Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?

Если вы видите «хорошее» предложение от банка, не бейте тревогу. Когда квартира выставлена на продажу, необходимо постоянно проверять, кто в ней прописан. Для этого необходимо сделать выписку из поквартирной книги собственника. Для этого необходимо обратиться в жилищный отдел или МФЦ. Посторонним лицам такие выписки не выдаются.

Некоторые категории граждан выселить невозможно

Переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членом семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом (Гражданский кодекс Статья 292(2)). Однако, согласно закону, существуют определенные категории граждан, которые не могут быть выселены даже при смене собственника.

Следующие категории граждан не могут быть выселены в обычном порядке

1. были зарегистрированы в квартире до приватизации, но не составляли законную долю в квартире; и
2. проживающие в доме по завещанию (если дом перешел по наследству). Например, отчим или другой член семьи, который имеет право пожизненного пользования квартирой.
3. Несовершеннолетние (до 18 лет). Кроме того, дети без опеки или попечительства не могут быть выселены из квартиры, если им не предоставлены прежние условия проживания.
4. Не могут быть выписаны лица, которые временно отсутствуют, но имеют право на регистрацию, например, находятся в командировке, в тюрьме или на лечении в специальном учреждении. Новый собственник должен дождаться, пока человек придет в паспортный стол и лично распишется в выписке из квартиры.

Выселить таких людей через суд все же возможно. Но только если удастся доказать, что они имеют другое место жительства, не участвуют в оплате коммунальных платежей или переехали в другой город и не находятся дома. Однако, как уже говорилось выше, все это должно быть доказано путем сбора подтверждающих документов.

Даже если гражданин не попадает ни под одну из этих категорий, суд в некоторых случаях может отложить выселение на год. Например, если жильцу негде остановиться и ему нужно время, чтобы найти жилье, или если он находится в затруднительном финансовом положении.

Ситуации, когда определенные категории людей не могут быть выселены, используются мошенниками при продаже такой недвижимости. Поэтому следует быть осторожным, чтобы не обмануться дешевизной таких квартир. И, наконец, необходимо поговорить о цене.

Мы привыкли слышать и видеть, что цены на квартиры с каждым годом растут все больше и больше. И это часто приводит к поспешным покупкам и поиску «выгодных предложений». Но так происходит не везде.

Во многих районах цены на жилье падают уже много лет. Где и насколько? Подробнее об этом вы можете прочитать в статье Статистика. В каких районах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом

Закон не запрещает продажу квартиры, если в качестве собственника зарегистрировано третье лицо, которое имеет право решать, как распоряжаться квартирой. Таким образом, согласие лица, не имеющего интереса в собственности, не требуется. Однако статья 292 Закона о жилье гласит, что смена собственника жилья не дает третьим лицам освобождающего права.

Это означает, что покупатель получает квартиру, которая, согласно закону, причитается одному или нескольким лицам.

Как проверить квартиру перед покупкой и обезопасить себя

Перед покупкой квартиры необходимо проверить наличие обременений в регистрационной палате. Это можно сделать, введя регистрационный номер или полный адрес недвижимости на официальном сайте. Существует два вида обременений: официальные (если квартира находится под арестом) и скрытые.

К последним относится регистрация лиц, не участвующих в приватизации.

Через онлайн-сервис Dominfo можно заказать полный юридический аудит, который проверяется по 27 официальным базам данных и черному списку собственников.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Существует несколько возможных причин для продажи недвижимости с зарегистрированными жильцами.

• У продавца нет возможности зарегистрироваться в другом месте на момент сделки. Это наиболее распространенный случай, и обычно планируется использовать вырученные от продажи недвижимости средства для приобретения другой недвижимости. После покупки другой квартиры продавец должен зарегистрироваться в ней. Это автоматически аннулирует любую предыдущую регистрацию. Это должно быть указано в договоре купли-продажи.
• В этом случае новый владелец должен принудительно выселить жильца: через суд или ЗАГС.
• Если вы хотите продать квартиру несобственнику, который имеет право сохранить регистрацию в квартире в случае смены собственника, ничего не поделаешь.

Можно ли выписать человека без его согласия

Существует два вида регистрации: предварительная и полная; первая выдается на определенный срок; вторая — на определенный срок; третья — на определенный срок; четвертая — на определенный срок. Постоянная регистрация — бессрочное пользование квартирой. Проблемы возникают при продаже недвижимости.

