, что налог на недвижимость на дом площадью 125 кв. м и на недвижимость площадью 500 кв. м в 100 крупнейших городах Германии составляет от 323 евро (Гютерслох) до 771 евро (Виттен).

Размер налога был определен следующим образом. Она варьируется от года к году. Более подробную информацию о влиянии ставки налога на недвижимость см.

Реформа земельного налога и налога на имущество в Германии

10 апреля 2018 года Федеральный конституционный суд признал неконституционным порядок определения ставок налога на недвижимость в Западной Германии для домов и вакансий; он призвал ввести новые порядки к концу 2019 года.

Ставки налога на недвижимость должны быть реформированы до конца года. Налоги платят все владельцы и арендаторы недвижимости, поскольку эти сборы могут быть заявлены как дополнительные расходы.

Федеральная модель, одобренная Бундестагом 18 октября 2019 года, в основном соответствует предложению министра финансов Олафа Шольца. В ней предполагается, что стоимость земли и арендная плата будут играть важную роль при расчете земельного налога.

Законодательный пакет состоит из трех взаимосвязанных законопроектов:

1. Закон об отмене налогов на недвижимость и Закон об оценке (Gesetz Zur Reform des Grunsteuer (und bewertungsrechts)).
2. Закон о внесении изменений в Закон о налоге на недвижимость о мобилизации земли, пригодной для развития (GesetzZur Zur EnglungdesgrunsteuergesetzesZur Mobilisierung von BauleifenGrunundstückenfürdiebebauung).
3. Закон о внесении изменений в Основной закон (GesetzZuränderungdesGrundgesetzes).

Основные положения реформы:

• Основной целью реформы является развитие закона о налогообложении и презумпции собственности в соответствии с Конституцией. Налог на недвижимость должен служить надежным источником дохода для муниципалитета.
• Нынешняя трехступенчатая процедура — оценка, налог и налог на муниципальный взнос — сохраняется. Согласно новому законодательству, оценка земли впервые начнет действовать с 01. 01. 2022 года. Поскольку сегодняшние ставки налога снижаются, доходы от общей реформы будут нейтральными.
• Муниципалитеты могут делать более высокие отчисления на бесструктурную землю, готовую к застройке. Это называется «налог на недвижимость С» и призвано ускорить удовлетворение будущих потребностей в жилье.
• Для защиты конкурентной законодательной юрисдикции федерального правительства в области недвижимости и оценочного законодательства необходимо внести поправки в Основной закон (разделы 72, 105 и 125b).

Декларация по налогу на имущество (Grundsteuererklärung)

Срок подачи декларации на имущество

Владельцы земли и недвижимости должны представить в налоговую инспекцию декларации по налогу на имущество до 31 января 2023 года.

Это обязательство касается владельцев примерно 3,6 млн домов, земельных участков и нерезидентов в Германии.

Важно: крайний срок был продлен до трех месяцев. Первоначально декларации должны были быть представлены до 31 октября 2022 года.

Несмотря на продление срока, заполнение деклараций по налогу на наследство по-прежнему является стрессом для владельцев. Поэтому им следует помнить, что подготовка декларации требует времени. Например, некоторые элементы у властей часто нужно запрашивать заранее.

До 1 января 2023 года, сообщает Welt Am Sonntag со ссылкой на Налоговую службу земли Бавария, ответственную за платформу Elster, было получено менее 16 миллионов электронных заявлений. Это составляет лишь около 44% от ожидаемого количества заявлений.

По данным Федерального министерства финансов, до 22 декабря 2022 года доля деклараций, поданных в электронном виде, оставалась на уровне 41,5 %. Кроме того, 4,7% ожидаемых заявлений ранее подавались в печатном виде.

Кто должен подавать декларацию об имуществе?

Владелец — это лицо, подающее заявление. Если собственников несколько — например, если супруги владеют домом совместно — достаточно подать заявление одного из совладельцев (в заявлении должны быть указаны другие совладельцы).

Если заговор заявлен в отношении права на генетическое развитие, обязанность уплаты лежит только на лице, обладающем правом наследования развития. К заявлению должен присоединиться должник по завещательному отказу, то есть владелец имущества.

Какая ответственность за не представление ​​декларации по налогу на имущество?

