Купля-продажа земельного участка с домом, оформление пошагово: как правильно составить договор, образец документа, а также как проходит процедура сделки

Основные правила, регулирующие рынок и продажу недвижимости, содержатся в разделе 7 главы 30 Закона Российской Федерации.

В этом разделе кратко изложены правила, регулирующие

• Виды договоров,
• порядок государственной регистрации,
• процесс передачи недвижимого имущества,
• определение стоимости,
• другие аспекты сделки.

Особое внимание следует обратить на закон № 218-ФЗ от 13. 07. 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Право собственности на жилое помещение и участок переходит к покупателю только после внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости сотрудниками Росреестра. Стороны также не должны нарушать требования Земельного кодекса и других актов, регулирующих оборот земли.

Проведение покупки пошагово

Процесс следует разделить на несколько этапов

1. Предварительная подготовка дома и участка к продаже. Помимо населенного пункта, гражданин должен собрать основные документы для продажи.
2. Определение стоимости, за которую будет продаваться недвижимость.
3. Подготовка плана договора. Стоит иметь макет, чтобы его можно было сразу предложить заинтересованным лицам.
4. Размещение объявлений и поиск покупателей. Для этого используется тематический сайт и традиционные методы — размещение информации о киоске и расклейка объявлений.
5. Переговоры, заключение договоров.
6. Получение средств и передача собственности.

Перед продажей дома необходимо освободить здание от груза. Например, если дом связан непогашенным кредитом, вам необходимо погасить долг и снять все ограничения на продажу.

При продаже необходимо предоставить следующие документы

• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на дом и участок,
• Документы, на основании которых была приобретена недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т.д.) — на участок (если участок был сформирован до 2017 года, то он должен быть у владельца),
• Технический паспорт на дом.

Внимание! Если продавец состоит в браке, необходимо заранее подготовить нотариальное согласие супруга на сделку.

Цена недвижимости зависит от многих факторов

• Размер участка,
• Цена недвижимости зависит от ряда факторов Размер участка — расположение (участки вблизи водоемов и транспортных коммуникаций лучше и намного дороже),
• Если на участке есть коммунальные услуги (газ, канализация, вода и т.д.),
• Размер и количество этажей в доме,
• технические характеристики дома — тип материалов стен, кровли, изоляции и т.д.
• наличие на участке дополнительных построек — гаража, сарая, беседки,
• Многолетние растения и деревья на участке,
• Ограждения,

Цены могут быть ниже рыночных при следующих условиях

• К участку ведет плохая грунтовая дорога,
• Окружающие участки выведены для общественного пользования,
• Рядом находятся крупные фермы, свалки, промышленные предприятия или другие объекты, где воздух может быть загрязнен.

Если владелец опасается завышенной цены, можно заказать профессиональную оценку. Однако в любом случае цена оговаривается с покупателем.

Предварительное соглашение

Это соглашение, которое объясняет намерения сторон. Продать дом и участок, купить его и соответственно заплатить.

Предварительная документация проясняет:

• Стоимость сделки,
• срок расторжения основного договора,
• передачу определенных денежных сумм в качестве аванса или предоплаты,
• другие положения.

ВАЖНО: Если основной договор не расторгнут по ошибке, задаток покупателю не возвращается. или удвоен, если продавец отказывается от продажи.

Если договор не может быть исполнен немедленно, он должен быть составлен. Например, покупатель должен продать другую недвижимость или получить кредит. Таким образом, стороны определяют условия договора, решают вопрос и возвращаются к достигнутой договоренности, независимо от изменения рыночных цен.

Такое соглашение может быть получено, если сделка может быть завершена в течение двух недель. Соответствующие сроки передачи имущества, платежей и государственной регистрации могут быть уточнены в договоре.

Процедура сбора документов

По закону для совершения сделки требуется только один договор. Однако покупателям требуется определенный пакет документов, чтобы убедиться в законности передачи имущества.