Временных регистраторов можно снять с регистрации без их ведома, обратившись в МФЦ или к регистратору. Постоянно зарегистрированные лица могут быть сняты с регистрации без их согласия через суд по уважительной причине.

Кого нельзя выписать без согласия

Граждане, которые приобрели право на проживание независимо от смены собственности, не могут быть выселены без их согласия. Если такое лицо добровольно отказывается от регистрации, новый собственник обязан предоставить ему место жительства.

Это относится к следующим категориям

• Лица, которые приобрели право на регистрацию в доме в соответствии со статьей 1137(2) Гражданского кодекса РФ.
• Граждане, заключившие договор пожизненного питания (статья 1 ГК РФ). Жилье может быть продано только с разрешения получателя доходов.
• Наниматели, написавшие на момент приватизации квартиры заявление об отказе от нее, сохраняют право на аренду жилья.
• Если недвижимость принадлежит кооперативу, то лицо, которое внесло вклад в кооператив.
• Если договор аренды зарегистрирован в реестре, арендатор оставляет за собой право проживать в доме, даже если он не зарегистрирован в реестре.

Существует также категория людей, которые объявили себя домоседами, но не имеют длительного срока проживания.

• Они находятся в тюрьме,
• они служат в армии,
• они долгое время находились в санатории или психиатрической клинике.

Эти люди не имеют свидетельства, но по возвращении они могут объявить о своем постоянном месте жительства, даже если у них нет доли в собственности. Чтобы узнать о таких событиях, необходимо проверить выписки из досье на дом.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

В сделках, где продавец или другие лица остаются зарегистрированными в квартире, нет серьезных нюансов. Самое главное, эти особенности должны быть отражены в договоре купли-продажи.

Необходимые документы

Согласно Федеральному закону 218 от 13. 08. 2015 года, пакет документов для расторжения договора купли-продажи следующий

• Документы, удостоверяющие личность всех лиц, участвующих в сделке.
• Договор купли-продажи недвижимости.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
• Документы о праве собственности продавца (свидетельства о наследстве, предыдущие договоры купли-продажи, приватизации или дарения).
• Два заявления (продавца покупателю о переходе права собственности, покупателя о регистрации права собственности).
• Подтверждение оплаты обязательств.

Дополнительно требуются другие документы:

• Кадастр недвижимости и технический паспорт.
• Лицензия на продажу недвижимости супругом или носителем OPA.
• Одобрение банка.
• Акт передачи и получения недвижимости (можно ограничиться договором купли-продажи, указав в тексте).
• Доверенность, если один из собственников не может лично участвовать в сделке.

Не лишним будет потребовать справку из жилищного управления о количестве зарегистрированных граждан и отсутствии задолженностей.

Договор купли продажи

Составляется обычный договор купли-продажи, но в него всегда включаются сведения о тех, кто зарегистрирован на сегодняшний день. В нем должно быть четко указано, когда продавец обязан выехать и когда он обязан принять совладельцев (если таковые имеются).

В случае постоянного проживания должны быть указаны данные и основание постоянного проживания.

Регистрация перехода права собственности

Договаривающаяся сторона должна обратиться в Росреестр или МФЦ и принести необходимые документы. Договоры могут быть подготовлены заранее, но рекомендуется подписывать их на месте.

В этот же момент продавец и покупатель должны заполнить заявление об изменении права собственности на недвижимость. Сборы должны быть уплачены в МФЦ. Сотрудник офиса принимает, проверяет и разъясняет документы и выдает сторонам копию описи.

Сроки и затраты

Федеральный закон ФЗ-218 устанавливает сроки проведения процесса государственной регистрации.

• Для Управлений Росреестра — 7 рабочих дней,
• Для Управлений Росреестра — 9 рабочих дней, при этом учитывается время на отправку в Росреестр.

По истечении указанного времени части, участвующие в сделке, прикладываются к результату. Сотрудник предоставляет переданные документы в день сделки, а покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Стоимость государственной пошлины за регистрацию — 2000 рублей (статья 333, пункт 22 Налогового кодекса РФ). Расходы оплачивает покупатель, но стороны могут договориться о разделении расходов.

Порядок выписки прописанных граждан

Срок выписки из квартиры определяется договором купли-продажи. Зарегистрированный гражданин и члены его семьи обращаются в МФЦ или в орган регистрационного учета (УВМ МВД). Существует два варианта регистрации

• Регистрация по другому месту жительства.
• Снятие с регистрации по месту жительства (взрослые могут зарегистрироваться только «в любом месте»).

