Выбор УК: на что обратить внимание. Как промониторить, заключить выгодный для жителей договор и т. д

Важным критерием при выборе новой управляющей компании является стоимость ее услуг по отношению к их качеству. Если есть договоренность с новой управляющей компанией о выполнении утвержденных стандартных цен на жилищно-коммунальные услуги, достаточно написать в протоколе общего собрания и АК, что управляющая компания будет оказывать услуги по утвержденным ценам каждый год, счетов-фактур достаточно, но если содержание и ремонт помещений на квадратный метр выше стандартной цены выше, вам необходимо потребовать утверждения годовой сметы на управление, содержание и текущий ремонт общедомового имущества собственником квартиры. При смене управляющего новый управляющий начинает вести финансово-хозяйственную деятельность «с нуля» по дому, а предыдущий период взаиморасчетов с прежним управляющим закрывается собственником самостоятельно.

Мониторим и выбираем УК

Конечно, можно поискать другую управляющую компанию в интернете — Мосжилинспекция ежемесячно проводит оценку деятельности УК и размещает информацию на сайте (http://mgi. mos. ru/rating/rating/2012/).

Основным критерием является количество управленческих и оперативных зафиксированных событий. У этой оценки есть существенный недостаток — нет корреляции между количеством нарушений и количеством домов. Неудивительно, что на первом месте стоит очередь, в которой управляющая компания управляет 1-2 домами — компания с многочисленными объектами.

Это, естественно, увеличивает вероятность и количество нарушений правил эксплуатации. Кстати, при работе по минимальным тарифам разобраться со всем очень сложно. В Москве также есть специальные ворота УК.

Например, http: //жкх-→сат. Информацию об управляющих компаниях в вашем районе можно получить в органах местного самоуправления (районной администрации).

Основными критериями выбора управляющей компании являются. Цена работ и услуг, качество и условия выполнения работ и услуг, опыт управляющей компании, имидж управляющей компании, квалификация руководящих работников компании, наличие материально-технической базы, количество и специфика объектов управления, наличие сертификатов и лицензий, отсутствие жалоб и т.д.

При наличии альтернативных вариантов выбора новой управляющей компании на основе основных критериев будет организован конкурс и проведена встреча руководства каждой управляющей компании с инициативной группой собственника.

Форма оценки конкурса управляющих компаний.

1. требования+10 баллов — офисное помещение с собственной уборочной техникой, инвентарем, инструментами и оборудованием 0 баллов — без оборудования, офисное помещение

По основным темам можно поискать отсутствующих сотрудников в интернете, изучить содержание сайтов СД, оценить их клиентоориентированный подход, наличие полезной информации о жителях и личных кабинетах. Однако лучшим вариантом является поиск соседней управляющей компании (территориальная близость важна и жителям, и управляющей компании для работы и качественной работы), из наблюдения за результатами работы соседних трудовых компаний в сравнении с вашей, из положительных отзывов жителей.

Заключите договор управления с новой УК:

• 1 МФБ требует только одну форму ДУ для всех собственников помещений, утвержденную общим собранием. Многие МК используют стандартную форму ДУ, рекомендованную приказом МЖК 05-14-112/1 от 21 марта 2011 г. Использование нестандартных форм ДУ и их частые изменения нежелательны. Это связано, во-первых, с недостаточным информированием собственников и работников ЖС, а во-вторых, с затруднением применения УСС других нестандартных положений МС. Нестандартный МС вызывает подозрение и неодобрение у большинства собственников, работников ГЖКУ и ЦГСЭН.
• СД содержит все юридически обязательные положения (ст. 162, раздел 3 ЖК РФ) — особое внимание следует обратить на содержание общего имущества и цену договора (счета предоставляются за жилищные и коммунальные услуги); и
• SD подписывается индивидуально с каждым собственником многоквартирного дома или с уполномоченным представителем, прилагаемым к договору.
• Цены на содержание и ремонт за квадратный метр в месяц и сметы на содержание и текущий ремонт теперь утверждаются ежегодно, но на основании протокола общего собрания собственников.

Уведомление об изменении РС:

Важным шагом является уведомление собственника помещения (ТСЖ), а также выбранной управляющей компании всех участников процесса доставки МФБ. К уведомлению должны быть приложены заверенные копии протоколов общего собрания собственников помещений и ПДР, желательно не менее чем за месяц до даты вступления в силу АК.

• За 30 дней до даты вступления в силу АК направляется уведомление бывшей управляющей компании с перечнем документов, подлежащих передаче вновь избранной управляющей компании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Постановлением Правительства Российской Федерации.491 от 13. 08. 2006 г. Перечень документов, необходимых для управления многоквартирными домами.Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 Разъяснено, что неперемещение документов не означает невозможность их перемещения.
• Государственные органы, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления квартирами (Москва — региональные органы власти),
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ),
• Единого реестра управления МФБ (Москва — городской центр жилищных субсидий), организации, ответственной за внесение изменений в Единый реестр управления МФБ,
• Ресурсные провайдеры МФБС (РСО). Например, в Москве для того, чтобы РСО перезаключила договор с новой УК, ей также необходимо направить письмо о статусе расторжения договора старой УК с той же даты. Если письмо принять не удается — РСО необходимо привлечь государственный орган для убеждения РСО,
• Подрядные организации, такие как «Лифт», «АСА Коллекция» (для перезаключения действующих договоров или для подачи жалоб)
• бюджетные и льготные организации (Москва, субсидии на эксплуатацию — городские департаменты ЖКХ, льготы жителям — городские центры жилищных субсидий),
• единый центр сверки, если платежи собственника осуществляются самостоятельно, а не через УК (в Москве — ЕИРЦ департамента ЖКХ). В Москве для переоформления Уникального платежного документа (УПД) в ЕИРЦ необходимо также получить от предыдущей УК подписание Соглашения о снятии квартиры с учета для изменения расчетного счета старой УК на счет новой УК. Список домов, за которые УК получает оплату от собственника. Это внутренний процесс UIRC, который также зависит от отношений между региональным правлением и предыдущей УК и от того, остается ли жилье под управлением UIRC после замены УК.

Новая управляющая компания должна быть морально и финансово готова к тому, что на перезаключение договора и перевод на себя платежей собственника и бюджетного фонда может уйти от двух до трех месяцев. В начальный период управляющая компания может понести убытки. Этой процедуре может помешать местная администрация, если она не заинтересована в выводе здания из-под контроля предыдущей управляющей компании, а также местная управляющая компания.

До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг

В первом в 2019 году выпуске нашего интернет-журнала «Жилье и общественные интересы: мечта сбылась» наш специалист практикующий юрист Елена Шелли Мы рассказали о. . Управление жилищным фондом. Подробнее см. статью.

Рассказываем о двух постановлениях Правительства РФ в декабре: от 14 декабря 2018.1541 и от 21 декабря 2018.1616. Оба меняют процесс выбора многоквартирных домов.

До их вступления в силу органы МСУ как организаторы открытого конкурса по отбору управляющих организаций уточнили размер вознаграждения за содержание и ремонт жилья. Подавая заявку на участие в отборе, управляющая организация автоматически соглашалась оказывать услуги по обслуживанию квартир по цене, предложенной муниципалитетом.

Победителем конкурса становилось ТСЖ, которое было готово выполнить максимальный объем дополнительных работ и услуг за указанное вознаграждение. Участники сами определяли стоимость этих работ и услуг, и эти цены не подлежали контролю. Такие условия привели к совершенно неразумной ситуации, но были признаны в суде законными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.

Например, открытый конкурс на управление различными зданиями в Ленинградской области выиграл АА. Это обеспечило дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999,99999999 трлн. руб. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-10392/2014 не нашел нарушений.

С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг

Орган МСУ мог пойти по другому пути. Он мог определить стоимость только дополнительных работ и услуг. Однако в этом случае, если расходы известны заранее, участник торгов платит максимальную цену, а победитель подает предложение первым.

рф № 1541 с 1 января 2019 года изменил подход к отбору агентств по открытому конкурсу. Во-первых, из документа убрали понятие дополнительного перечня проектов. Теперь существует только один основной перечень работ и услуг. Его утвердили организаторы конкурса.

Во-вторых, победителем становится компания, предлагающая выполнить этот перечень за наименьшую плату. Другими словами, конкурент в данный момент предлагает не выполнить больше работы за ту же стоимость, а выполнить конкретный перечень задач и услуг за меньшие деньги, чем другие АО. Победителем становится тот, кто предложил наименьшую заработную плату.

В этом случае, в соответствии с формулировками пп. 59, 76-78 ПП РФ № 75ПП РФ № 1541:

1. выбранный участник конкурса может постепенно и последовательно снижать размер вознаграждения, но не более чем на 10% от первоначальной цены. В противном случае сохраняется новая заявка, в которой пересчитывается первоначальная цена.

2. если никто не подал заявку на участие в конкурсе, стоимость проекта и услуг увеличивается на 10%, но не более чем в 1,5 раза по сравнению с муниципальным законопроектом

• 3. если несколько участников конкурса предлагают одинаковую минимальную плату, то участником конкурса объявляется тот, кто первым подал заявку на участие в конкурсе.
• Не должно быть наличия у претендента задолженности перед организацией-поставщиком в течение двух и более расчетных периодов, подтвержденной компромиссом или решением суда.

При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня

Также отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности, связанных с управлением многоквартирным домом.

• Постановление Правительства РФ № 1616 от 21. 12. 2018 г. изменило процесс определения управляющих органов жилья, где кандидат не был запущен. Согласно новым правилам ПД РФ № 1616, в таких случаях управляющие органы определяются органами местного самоуправления.
• Какие проекты и перечни услуг определяет и за какое вознаграждение выполняет управляющая организация, исходя из минимального перечня и счетов, установленных местным органом власти?

Он назначает управляющий орган, который это делает.

Управляющие организации выбираются в специальном списке, в который включаются все компании, которые подали заявку и которые по состоянию на 1 января 2019 года участвовали в открытом конкурсе по выбору управляющей организации (пункты 52 и 53 рф № 75).

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Организации включаются в список в хронологическом порядке: по дате подачи заявки или дате практического расследования заявки на участие в конкурсе. Подготовленный список находится в ГИС ЖКХ.

Согласно пункту 8 ПП РФ № 1616, при выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом перевозчик МСУ выбирает из списка минимальное количество домов, ранее переданных в управление в соответствии с правилом ПП РФ № 1616.

Другими словами, сравнивается не общее количество домов, находящихся в управлении, а только количество домов, находящихся в управлении той или иной фирмы на основании решения о выборе ее в качестве управляющей по каталогу.

Если две или более управляющих компаний управляют одинаковым количеством домов на основании их выбора из списка, инструмент МСУ выберет компанию из списка раньше других претендентов.