Во-первых, налоговая инспекция напоминает владельцам о необходимости подачи декларации по налогу на недвижимость и угрожает им штрафами.

Тем, кто еще не подал декларацию о налоге на наследство, грозит штраф до 25 000 евро. Налоговая служба также обязана наложить штраф в случае несвоевременного получения или неполучения декларации.

Если владелец недвижимости не выполняет свою обязанность по уплате налога, налоговая служба может, по своему усмотрению, наложить увеличение за несвоевременную уплату. В этом случае размер штрафа будет зависеть от периода просрочки.

Быстрая реформа

Баден-Вюртемберг, Шлезвиг-Гаршун и Бремен ранее уже подвергались давлению со стороны федерального министра финансов АЛЬФ ЗАЛЬЦ (СДПГ). Они хотели продвинуть реформу земельного и имущественного налогов.

«Из-за задержек не может быть никакого мероприятия против воли государства», — заявила 11 октября 2018 года в Штутгарте министр земли Баден-Бедберг Эдит Зитцманн (Грюне) СМИ Эдит Зитцманн (Грюне).

Министры трех федеральных земель подписали совместное открытое письмо министру финансов Шольцу. В нем представители земель опасаются, что законодательный процесс не будет завершен в срок.

«Поэтому необходимо срочно рассмотреть конкретные вопросы соблюдения и применения конституции, связанные с моделью роста налогов», — говорится в заявлении франкфуртской газеты Allgemeine Zeiton.

Дополнительная финансовая нагрузка на жильцов

Немецкая ассоциация налогоплательщиков призвала вычесть налог на недвижимость из списка операционных расходов, чтобы арендаторам не приходилось платить лишние деньги.

Депутат Бернхард Дальдрупп (СДПГ) считает наоборот.

Налог на недвижимость не изгоняет квартиросъемщика из квартиры и не лишает его достаточной жилой площади. Нагрузка на граждан не должна увеличиваться более чем на 18-20 минут за квадратный метр в месяц.

Реформа не будет определять, будут ли собственники и арендаторы платить больше или меньше земельного налога в будущем. Последняя причина оставлена на усмотрение муниципалитета для определения индивидуальных плательщиков.

Муниципалитеты нуждаются в налоге на имущество

‘Больницы, уход за детьми, уход за пожилыми людьми, спортивные стадионы, университеты, велоспорт — наши города и общины несут важные обязательства для каждого. Эти задачи должны быть оплачены, и для этого муниципалитетам необходимо Налог на недвижимость и землю», — подчеркнул Зиетман.

Этот налог является одним из основных источников дохода для городов и муниципалитетов. Ежегодно в их казну поступает около 14 млрд. евро.

Земли выступали за модель расчета налога ориентированную на стоимость

Баден-Уттенберг, Бремен и Шлезвиг-Гассион выступают за ценностно-ориентированную модель реформы налогообложения недвижимости и земли.

Однако в сентябре Институт IFO представил концепцию расчетов, основанных исключительно на домах и участках. При высоких налогах на недвижимость в сельской местности модель, основанная на стоимости с уменьшением затрат, часто рассматривается как лучшее решение, но самое дорогое.

Как будет рассчитываться налог на имущество?

Налоги на недвижимость рассчитываются в три этапа

1. определение налоговой стоимости недвижимости.

2. применение номера налоговой базы к стоимости налога на недвижимость и расчет суммы налоговой базы. Номер налоговой базы определяется законом и зависит от того, структурирована ли недвижимость и как она используется.

Налоговая инспекция рассчитывает сумму налоговой базы и уведомляет об этом владельца имущества. В то же время налоговая инспекция уведомляет муниципалитет о размере налоговой базы. Это связано с тем, что муниципалитету необходима сумма налоговой базы для дальнейшего расчета налога на имущество.

3. применить налоговую ставку к налоговой базе и применить расчет налога на недвижимость. Размер множителя не определяется законодательством.

Каждый муниципалитет может определить множитель индивидуально. Текущая ставка налога корректируется муниципалитетом с учетом нового расчета налога на недвижимость с 2025 года. Таким образом, расчеты производятся по формуле.

Федеральная модель и модель штата отличаются в основном расчетом, то есть определением стоимости налога на недвижимость. В основном, трехэтапный метод расчета применяется и в федеральных землях, используя модель с небольшими отклонениями в деталях.

