Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, не собственник?

Все собственники, включая детей, регистрируются в едином государственном реестре юридических лиц. Любой желающий может получить копию своей регистрации в реестре за небольшое вознаграждение (см. лингвист).

Все жильцы, включая детей, зарегистрированные в квартире, указаны в выписке из домовой книги или в едином жилищном документе (подробнее о них — по ссылке выше в Глоссарии).

Если выясняется, что ребенок не зарегистрирован в продаваемой квартире и не называется одним из ее собственников (например, только присутствует, разумеется), этот ребенок не участвует в продаже квартиры.

Когда квартира считается общей собственностью супругов, а когда нет? См. глоссарий терминов в ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В целом, закон предусматривает, что продажа квартиры требует одобрения комиссионных органов только в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет долю в собственности.

В этом случае ребенок фактически является участником сделки (продается его собственность), а органы Комиссии следят за тем, чтобы права и интересы в собственности не были нарушены.

Если ребенок не является одним из собственников, он не является стороной сделки, и его имущественный интерес не может быть нарушен в результате сделки. Следовательно, в этом случае не требуется разрешение органов Комиссии. То же самое относится и к случаям, когда ребенок просто «прописан» в квартире.

Однако в последнем случае есть исключение. Если ребенок зарегистрирован в квартире и не имеет права собственности, но над ним все же установлена опека или забота, как в случае потери родителей, то органы комиссии все равно обязаны продать такую квартиру (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один момент проверки покупателя касается случаев, когда продаваемая квартира приватизирована, т.е. основанием права собственности служит договор передачи («приватизации»). Квартира продается вместе с прописанными в ней детьми.

Важно отметить, что при передаче жилья от города в частную собственность (приватизация) все зарегистрированные владельцы становятся собственниками квартиры. Однако взрослые имеют право отказаться от участия в приватизации (отказ фиксируется в письменном виде), а несовершеннолетние дети автоматически становятся собственниками.

Поэтому, если собственники хотят приватизировать свои квартиры, они должны проверить (используя выписки из домовой книги), зарегистрированы ли дети в квартире на момент приватизации. Если да, то они должны быть включены в число собственников квартиры (и их имена будут указаны в выписке из реестра).

Если по каким-либо причинам этого не произошло, то закон был нарушен, и в приватизации квартиры следует отказать. Дети также могут отстаивать свои права в суде.

Если на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у бабушки), то приватизация была проведена правильно — дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже и уже не являться собственниками квартиры. Такие квартиры могут быть куплены без разрешения органов Комиссии, но на условиях освобождения от детей, о которых говорилось выше.

Таким образом, на рынке квартир, где присутствуют дети (не собственники), имеет место сделка купли-продажи, не представляющая никаких трудностей для продавца. Покупателям в таких случаях следует обратить особое внимание на то, где и как зарегистрированы несовершеннолетние дети после продажи квартиры.

А если ребенок является собственником квартиры, т.е. имеет долю в ней, как и его родители? Как следует поступить в этом случае? Узнайте больше в отдельных статьях глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетних.

Есть ли у вас вопросы? Мучают смутные сомнения? Юрист вам в помощь! Советы специалиста по недвижимости — здесь.

Процесс оформления квартиры в собственность смотрите в Карте пошаговой инструкции (открывается во всплывающем окне).

Возможна ли покупка такой недвижимости?

Закон не запрещает продажу квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, но требует, чтобы непосредственно перед продажей несовершеннолетний был снят и зарегистрирован в другом месте.

Гражданский кодекс (статья 20) предусматривает, что местом жительства ребенка считается место жительства родителей или опекунов. Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны быть сняты и зарегистрированы в другом месте. Для несовершеннолетних детей, проживающих в квартире, действует та же процедура (написано для купли-продажи квартиры с прописанными здесь людьми).

Статья 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Место жительства гражданина.

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Граждане, объявившие кредиторам или другим лицам другое место жительства, подвергаются риску последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, состоящих на учете в Комиссии, является место жительства их родителей, опекунов или законных представителей.

Правительство предъявляет более строгие требования к сделкам, связанным с защитой прав несовершеннолетних.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Продажа имущества, затрагивающего права несовершеннолетних, может быть осуществлена только при участии органов Комиссии. Положения этого закона остаются в силе, но обходят стороной сделки с участием зарегистрированных детей.

В 2018 году в Российской Федерации было отменено правило, позволяющее родителям продавать квартиру, в которой прописан их ребенок, с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности (полное владение), то теперь родитель или опекун может самостоятельно выселить ребенка из квартиры, без необходимости применения санкций. Важным правилом является то, что это ухудшает условия жизни ребенка.

