Договор аренды части нежилого помещения: особенности сдачи объекта для торговли и иных целей, рекомендации по оформлению контракта, а также образец для скачивания

Основные положения гражданско-правового регулирования регулируются принципом дозволенности. Дозволенное прямо не запрещено законом. По этой причине разрешается сдавать в аренду только часть недвижимости, так как законодательных ограничений на заключение таких договоров нет.

Дел о-Low поддерживает эту точку зрения, поскольку не оспаривает законность подписанных договоров на аренду отдельных частей недвижимости.

Каким образом в контракте определить объект?

В связи с тем, что отдельными объектами аренды является вся недвижимость, может быть трудно объяснить, какой раздел передается.

Чтобы избежать последующего отказа в регистрации договора аренды со стороны уполномоченных государственных органов, необходимо четко определить часть имущества, которая будет передана в аренду в договоре.

Этот процесс можно решить несколькими способами. Путем составления плана и составления проекта передаваемого плана, например, определение площадей, подлежащих передаче по техническому или подземному паспорту.

Проще говоря, площадь, подлежащая передаче арендатору, должна быть зафиксирована графически путем приложения схемы помещения к официальному документу о праве собственности. Кроме того, описание этой графики должно быть приложено к договору и заключено как его неотъемлемая часть.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Поскольку каждое имущество имеет отдельный правовой статус (статья 607 Гражданского кодекса), необходимо учитывать, что одновременно с прекращением аренды договор расторгается лишь частично. .

По закону арендодатель передает все имущество (статья 650 Гражданского кодекса), но в договоре предусмотрено, что в пункте назначения используется только его часть. Поэтому арендная плата уменьшается в соответствии с меньшей используемой частью. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные юридические проблемы.

Статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договоры аренды зданий или сооружений

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила, указанные в настоящем пункте, применяются к договорам аренды предприятий, если это специально не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятий.

Например, согласно закону (статья 616 Гражданского кодекса) и обычаям делового оборота обязанность регулярно поддерживать имущество в исправном состоянии обычно возлагается на арендатора. Если юридический термин «все помещение» используется буквально, то некоторые арендаторы в нежилых помещениях обязаны ремонтировать все помещение, а не только его часть.

Конечно, такие условия вряд ли будут соблюдаться на практике. По этой причине договоры должны более конкретно и полно раскрывать обязательства заемщика, в том числе в части ремонта имущества.

Например, ООО «Электроник», которое устанавливает и обслуживает ряд продавцов для продажи упакованных продуктов питания и напитков, заключило соглашение об аренде части помещения супермаркета. Соглашение не обязательно должно налагать обязательства по ремонту. Нет необходимости возлагать на арендатора обязательства по текущему и капитальному ремонту, поскольку занимаемая им площадь незначительна.

Поэтому от арендатора не требуется ремонтировать что-либо в супермаркете.

Сроки

Стороны уполномочены подписать договор аренды на определенную долю имущества в соответствии со следующим

1. На неопределенный срок,
2. на срок менее 12 месяцев,
3. на срок 12 месяцев и более.

Согласно статье 610 (2) Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указан срок аренды, считается, что договор заключен на неограниченный срок.

В таких случаях нет необходимости регистрировать договор в государственных органах, даже если фактический срок аренды превышает один год.

Данная точка зрения вытекает из прямого толкования статьи 651 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подтверждается арбитражной практикой. См. например, постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 года по делу КГ-А40/6418-00.

Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договоры аренды здания или сооружения и их государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договоры аренды определенных имущественных долей, заключенные на срок менее 12 месяцев, не подлежат государственной регистрации. Однако, если такие договоры продлеваются на аналогичный срок, государственная регистрация также не требуется.

Если договор подписан на срок более 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в компетентном органе. Он считается действительным только с даты регистрации.

Обязательные пункты

В Гражданском кодексе Российской Федерации есть непосредственное указание на то, что в договорах аренды определенных долей недвижимого имущества требуются оговорки. Они заключаются в следующем.

1. Часть договора и его условия (ст. 651 ГК РФ).
2. Предмет договора аренды, то есть помещение, подлежащее сдаче в аренду (статья 607 ГК РФ). В договоре должны быть определены эти элементы, которые помогают отличить помещение, сдаваемое в аренду, от помещений, арендуемых другими лицами. Для этого в договоре необходимо указать адрес, наименование (часть нежилого помещения), цель эксплуатации и размер передаваемой площади.
3. Цена договора, то есть сумма, которую арендатор должен заплатить за аренду помещения (статья 654 Гражданского кодекса).

Срок, в течение которого заканчивается действие договора, также может считаться обязательным условием, хотя на практике это не имеет существенного значения. Если такой срок не указан, договор просто считается заключенным на неограниченный срок и имеет юридическую силу.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
• Скачать бланк договора частичной аренды нежилого помещения

Какие документы прикладываются к контракту?

Основными документами, прилагаемыми к договору, являются

• Акт о передаче конкретной доли недвижимости,
• поэтажные виды нежилых помещений,
• график выплаты арендной платы; и
• опись или перечень имущества, которое должно быть передано вместе с арендуемой недвижимостью,
• документы, подтверждающие одобрение арендодателя. Государственный сертификат на право собственности на недвижимость,
• Другие приложения.

Как осуществляется регистрация?

Для государственного удостоверения договора аренды имущества каждая сторона должна обратиться в компетентное пространственное учреждение для государственной регистрации имущества, включая следующие документы

• Не менее трех экземпляров договора,
• Паспорт объекта недвижимости, определяющего аренду земли
• Если сторона является физическим лицом или учредительным документом, паспорт физического лица
• Если собственник состоит в браке, нотариально заверенное разрешение супруга на подписание договора аренды
• Подтверждение оплаты государственной пошлины.

Как продлить?

При расторжении договора имущество возвращается владельцу в соответствии со статьей 655.1 Гражданского кодекса РФ. Однако стороны имеют полное право при необходимости продлить договор. В этом случае возврат арендованного имущества не требуется.

Договоры аренды отдельных имущественных паев, заключенные на срок менее 12 месяцев, могут быть продлены сторонами на тот же срок, например, подписанием дополнительного соглашения. В этом случае договор не нуждается в регистрации. Если договор был подписан и зарегистрирован в компетентном органе более одного года, то для его продления требуется аналогичная государственная регистрация.

Договор аренды помещения был подписан на неопределенный срок и поэтому предполагает неоднозначное использование. Необходимость в его продлении отсутствует.