Сроки вступления Реформы налога на недвижимость

До 31. 12. 2024 года федеральные земли могут создавать нормативные акты, отличающиеся от федерального законодательства. Новые положения о федеральном или земельном налогообложении недвижимости вступают в силу с 01. 01. 2025 года. До этого момента действует прежнее законодательство.

Затраты на приобретение недвижимости

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Эксперты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилой недвижимости в Германии так же стабильна, как и в остальном мире. Однако потенциальным покупателям нечего терять, отправляя продавцов к продавцам через брокеров.

Владельцы недвижимости, особенно те, кто долгое время не может ее продать, с большой вероятностью могут добиться успеха и снизить цены. Однако, покупая жилье в новостройке, помните, что базар подходит для вторичного жилья. Стоимость недвижимости почти всегда стабильна.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, предложение агентов колеблется в пределах 3-6% (+19% НДС). Точная стоимость является результатом переговоров и может быть оплачена покупателем, продавцом или распределена поровну между двумя сторонами. Как правило, эксперты утверждают, что все размеры комиссионных являются предметом договоренности между покупателем и посредником.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус отвечает за составление договора и обеспечение законной передачи права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле передачи права собственности. План контракта направляется покупателю и продавцу и согласовывается обеими сторонами.

Если одна из сторон не в полной мере владеет немецким языком, договор должен быть переведен на родной язык переводчиком. В Германии существует закон, согласно которому у обеих сторон есть 15 дней для получения плана договора на руки, и только по истечении этого времени можно планировать чтение у нотариуса (но не для сделок, касающихся юридических лиц). Далее, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в договор; как только обе стороны приходят к соглашению, брокер назначает дату трехсторонней встречи (Продавец-Агорамис-Нотариус).

На этой встрече нотариус должен зачитать все условия договора и убедиться, что каждая сторона четко понимает их смысл. Если покупатель или продавец не говорит по-немецки, необходим профессиональный переводчик (не обязательно дипломированный переводчик).

Когда обе стороны подписали договор купли-продажи, нотариус отправляет запрос на предварительную регистрацию в Grundbuch, который ведет учет имущества покупателя. После оплаты нотариус дает второе распоряжение по части сделки, касающейся передачи как права собственности, так и права занятия. Нотариус в своей работе взимает фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости недвижимости.

Агентство недвижимости обычно предоставляет нотариуса, но, согласно немецкому законодательству, покупатель может сам выбрать специалиста. Продавец имеет право объявить выбранного представителя неподходящим. Сделка купли-продажи только вступает в активную фазу, когда обе стороны выбирают нотариуса, но в Германии это менее важно.

Все нотариальные процедуры определены регламентом, и не имеет значения, приступит к ним конкретный специалист или нет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, так как новый владелец должен лично убедиться, что его имя зарегистрировано в земельном кадастре и что имя предыдущего владельца исключено из земельного кадастра. Нотариус должен выслать покупателю выписку из земельного кадастра с именем нового владельца, но владелец также может получить выписку из земельного кадастра в Grundbuchamt за небольшую плату.

Если продажа финансируется за счет кредита, банк также будет зарегистрирован в реестре, если заемщик обанкротится и не сможет выплачивать взносы по ипотеке. Имя нового владельца регистрируется первым, а имя банка — вторым в книге.

Стоимость составляет около 0,5% от стоимости недвижимости, а регистрация и переход права собственности длится до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Немецкий налог на передачу земли (аналогичный гербовому сбору в Великобритании) уплачивается при покупке участка под будущее жилищное строительство, при покупке квартиры для частного проживания или при покупке недвижимости в инвестиционных целях — все сделки с землей облагаются Grunderwerbsteuer. В Земельном кадастре ведется картотека размеров участков. Например, покупка квартиры включает в себя также рынок участков 15/1000 с многоквартирным домом.

В качестве альтернативы приобретаются участки с постройками. В некоторых случаях тип здания может быть вообще не указан. Налоги устанавливаются государством и должны быть уплачены один раз.