Заявление должно быть подано каждым членом семьи. Не несовершеннолетние дети (до 14 лет), но дополненные родителем или опекуном.

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

С юридической точки зрения термин «прописка» давно исчез. Однако он по-прежнему обозначает регистрацию по месту жительства, выдаваемую бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире. Право собственности остается за владельцем.

Регистрация также является временной. Обычно она выдается на срок от трех месяцев до пяти лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она также дает право на проживание и пользование недвижимостью.

Существует риск для покупателя, если владелец продает квартиру, в которой временно или постоянно зарегистрирован человек. Согласно статье 209 Гражданского кодекса покупатель может владеть, пользоваться и обладать недвижимостью, но существуют определенные ограничения.

Проведите бесплатную экспертизу, и юрист расскажет, как не ошибиться при продаже квартиры в вашем случае

Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами

Если человек покупает недвижимость с правами и временно зарегистрирован, его можно выгнать без судебного решения на основании статьи 30 Постановления Правительства РФ от 17. 07. 1995 №713.

Новый собственник должен обратиться в регистрирующий орган (МВД) только в том случае, если он добровольно съехал с места жительства, либо подать заявление в свободной форме, где дата выбытия сообщается через МФЦ. Для насильственного выселения он должен обратиться в суд или дождаться истечения срока регистрации.

Возможна ли ипотека с прописанными людьми?

Большинство банков отказываются выдавать ипотечные кредиты на квартиры, в которых зарегистрированы граждане. Дело в том, что недвижимость остается в залоге у кредитора до погашения долга, выступая в качестве гарантии исполнения кредитного обязательства. Если заемщик перестает вносить платежи, банк должен конфисковать недвижимость и выселить всех через суд.

Банки могут одобрить ипотеку, но при условии, что физическое лицо должно быть снято с учета до подписания основного договора купли-продажи («договор купли-продажи»).

Совет юриста: При подаче заявки на ипотеку рекомендуется уточнить в отделении банка, как будет проходить сделка и когда продавец должен покинуть дом. У каждого банка свои правила и требования.

Юрист, автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет).

Можно ли и как продать квартиру с регистратором?

Продажа или покупка квартиры между близкими родственниками

Продажа квартиры без прописанного собственника: четыре способа

Выписка до сделки

В большинстве случаев, когда продается квартира с зарегистрированным жильцом, покупатель просит жильца расписаться перед сделкой. Хотя сделка может быть устной, предпочтительнее подписать договор купли-продажи, чтобы гарантировать, что продавец получит деньги от продажи недвижимости.

Шаг — Как выглядит поэтапный процесс?

1. Покупатель находит подходящую квартиру и запрашивает сертификат по форме № зарегистрированной 9.
2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи. При этом в предварительном договоре купли-продажи определяется сумма аванса, основной срок, обязанность продавца снять все с учета в установленный срок.
3. Не зарегистрированные вещи освобождаются от обязательств.
4. Стороны заключают основной договор купли-продажи и подают документы на регистрацию сделки.

Прописанные не выписываются

Здесь все просто. Продавец предупреждает покупателя о наличии абонента, абонент соглашается с этим и не требует снятия. На практике такое случается редко, так как зарегистрированные граждане могут мешать осуществлению прав собственника приобретаемого жилья.

Единственным преимуществом для покупателей является то, что они могут снизить рыночную цену до 30%. Однако есть и другие недостатки.

Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?

Это можно сделать в судебном порядке, если квартира была приобретена с зарегистрированным собственником, который не был выписан продавцом до или после сделки. Новый собственник должен подать заявление о снятии с регистрации в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает, что при переходе права собственности прекращается право пользования жилым помещением бывшего собственника и членов его семьи.

Как выселить по суду:

1. Соберите судебные документы.
2. Подготовьте три экземпляра заявления.
3. Направьте копию заявления и копию судебных документов ответчику.
4. Подайте документы в районный суд по месту регистрации выселяемого лица. Это ответчики.
5. Ожидайте решения о приемлемости папки. Здесь указаны дата и время предварительного прослушивания.
6. Перейти к предварительному прослушиванию. Обычно это происходит через 15 дней после принятия документа. Там у вас могут запросить дополнительную информацию, уточнить обвинения и сообщить о возможности мирового соглашения между истцом и ответчиком.
7. Определите дело для судебного разбирательства.
8. Участвуйте в процессе. Дело может быть решено на слушании, но судья может отложить слушание и расширить его до нескольких слушаний, в зависимости от сложности дела.
9. Выносит судебное решение о полном или частичном принятии или отклонении иска.
10. Ожидание вступления решения в силу. Прямое решение вступает в силу через месяц после последнего вынесения; заочное решение вступает в силу через семь дней после получения копии от ответчика.

Если требования об исключении ответчика из реестра выполнены, истец должен обратиться в УВМ МВД как в орган недвижимости с заверенной копией решения. Исключение лица из реестра производится в день подачи заявления.

Правовой статус прописанных лиц

Наличие прописки не делает человека собственником квартиры

Поскольку лицо зарегистрировано в качестве жильца и не имеет права распоряжаться квартирой, его права ограничены, и его интересы никогда не должны считаться незащищенными. Определенные виды прав предоставляются лицам, зарегистрированным по определенному адресу.

• Регистрация документов, требующих указания адреса, таких как ИНН и СНИЛС,
• открытие индивидуального предпринимательства; и
• беспрепятственное проживание в районе, на который выдана регистрация; и
• пользование имуществом в квартире, на которую выдана прописка; и
• получение места в школе, детском саду или институте для детей.
• Трудоустройство,
• согласие на регистрацию других лиц в квартире.

Несмотря на различные возможности, людям не дается право распоряжения. Только зарегистрировав право, можно стать полноправным владельцем жилья, но прописка этого не дает.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия — сложный процесс, требующий обоснования, даже если он намеренно находится в домовладении. Однако, прежде чем рассматривать вопрос о том, как продать квартиру с зарегистрированными людьми, следует попытаться договориться или снять их с регистрации. Это упрощает сделку с покупателем.

В соответствии с положениями статей 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, существует несколько важных причин, которые могут заставить людей отказаться от квартиры

• Уклонение от уплаты коммунальных платежей,
• Запрет на совместное проживание с детьми от лишенных прав родителей
• Неправильное использование квартиры,
• Существенное ухудшение состояния квартиры или повреждение имущества.

Эти причины обычно используются в суде и требуют доказательств. Однако лучший вариант — обойти этот процесс и договориться с жильцом.

Принудительное выселение из квартиры может быть осуществлено только через суд.

Другими словами, можно сделать вывод, что это не является необоснованным лишением жилищной регистрации. Данная ситуация иллюстрирует конфликт двух интересов. Собственника, который хочет распорядиться имуществом, и человека, которому по закону разрешено проживать в квартире. Практика не дает конкретных разъяснений на этот счет.

Образец договора купли-продажи

Редактирование договора с покупателем также важно при решении вопроса о возможности продажи недвижимости с зарегистрированным лицом. Этот документ скрепляет соглашение и служит основанием, а значит, должен нести ответственность за исполнение договора.

Внимание! Необязательно предоставлять письменный договор, в котором указано зарегистрированное лицо, проживающее в недвижимости. Достаточно предоставить выписку из жилищного реестра, в которой отражена эта информация.

Обязательным является включение их в предмет договора (тип жилья, площадь и адрес) и стоимость квартиры в пункты договора купли-продажи. Эти условия считаются существенными. В противном случае сделка становится недействительной.

Для правильного составления документа достаточно ознакомиться с его подлинным образцом. Так обстоит дело и в правовой системе КонсультантПлюс.

Таким образом, продажа жилья, зарегистрированного собственником, возможна и не влечет за собой каких-либо определенных действий. Перерегистрация квартир происходит по общим правилам. Снятие с регистрационного учета возможно по соглашению сторон или через суд.

Однако важно помнить, что существует список людей, которых нельзя выселить насильно — их право пользования квартирой защищено законом в силу их особого социального статуса.

Что значит наличие прописанных в квартире жильцов и чем это грозит покупателю

Люди, зарегистрированные на момент продажи, автоматически характеризуют квартиру как залоговую. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения имуществом принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.

Покупка и продажа жилья с прописанным в нем жильцом не запрещена законом. Однако, в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан до заключения договора купли-продажи сообщить покупателю о возникновении бремени доказывания в виде зарегистрированного жильца. Сокрытие этого события делает сделку недействительной и дает покупателю право на ее денонсацию.

После покупки квартиры и оформления всех документов зарегистрированный жилец должен добровольно покинуть квартиру. Однако некоторые жильцы не могут быть выселены.

• Те, кто отказывается добровольно приватизировать квартиру,
• те, кто имеет право пользования квартирой по завещанию,
• квартиросъемщики,
• несовершеннолетние и вселяемые в новое жилье без согласия родителей или опекунов.

Иногда люди сознательно покупают квартиру вместе с прописанным в ней жильцом. В большинстве случаев это связано с желанием сэкономить. В среднем квартира стоит на 15-20% меньше, чем аналогичный юридически чистый дом.

Люди, зарегистрированные в квартирах, имеют право там жить, но на самом деле никогда не появляются в зарегистрированном месте, что очень раздражает хозяев. Считается, что все довольны. Однако есть еще несколько оттенков серого:

1. Коммунальная компания взимает с вас огромную сумму в зависимости от количества упомянутых вами людей, поэтому вы платите регулярно,
2. Неблагополучную квартиру трудно продать, обменять или разделить в будущем.
3. Продавцы и арендаторы могут опоздать с эвакуацией, и вам придется их выселить.

Мы собрали три случая, когда покупатели приобрели жилье намеренно или сознательно, будучи арендаторами у этих людей; мы используем эти три случая, чтобы рассказать вам, что делать в каждом случае; а также мы используем эти три случая, чтобы рассказать вам, что делать, если вы оказались в ситуации, когда вам придется эвакуировать недвижимость.

Ситуация № 1. Намеренная покупка квартиры с прописанными жильцами

Далия искала квартиру в Москве, но не имела достаточно денег в том районе, который ей нужен. Когда он искала, то быстро нашла объявление о продаже комнатной квартиры. Цена была примерно на 25% ниже, чем на аналогичные квартиры в соседних домах.

Проблема с квартирой заключалась в том, что она принадлежала пожилой женщине. У пожилой женщины двое взрослых детей, чьи дети никогда не были уволены.

Дарья согласилась, что она и ее дети добровольно съедут из квартиры в течение одного месяца после регистрации сделки в Регистре. Это условие было включено в договор купли-продажи.

Ни одна из сторон не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.

Ситуация № 3. Покупка квартиры с жильцами в результате сокрытия факта прописки

После покупки квартиры Марина поняла, что квартплата начисляется так, как будто в квартире проживает не один, а пять человек. Он попросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что кроме нее в квартире зарегистрированы еще четыре человека.

Марина не хотела выписываться из квартиры, а люди не хотели выселяться, поэтому она подала на них в суд. Он составил иск, на который сослался:

• Документ, подтверждающий его права на недвижимость,
• Информация о людях, которые отказались переехать добровольно,
• требования о выселении.

Прилагались паспорта, выписки из единого государственного юридического лица, выписки из жилищной книги, доказательства оплаты взносов и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение четырех месяцев и выселил нежелательных жильцов.

Суды по имущественным спорам: как подать иск

Уточните у продавца квартиры: узнайте о возможностях банкротства и шагах, которые нужно выполнить за 5 минут! Не допускайте отмены или заражения сделки в будущем! Убедитесь, что продавец может быть проверен по паспорту.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

Проверьте приобретаемую недвижимость, чтобы не оказаться в неожиданной ситуации. Самое быстрое и простое, что вы можете сделать — это заказать выписку из единого государственного корпоративного реестра на сервисе «usrn. registry».

Вы узнаете подвальную стоимость недвижимости, ее протяженность, категорию, тип, наличие ковенантов и весов, имена и количество владельцев, а также переход права собственности.

Выписка из единого государственного реестра недвижимости выдается по запросу лица, которому известен адрес или номер кадастра. Эта справка может гарантировать, что в сделках с имуществом не скрываются подводные камни и что дом не находится, например, в залоге у банка.

Примечание! В выписке из единого государственного юридического лица, сформированной с 1 марта 2025 года, имя владельца недвижимости заменено на фразу «физическое лицо». Это связано с новым законом, запрещающим Регистрационному управлению выдавать выписку с именем собственника.

Чтобы получить выписку из единого государственного реестра недвижимости в кратчайшие сроки и за минимальную плату, зайдите на сайт или скачайте приложение usrn. registry. Вы можете заказать выписки с этого ресурса.

• Знайте только адрес или номер участка,
• Не выходя из дома,
• Не платя за бумажную копию,
• менее чем за 30 минут.

Получение выписки из ЕГРН на сайте ЕГРН.Реестр

Угрн. реестр экономит время, позволяет быстро проверить недвижимость накануне сделки и предотвращает будущие проблемы. Этот документ является официальным и проверен редакцией Росреестра.

Как быстро и просто заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости