Для продажи ипотечной недвижимости вам необходимо получить лицензию от банка. Если вы хотите продать недвижимость без согласия банка, это можно сделать только после выплаты ипотечного кредита. Чтобы получить разрешение на сделку, обратитесь в банк, выдавший ипотечный кредит, и запросите разрешение на продажу.
Вы должны ждать ответа от банка до одного месяца.
Выплата ипотеки досрочно
Найдите покупателя и попросите внести первоначальный взнос, достаточный для погашения ипотеки. Этими деньгами вы погашаете долг банку, и он снимает с вас обременение. Форма продажи следующая.
Получите разрешение банка на расчет оставшегося долга.
Составьте договор купли-продажи и заверьте документацию.
Выгоните из квартиры всех жильцов.
Получите первоначальный взнос, равный сумме долга по ипотеке.
Выплатить деньги банку.
Передать право собственности и получить оставшиеся деньги от покупателя.
Погашение ипотечного долга по ходу сделки
Банк является получателем первоначального взноса. Статус продажи ипотечной квартиры следующий
Получено одобрение банка и рассчитана сумма непогашенного долга.
Покупатель открывает депозитную ячейку, в которую вносит непогашенную сумму ипотечного кредита.
Сделка регистрируется после создания договора купли-продажи.
Вы получаете деньги из ячейки для погашения долга.
Ипотека передается покупателю.
Оставшиеся деньги перечисляются банку, и залог снимается.
Это безопасный вариант сделки. Весь процесс передачи денег от владельца квартиры продавцу к покупателю проверяется банком.
О том, как подготовить квартиру к быстрой продаже, читайте здесь.
Продажа недвижимости с долгами по ипотеке
Если у покупателя нет денег для полного погашения ипотеки, используйте систему для перевода ипотечного долга на другое лицо. Обратите внимание, что условия ипотеки могут измениться. Здесь все зависит от вашего ежемесячного дохода, пенсионных отчислений и кредитной истории. Схема продажи выглядит следующим образом
Получите одобрение от банка.
Найти покупателя с достаточными средствами для погашения оставшегося долга по ипотеке.
Подписывается соглашение о задатке и оформляется у нотариуса.
Деньги перечисляются в банк для погашения ипотеки.
Ипотека списывается.
Покупатель берет новую ипотеку на сумму, причитающуюся вам.
Банк выдает деньги покупателю и использует их для оплаты ваших счетов как продавца.
Риск для обеих сторон в этом случае минимален. Однако процесс этот сложный, и не все хотят участвовать в таком соглашении.
Банк продает недвижимость
Если у вас нет денег для выплаты ипотечного кредита, попросите банк продать недвижимость. Банк продаст квартиру в специальном месте. Для этого необходимо соглашение между банком и заемщиком.
Основной недостаток этого метода продажи заключается в том, что цена устанавливается на низком уровне. В результате вы ничего не получаете за свою квартиру, а все деньги идут на погашение ипотечного долга. Банки не заботятся о вашей прибыли. Самое главное для банка — вернуть свои деньги.
Что делать, если банк не дает согласие на продажу?
Банк оставляет за собой право отклонить заявку на продажу вашей квартиры. Однако это не означает, что такие квартиры не могут быть проданы. Найдите покупателя, который заплатит первый взнос, равный сумме долга по ипотеке. Эта сумма может составлять 1-2 млн рублей или даже больше. Других вариантов не существует.
Если найдется покупатель, который согласится заплатить первоначальный взнос, равный сумме кредита, то обременение снимается и долг по ипотеке погашается. После подписания договора вы получаете оставшиеся деньги.
Требуется ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?
При продаже ипотечной квартиры вы не освобождаетесь от уплаты налогов. Налог на продажу квартиры составляет 13%, но если вы владели недвижимостью более пяти лет, вам не придется ничего платить государству.
Расчет данного налога производится следующим образом
Налог = (сумма, полученная при разделе, минус цена покупки и проценты) * 13%.
Используйте этот вид расчета, если цена квартиры в договоре превышает 70% от кадастровой стоимости. Если квартира продается с ипотекой, документально подтвердите расходы при расчете налога. Для этого в налоговую инспекцию следует представить копию ипотечного договора.
Пример.
Вы приобрели квартиру в ипотеку за 3 млн рублей. Выплатил кредитору проценты в размере 400 000 рублей. Впоследствии нашелся покупатель, готовый приобрести недвижимость за 3,5 млн рублей. Налоги рассчитываются в следующих видах.
3,5 млн — 3 млн — 400 000 руб. = 10 000 РУБ. В настоящее время увеличение на 13% от 100 000 приводит к уплате налога в размере 13 000 рублей.
Если квартира продается менее чем за 70% от цены подвала, то вид следующий.
Налог = (цена подвала * 0,7-1 млн. рублей) * 13%.
Если нет документов, подтверждающих стоимость квартиры, используйте скидку на налог в размере 1 млн. фрикций.
Пример.
Вы приобрели ипотечную квартиру за 1,7 млн рублей, но решили продать ее за 900 000 рублей. Подвальная стоимость квартиры составляет 1,35 млн рублей. Стоимость по договору составляет менее 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитывается следующим образом.
(135 млн умножить на 0,7-1 млн) * 13%. В данном случае при продаже дома налог платить не нужно, так как вычеты полностью покрывают расходы.