Размер уплачиваемого налога зависит от местоположения недвижимости (размер налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического оформления продажи налоговая служба Германии направляет новому владельцу письмо с информацией о сумме налога. Эта сумма варьируется в разных землях Германии: от 3,5% в Баварии до 6,5% в Бранденбурге, Сааре, Шлезвиг-Хаасе и Северном Рейне-Вестфалии.

В Берлине, например, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (гипотетические) заключаются большинством банков в Германии. В зависимости от возможностей и желания заемщика, в стране не существует стандартных условий кредитования. Это касается и выбора переменной или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день немецкие банки выдают кредиты покупателям с процентной ставкой 1,5 % годовых. Для коренных жителей процентные ставки начинаются от 0,75 % в год, а иностранцам стоит поискать более дорогие кредиты. Стоит отметить, что больше шансов получить одобрение на кредит у тех, кто получает зарплату в Германии или уже владеет недвижимостью в Германии.

Ремонт

При покупке жилья в новостройке, как и в России, все расходы могут быть включены в цену или возложены на покупателя. Готовая недвижимость предлагается в отделке или в корпусе, и окончательная конфигурация объекта часто зависит от покупателя. Покупка отремонтированной недвижимости может стоить около 100-1000 евро за квадратный метр, в зависимости от фантазии и желания владельца.

Некоторые виды реконструкции могут потребовать специальных лицензий. В основном это касается масштабных строительных работ, таких как возведение конструкций или пристройка балконов.

Примерная стоимость одного часа работы профессионального квартиранта составляет 25-50 евро. Например, полностью оборудованная кухня с техникой стоит от 4, 600 евро, полностью меблированная гостиная и спальня из сетевого магазина примерно от 7, 000 до 10, 000 евро.

Переезд

Все мебельные магазины в Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины берут дополнительно 40-70 евро за доставку небольшой мебели.

В Берлине для перевозки небольших предметов быта и мебели из таких магазинов, как IKEA, можно воспользоваться услугами Möbeltaxi (буквально «мебельное такси»). Для перевозки огромных предметов и традиций в других городах Германии можно обратиться к частным лицам, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Частные компании по грузоперевозкам обычно нанимают иностранцев, студентов или иностранных студентов, у которых есть грузовик или фура и которые хотят провести максимум времени.

Их услуги дешевле, чем услуги профессиональных транспортных компаний, но этот вариант может иметь подводные камни, например, штрафы за наем нелегальных иммигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Таким образом, если вы покупаете недвижимость в Берлине за 100 000 евро, соответствующие расходы составляют

• Комиссия брокера (7. 14%) — 7000 евро (но может составлять 3. 57% в зависимости от участка)
• Нотариальное заверение (1. 5%) — EU R-1, 500
• Налог на изменение собственности (6%) — 6000 евро (но может также составлять 5% или 3,5% в зависимости от участка).

В приведенном выше примере общая рыночная стоимость составила 15 000 евро, но в среднем дополнительные расходы должны составлять 10-15% от рыночной стоимости. При необходимости добавьте к этим расходам на ремонт выплаты по ипотеке, но никто не может гарантировать, что банк одобрит чужой кредит; на сайте Sparkasse есть автоматический калькулятор, который можно использовать для определения суммы ипотечного платежа, а также для расчета причитающегося налога.

Коммунальные платежи

В среднем по стране коммунальные платежи составляют примерно 215 евро за квартиру площадью 85 кв. м. Это включает в себя электроэнергию, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Сюда входит электроэнергия, отопление, водоснабжение и вывоз мусора. В Берлине эта сумма несколько выше — около 225 евро в месяц. В Мюнхене средняя сумма составляет около 240 евро.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от счетов за коммунальные услуги. Например, владельцы квартир в Берлине должны оплачивать уборку здания и прилегающей территории, обслуживание дымоходов и лифтов, уход за садом и оплату услуг управляющей компании. . Средняя сумма оценивается в 0,63-1,0 евро за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование имущества и жизни является обязательным для всех объектов коммерческой недвижимости, а также для ипотечных кредитов. Сумма, выплачиваемая за страхование имущества, зависит от типа страхования, суммы покрытия и возможных страховых случаев: типичный страховой полис стоимостью от 335 400 евро будет стоить от 137 до 200 евро в год. Страхование жизни от несчастного случая стоит примерно 100 евро в год.