Важно! Статья 292 Гражданского кодекса, принятая после лишения родительских прав, предусматривает обязательное участие органов Комиссии в комиссионных продажах, когда зарегистрированный ребенок находится под Комиссией и зарегистрирован на «чужой территории».

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Органы Комиссии не требуют одобрения, но могут возникнуть некоторые трудности в процессе переоформления прав собственности на этапе освобождения ребенка. Взрослые имеют право расписаться «ни с того ни с сего», но несовершеннолетние такого права не имеют. Когда несовершеннолетний выписывается из квартиры, он должен одновременно зарегистрироваться по новому месту жительства.

Однако и это не так просто.

Даже если у одного из родителей другое место жительства, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, родитель должен зарегистрировать своего сына или дочь по новому адресу, прежде чем он сможет зарегистрировать своего сына или дочь. Если несовершеннолетнему не менее 10 лет, родитель имеет возможность зарегистрировать несовершеннолетнего в качестве бабушки или дедушки или брата/сестры.

Наконец, если вопрос о регистрации решен, родитель/опекун должен убедиться, что новое место регистрации не вносит никаких изменений в первоначальные условия проживания. Если несовершеннолетний ранее жил в другой комнате, но переехал в одну комнату с двумя детьми, правительство посчитает, что его права были нарушены.

Как снять их с регистрационного учета?

Если дети были зарегистрированы вместе с родителями, процесс снятия их с учета не представляет сложности. Снятием с учета занимается Управление по вопросам миграции МВД РФ. Первым шагом является написание родителем заявления об исключении (находится в управлении). Помимо заявления, в фонд необходимо предоставить следующие документы

• Паспорта обоих родителей или одного из их супругов
• Свидетельства о рождении или паспорта детей,
• Документы, подтверждающие право собственности родителей на недвижимость.

Рекомендуется предоставить как оригиналы всех документов, так и их ксерокопии.

Сертификат. Чтобы завершить процесс освобождения, родитель должен заполнить справку о выезде. В нем, в частности, указывается адрес регистрации нового ребенка у родителя или родственника родителя. У родителей есть недельный срок, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего.

Когда это невозможно?

В России снятие с регистрационного учета возможно как в добровольном, так и в судебном порядке.

Только в судебном порядке родители могут снять с регистрации ребенка, который не проживает с ними. Например, если несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником недвижимости, снятие возможно только через суд. Если собственник просит освободить жилье для ребенка, а родители возражают, процедура не продвигается добровольно.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье подпадает под юрисдикцию Миграционного совета, родители могут сразу подать заявление на регистрацию ребенка, не теряя времени. Зарегистрируйте несовершеннолетнего по адресу, указанному в списке переселенцев.

Для этого необходимо получить следующие документы

• Заявление родителя с просьбой зарегистрировать ребенка по месту регистрации,
• Свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет — его паспорт),
• Паспорта родителей-россиян,
• Свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

• Скачать заявление о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
• Скачать стандартную форму заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

Могу ли я зарегистрироваться по своему возрасту?

Дети до 10 лет могут зарегистрироваться только по месту жительства родителей; дети старше 10 лет могут проживать как с бабушками и дедушками, так и с совершеннолетними братьями и сестрами родителей и другими родственниками родителей.

Вторичные примечания. Регистрация должна происходить по месту жительства лица, достигшего 14 лет, без указания родителей.

Пакет документов для сделки

1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная или наследство).
2. Выписки из домовой книги (необходимо проверить наличие всех граждан).
3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
4. Лицензии супругов, если владельцы состоят в браке.
5. Подтверждение дееспособности и освобождение от долгов — по запросу.
6. Договор купли-продажи недвижимости.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры.
• Скачать образец согласия на продажу квартиры.

Узнать, какие документы необходимы для продажи квартиры, можно здесь.

Читайте также: согласен ли супруг на продажу квартиры? Образцы нотариальных сборов и согласий

О составлении и регистрации договора

Если все, кто проживал в квартире, уже выехали, а дети зарегистрированы по новому месту жительства, можно составлять договор купли-продажи. Все основные детали договора должны включать в себя.

1. Описание приобретаемой квартиры,
2. личные данные всех участвующих сторон
3. Информация о цене договора и о том, как деньги будут переданы от покупателя продавцу.

Например, без указания в договоре цены квартиры новая собственность считается недействительной.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

В течение 10 дней, если все документы представлены без проблем, покупатель получает новое свидетельство о праве собственности и становится полноправным владельцем недвижимости.