Продавцу необходимо:

1. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Документация будет оформлена Росреестром в течение трех рабочих дней. Стоимость одного экземпляра печатной версии составляет 750 рублей — электронной версии — 300 рублей.
2. Документ, подтверждающий передачу права собственности. Необходим, если у покупателя есть сомнения относительно местоположения границ участка. Стоимость составляет 500 рублей за электронный проект и 1 500 рублей за бланк.
3. Технический паспорт дома. оформляется в БТИ за 5 рабочих дней. Стоимость около 1200 рублей.
4. Справка о состоянии психического здоровья из областной психиатрической больницы. Выдается после назначения врача и стоит до 1000 рублей.
5. Справка об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

Отчетность! В некоторых случаях покупатели просят справку из бюро БТИ (БТИ) о зарегистрированном строении объекта недвижимости. Без этого документа можно обойтись, если вы выявили признаки строения, перешедшие к участку. Как правило, это сараи, гаражи, бани и подобные строения.

Как правильно составить соглашение?

Существует несколько способов составления документации.

• Самостоятельно, используя готовые модели и рекомендации,
• Подав заявление брокеру,
• С помощью юриста (нотариуса).

Договор составляется в письменном виде и не требует заверения. Он должен быть озаглавлен, пронумерован и датирован. Контракт должен быть подписан лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ должен быть составлен в трех экземплярах — один для покупателя, один для продавца и один для Росреестра.

В договоре должны быть пропечатаны следующие положения

Информация о продавце и покупателе (имя и фамилия, дата рождения, место жительства, порядковый номер и номер паспорта, дата и орган выдачи),

Предмет сделки — продавец передает участок, место жительства и право собственности на них, а покупатель принимает и оплачивает их,

Описание населенного пункта — площадь проживания, включая количество этажей, адрес, регистрационный номер земли и другая важная информация (количество подъездов, наличие мебели и т.д.)

Описание участка — земля, категория земли, вид разрешенного использования, адрес, номер участка,

Информация об отсутствии обременения на недвижимость (не заложена, не сдана в аренду, право собственности не под вопросом),

Покупатель подтверждает отсутствие юридических ограничений на покупку недвижимости.

Цена недвижимости,

Процесс оплаты — оплата до или после передачи актива или оплата банковским переводом или более платежом, до или после передачи актива,

Процесс передачи участка и резиденции (в какие сроки, если используется акт приема-передачи),

заявление о том, что право собственности передается только путем государственной регистрации сделки,

обязательство зарегистрировать сделку одной из сторон,

измерение ответственности (возмещение ущерба, штрафные санкции за несвоевременную оплату или несвоевременную передачу имущества),

Заключительные правила (порядок разрешения разногласий, поправки, жалобы и т.д.).

Подпись стороны, имя и фамилия и, при необходимости, банковская информация.

Стороны могут пожелать добавить различные права и обязанности и установить конкретные механизмы ответственности.

Подробную статью об оформлении контрактов читайте здесь.

Как проходит процедура регистрация сделки в Росреестре и окончательный расчёт?

После подписания договора и передачи собственности покупатель должен обратиться в отдел Росреестра по месту нахождения участка; заявление также можно подать через сайт Росреестра и МФЦ.

Человеку потребуется: 1:

• Бланк заявления (дополненный по образцу на сайте),
• 2: Два прототипа и прототипы приложений к ним. Представление и принятие имущества (если есть).

Необходимо внести 2000 рублей в качестве государственной пошлины.

Секретарь проверяет представленные документы на соответствие требованиям законодательства. Если нарушений нет, документ принимается, на внесение изменений в ЕГРН уходит до 10 рабочих дней.

Из Россреестра гражданин делает один экземпляр договора с отметкой о регистрации. Заинтересованные лица также могут обратиться в Управление ЗАГС за выпиской, содержащей обновленную информацию об имеющемся имуществе.

Внимание! Во многих случаях покупатели и продавцы связывают окончательный расчет по договору с регистрацией. Информация не может быть добавлена в ЕГРН, если закон был нарушен. Поэтому потенциальным владельцам компенсируется риск.

Для получения дополнительной информации о том, как зарегистрировать сделку в GEMI, смотрите это видео.

Более подробную информацию о листингах см.

Сколько стоит оформление?

Продавец оплачивает от 600 рублей до 2, 500 рублей и забирает документы. Регистрационный сбор за сделку составляет 2 000 рублей.

Собственник отвечает за сбор документов, касающихся имущества и личности продавца. Покупатель обращается в Россреестр и оплачивает госпошлину из собственных средств.

Можно ли купить только землю?

Судьба участка напрямую зависит от судьбы находящегося на нем строения. Статья 552 Гражданского кодекса прямо запрещает передачу дома без интриги, Росреестр отказывается заключать такую сделку.

Также возможен вариант, когда дом строится на участке земли, арендованном под строительство индивидуального дома. В этом случае покупатель имеет право пользования землей. Покупатель должен платить арендную плату и может передать участок в собственность, как того требует закон.

Возможные нюансы и подводные камни

В доме также могут проживать дети. Регистрация детей может быть прекращена только с разрешения органов Комиссии.

Во избежание судебных разбирательств следует запросить выписки с лицевых счетов. Продавец должен снять с регистрационного учета всех лиц, находящихся в доме, до передачи дома покупателю.

Если дом продается с дополнительным оборудованием, таким как газовые котлы, сантехника и т.д., это должно быть указано в договоре.

Можно создать отдельное приложение, где будет перечислена вся недвижимость. В противном случае продавец может указать, что передается только здание, а остальное имущество должно быть возвращено.

Как искать варианты

Перечислим плюсы и минусы каждого метода поиска подходящей недвижимости. Обратите внимание, что некоторые из них действительно можно использовать. Для неопытных людей, которые не хотят тратить время, имеет смысл положиться на экспертов. Однако в этом случае использование «сарафанного радио» более целесообразно, чем поиск в Интернете.

Работа с брокерами

• Нет необходимости самостоятельно искать рекламные объявления.
• Опытный брокер может проконсультировать вас по документации и посоветовать вашего адвоката.
• Специалист сделает первый выбор в соответствии с вашими параметрами.

• Вам придется заплатить комиссионные брокеру.
• Вас могут обмануть — вам скажут, что вы должны заплатить комиссию брокера.

Ищите объявления самостоятельно в специализированных источниках.

• Это экономит деньги.
• Никто не будет влиять на ваше мнение.
• Вы можете выбрать вариант, который лучше всего соответствует вашим параметрам.

• Вы тратите свое время.
• Неопытным покупателям сложно разобраться в нюансах рекламы.
• Давая объявление о покупке, необходимо связаться с множеством людей, включая брокеров и спекулянтов.

Наведите справки у друзей и знакомых.

• Маловероятно, что они будут сознательно обманывать вас.
• Если у друга есть дом за городом, он может порекомендовать недвижимость в своем районе, который он хорошо знает.

• Ваши возможности ограничены.
• Мнение друзей может исказить ваше восприятие выигрышного предложения (они могут заранее считать его лучшим и не обращать внимания на нюансы и важные параметры).

На что обратить внимание при выборе веб-сайта

Начать можно с оценки того, где находится ваш любимый дом. Если вы планируете жить там постоянно, а не только на время отпуска, составьте список параметров, которые важны для вашего образа жизни. Сколько времени вам требуется, чтобы добраться до работы или школы, насколько доступен общественный транспорт, насколько развита инфраструктура, где находятся магазины, спортзалы, рестораны, заправки и другие необходимые вам объекты и объединения? Если вы хотите вернуться домой на короткий срок, эти параметры менее важны, но необходимы.

Расположение не менее важно. Если вы любите природу, доступность лесов, водных зон или парков также может иметь значение.

Далее оцените состояние участка и дома на нем. Техническое состояние дома подскажет вам, сколько нужно вложить в ремонт и переоборудование. Это касается крыши, внешних стен, перекрытий, фундамента и подвала.

Внутри дома обратите внимание на планировку и ремонт. Схемы и инженерные коммуникации — это то, что в случае повреждения или плохого состояния может существенно испортить жизнь и пополнить ваш кошелек. （ Найденные дефекты (даже если они для вас не важны) могут стать поводом попросить скидку.

Очевидно, что без специальных знаний вы можете только визуально проверить все эти параметры, но этого недостаточно. Не нанимайте эксперта, чтобы он дал вам профессиональное заключение и получил деньги за то, что расскажет вам о дефектах. Рука об руку будет дороже при покупке, но сэкономит вам время и деньги во время проживания.

Несколько слов о коммунальных услугах. Если вы не воздерживаетесь, убедитесь, что в доме есть природный газ, электричество и вода.

Проверка документов

Очень важным шагом в подготовке к рынку является проверка документации. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), площади и характеристик недвижимости, но базовый пакет следующий

• Право собственности на участок.
• Собственность на здание.
• Паспорт на землю и дом.
• Технический паспорт дома (обязательно наличие планов) и технический паспорт дома.
• Согласие на подключение к инженерным сетям.
• Справка об отсутствии дополнительных платежей (например, отсутствие зарегистрированных лиц, которых просто нельзя выгнать по закону).

Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по телекоммуникациям и электроэнергии; небезосновательно требование о наличии задолженности по налоговым платежам за пользование землей.

Частые формы мошенничества

1. Право собственности на дом оформлено правильно, а на участок — нет.
2. Участки юридически зарегистрированы, но на них стоят незанятые здания.
3. Непосредственно мошенничество — подставные юристы, скрывающие важную информацию о документе (количество прописанных людей, долги и т.д.).

Чтобы застраховаться от проблем в этом случае, нужно очень внимательно проверять пакет документов. Помните: продавать участок и дом могут только собственники или представители, имеющие нотариальное представительство. Большую часть информации вы можете проверить самостоятельно, обратившись к соответствующим базам данных в интернете.

Если вы ее не ищете или не хотите искать, обратитесь за консультацией к юристу.

Кстати, если вы пользуетесь услугами брокера, опытный эксперт будет знать, на что обратить внимание, и вы часто сможете проверить информацию с его помощью. Однако обязательно привлекайте к принятию решения о покупке независимых экспертов во всех соответствующих областях (например, контроль дома, контроль телекоммуникаций, оценка чистоты сделки и т.д.). В этом случае эксперт наверняка будет на вашей стороне и не заинтересован в сделке (ведь ему заплатят за работу независимо от того, какое заключение он даст).

В этом случае вы можете быть уверены, что покупаете дом своей мечты, а не свинью в мешке.

Для интереса подпишитесь на нашу рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Оценка недвижимости

Продавцы могут сами определить правильную цену, основываясь на ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу. Эту информацию можно легко найти в Интернете.

Более дорогой вариант — заказать услуги профессионального оценщика. В этом случае домовладелец получает официальный документ — отчет об оценке, включающий анализ рынка, а также характеристики недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости дома с участком используются следующие факторы

1. Местоположение: местная инфраструктура, удобство транспортной доступности, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь и участок дома.
3. Материалы, использованные для строительства дома.
4. Наличие инженерных коммуникаций.
5. Год изготовления.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие других объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ документов на право собственности проводится для установления законности, владения, пользования и распоряжения имуществом.

Чтобы сократить процесс продажи и упростить передачу права собственности, продавец должен иметь все документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Если недвижимость не зарегистрирована в Земельной книге или является добровольным строением, рекомендуется провести процесс регистрации. Это значительно упрощает продажу недвижимости, но отсутствие такой документации обычно сказывается на стоимости недвижимости.

Документ о праве собственности является доказательством права собственности. Вполне возможно, что у вас его нет. Например, право собственности на недвижимость перешло к нынешнему владельцу до создания системы листинга.

Если право собственности не зарегистрировано, продавец может обратиться к регистратору, используя свидетельство о праве собственности.

• Договор купли-продажи, дарения или обмена, зарегистрированный государством,
• Если недвижимость приобретается по договору дарения, требуется подтверждение уплаты соответствующих налогов.
• Если недвижимость наследуется наследниками, в дополнение к свидетельству о наследстве требуется справка об уплате соответствующего налога.
• Если жилье было построено: договор о предоставлении земли для строительства жилья на частной территории или договор о правах на застройку, заключенный до 26 августа 1948 года) и регистрационное свидетельство.

Перед покупкой недвижимости необходимо запросить выписку из реестра собственности отдельного государства, так как покупатели в первую очередь заинтересованы в том, чтобы сделка была чистой и чтобы на недвижимости не было никакого обременения.

Составление основного договора и передача денег

Договор с участком для проживания или его частью должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами. При необходимости договор может быть заверен, но это не является обязательным.

Документ должен содержать следующее

1. Название договора.
2. Дата и место расторжения договора.
3. Цель договора, т.е. полный перечень имущества, подлежащего продаже.
4. Присвоенные идентификаторы для каждого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентарный номер, протяженность, сведения о регистрации в Едином государственном реестре прав собственности.
5. Условная цена. Суммы указываются в целом и отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.
6. (Дополнительные условия: временные расписки, гарантии, порядок оплаты от сделки и т.д.)

Хотя фактическую передачу имущества рекомендуется оформлять отдельным актом передачи имущества, допустимо в тексте договора четко указать, что сам договор является актом передачи, подтверждающим факт передачи передается имущество.

Предпочтительно производить оплату наличными перед свидетелем: это может быть брокер, нотариус или сотрудник банка (если деньги размещаются в банке по выбору сторон). Банк также может проверить подлинность банкнот.

Когда передача наличных денег завершена, покупателю целесообразно попросить продавца подтвердить наличность. После расчетов стороны подписывают контракт и акт приема-передачи.

Регистрация

Договор должен быть подписан как минимум в трех экземплярах, так как закон требует регистрации перехода права собственности на недвижимость при продаже.

Государственный листинговый документ:

• Правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости,
• Земельный план (технический паспорт) на участок дома и регистрация земли,
• Договор купли-продажи с Актом о конвееризации,
• Свидетельство о регистрации лица по месту жительства.
• Подтверждение оплаты сборов.

Кроме того, может потребоваться следующее

• Супружеское согласие, заверенное нотариусом,
• Разрешение или согласие принципа опеки,

Заявления о выдаче паспорта и государственной регистрации подаются на обе стороны сделки. Этот процесс занимает 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась в собственности продавца менее трех лет, необходимо подать налоговую декларацию по форме «три копейки» и уплатить налог в размере 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но не менее 1 000 000 рублей, иначе расходы, связанные с покупкой недвижимости, могут только уменьшить налогооблагаемый доход.

Покупатель также имеет право на скидку в отношении недвижимости, которая может составлять до 2 000 000 рублей. Необходимо помнить, что собственник, который становится покупателем, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при общении с профессиональным бюро зависит от интенсивности процесса объекта, удаленности объекта, как правило, и составит не менее 6, 000 рублей.

Если вы обращаетесь в банк для перевода денег, его услуги стоят от 12 рублей в день.

Стоимость легального чека составляет минимум 2 000 рублей. При полном сопровождении сделки эта услуга стоит от 35 000 рублей.

Титульное страхование стоит в среднем 0,3% от страховой суммы.

Для граждан государственная пошлина составляет 6 000 рублей (2 000 рублей за регистрацию прав на жилье, 2 000 рублей за землю, 2 000 рублей за регистрацию договоров) — для юридических лиц 66 000 рублей (22 000 рублей за объекты, 22 000 рублей за регистрацию договоров).

Печать выписки из ЕГРЮЛ стоит 200 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц.