Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца: образец, риски для продовца и покупателя

Обременение означает ограничение прав собственности владельца недвижимости. Обременения мешают собственникам в полной мере реализовать свои права на собственность, как правило, позволяя им распоряжаться имуществом без разрешения лица или органа, на который наложено обременение. В некоторых случаях обременение может помешать собственнику свободно пользоваться имуществом.

Наиболее распространенным видом обременения является залог на имущество. Оно налагается в пользу физического или юридического лица, предоставившего кредит на покупку или рассрочку имущества; согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ, если покупатель не выполняет обязательства, гарантированные залогом, продавец или банк, предоставивший кредит имеет право истребовать заложенное имущество или удовлетворить свое требование после продажи.

Право удержания недвижимости не позволяет покупателю самостоятельно распоряжаться имуществом без разрешения залогодержателя (продавца) на отчуждение имущества. Это означает, что покупатель не сможет заложить, продать, обменять или заложить недвижимость. Это гарантия того, что продавец сможет вернуть себе право собственности на недвижимость, если покупатель будет действовать недобросовестно.

Существуют и другие виды обременений (ограничений) прав собственника

• Земельные сервитуты,
• Сохранение права пользования имуществом (зарегистрированные договоры аренды, лизинга, завещание
• Арест имущества, запрет на регистрацию собственности и т.д.

Однако эти виды обременений налагаются не в пользу продавца, а в пользу третьих лиц или по распоряжению властей.

Преимущества сделки с обременением

Единственным видом обременения, которое может быть наложено в пользу продавца, является залог имущества. Обычно залог возникает в связи с тем, что полная оплата производится после регистрации права собственности на недвижимость, т.е. после применения программы дозировки.

Частичная оплата и залог имущества в пользу предыдущего владельца имеет преимущества для обеих сторон.

• Покупатель может приобрести квартиру, оплатив часть общей стоимости, и получить банковский кредит.
• Продавец не теряет покупателя, готового заплатить указанную цену,
• недвижимость находится в обороте, а продавец застрахован от невыполнения обязательств покупателем.

У таких сделок есть и недостатки — они более рискованны, чем обычная продажа недвижимости, так как выплаты по договору производятся после его исполнения.

Как составить договор купли-продажи с обременением (залогом недвижимости)

Договоры с реальным обеспечением должны исполняться по общим правилам, изложенным в статье 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в договор также должны быть включены положения, регулируемые статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем применения пакта в качестве гарантии обязательства.

Форма и существенные условия соглашения

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме Он составляется в виде единого документа с большим количеством экземпляров (экземпляры каждой части сделки и регистрирующего органа).

Основными условиями договора залога и заклада являются

• Цель договора, т.е. цель продажи (статья 554 Гражданского кодекса),
• цена (статья 555 (1) Гражданского кодекса),
• порядок, сроки и размер оплаты, если имущество продается в рассрочку (статья 489 Гражданского кодекса РФ).

Если продажа квартиры касается граждан, которые оставляют за собой право проживания в ней, то обозначение списка этих лиц считается существенным условием (статья 558.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными считаются условия, определенные сторонами. Без определения существенных условий в тексте договора, договор не считается заключенным и это автоматически влечет его недействительность.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с заветами в пользу предыдущего владельца практически ничем не отличается от обычной сделки, за исключением того, что она регистрируется одновременно с регистрацией права собственности.

Шаг первый — подписание договора

Первым шагом в регистрации сделки является заключение конвенции между сторонами. Конвенция составляется в виде единого документа, но в разных экземплярах. Обычно стороны подписывают договор до обращения в регистрационный орган или МФЦ, хотя это можно сделать и на месте.

Шаг второй — подача заявлений на государственную регистрацию

Следующий шаг — подача заявления о государственной регистрации. Регистрацию осуществляет Росреестр, но заявление подается в МФЦ. Для этого необходимо записаться на прием в многофункциональный центр любым доступным способом — по телефону, на месте, через «Госуслуги» или при личном визите в центр.

Также документы можно подать через портал Gosuslugi или официальный сайт Росреестра. Для этого обе стороны должны заранее получить расширенную электронную подпись (РЭП).

При подаче заявления стороны должны заполнить заявление. Продавец заполняет заявление о передаче права собственности, права покупателя, на регистрацию. При подаче заявления стороны должны предоставить следующее

• Паспорта всех частей, участвующих в сделке,
• Копию договора купли-продажи,
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (если требуется),
• Подтверждение уплаты государственных налогов.

В некоторых случаях может потребоваться предоставление и других документов. В перечень документов, необходимых для совершения сделки, входят

• Супружеский нотариальный консенсус о распоряжении имуществом, если жилье было приобретено в период брака,
• Консенсус комитета, если владелец недвижимости не обладает полной дееспособностью,
• нотариальное представительство, если владелец действует на основании доверенности
• технические документы, например, на квартиру.

Покупателям также рекомендуется проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, право собственности на которую было зарегистрировано ранее. К таким документам относятся контракты, свидетельства о наследовании, судебные решения и распоряжения властей.

Государственная пошлина за регистрацию собственности составляет 2000 рублей. Каждая сторона сама определяет, кто оплачивает пошлину. Подтверждение оплаты должно быть приложено к документу, подаваемому на регистрацию. Если договор содержит соглашение о собственности, то платить государственную пошлину не нужно.

Шаг третий — получение документов в Росреестре

Регистрация права собственности занимает от пяти до девяти рабочих дней. По истечении этого срока покупатель может получить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это подтверждает право собственности на квартиру и обязательства по регистрации перед физическим лицом (продавцом).

Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц после регистрации выдаются бесплатно.

Снятие обременения после полного расчета

После того как покупатель полностью погасил задолженность по договору, стороны должны освободить вес. Доказательством полной оплаты обычно является свидетельство продавца о том, что покупатель выплатил всю сумму, причитающуюся по контракту. В качестве альтернативы стороны могут создать исполняемый контракт.

Чтобы снять имущество с учета, необходимо также обратиться в Росреестр.

Фактическая процедура снятия с учета во многом совпадает с регистрацией права собственности на недвижимость. Обе стороны (покупатель и продавец) должны обратиться в МФЦ или отдел Росреестра, заполнить заявление и предоставить документы на квартиру и свидетельство продавца (договор).

На взвешивание также уходит 5-9 рабочих дней. После снятия обременения собственник может снова посетить МФЦ и получить новую выписку из ЕГРЮЛ. Это не только подтверждает его право собственности, но и говорит о том, что обременения и ограничения не были зарегистрированы Росреестром.

Какие сложности могут возникнуть

Обычно договор долевого участия с довеском в пользу продавца выгоден покупателю. Они могут приобрести недвижимость, не тратя время и деньги на ипотеку. Есть преимущество и для продавца — предлагая частичную оплату, он не теряет покупателя, который, возможно, не располагает полной суммой, но готов заплатить требуемую владельцу квартиры цену.

Однако этот вид соглашения более рискован для обеих сторон, чем обычное соглашение на рынке недвижимости. Особенно важно разработать договор, который является частью гарантий и расчетов между сторонами. В таких случаях обычно части сделки обращаются за юридической консультацией.

Частые вопросы и ответы на них

Основной риск для покупателя заключается в том, что продавец может просто проигнорировать свое обязательство участвовать в аннулировании. Как уже упоминалось выше, при подаче заявления об освобождении должны присутствовать как залогодержатель (покупатель), так и законный владелец (продавец). Если последний отказывается подавать заявление в реестр, вес должен быть снят.

Продавец недвижимости также находится в зоне риска. Отказ или несвоевременная оплата со стороны покупателя считается нарушением договора. В этом случае предыдущий владелец также должен обратиться в суд.

Могут быть поданы различные иски, связанные с взысканием неплатежей. В качестве альтернативы попросите суд расторгнуть сделку купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем своих обязательств.

Ни один груз не может быть поднят без согласия первоначального владельца. Продавец может по своему усмотрению разрешить продажу имущества до полной оплаты. Например, если покупатель больше не в состоянии выплачивать взносы, он может попросить продавца снять гирю, продать квартиру и погасить долг единовременно.

Однако в этом случае первый должен тщательно продумать юридические аспекты. Это связано с тем, что, соглашаясь на продажу, он теряет возможность обеспечить обязательства покупателя в виде прав на недвижимость.

Нотариальное действие не является обязательным и может быть совершено только по инициативе покупателя или обеих сторон.

Беседы и консультации по телефону — самый быстрый способ получить ответ. Через форму ниже — примерное время ожидания ответа составляет 5-7 дней.

На каких условиях происходит передача товара

Товар может быть поставлен продавцом досрочно или в строго оговоренный срок.

В случае досрочной покупки продавец должен быть уведомлен за несколько дней.

В договоре должны быть указаны следующие пункты

• Тип транспортного средства для осуществления доставки,
• Хронологические рамки расчетов,
• Характеристики упаковки и маркировки,
• процедуры и способы оплаты.

В качестве гарантии сделки покупатель должен перевести на расчетный счет продавца определенную сумму (аванс), которая определяется в индивидуальном порядке. Если покупатель нарушает условия договора, аванс не возвращается.

Договор может быть расторгнут или изменен по соглашению сторон или по закону.

Бланк договора купли-продажи с залогом со стороны покупателя

1. предмет договора

1. 1. продавец обязуется передать в собственность (полное финансовое владение), а покупатель принять и оплатить следующие товары

1. 1. 1. 1. 1. наименование (отчет производителя)

1. 1. 2 единица измерения

1. 1. 3 цена за единицу

1. 1. 5. (а) стоимость всей партии товара; (б) НДС; (в) общая сумма, подлежащая оплате.

1. 1. 6. качество и комплектность (например, дата постройки, стандарт, ТУ)

1. 1. 7. годовой гарантийный срок (вид: эксплуатация, хранение, срок службы).

2. условия поставки и оплаты товара.

2. 1. срок поставки — через несколько дней (например, договор, оплата).

2. 2. тип базиса передачи и доставки.

2. 3. упаковка (тара) и маркировка (описание или ссылка на стандарт, ТУ).

2. 4. сроки, процессы и формы оплаты

2. 4. 1. сроки оплаты — дней от даты поставки

2. 4. 2. способы оплаты (предоплата, последующая оплата)

2. 4. 3. оплата (счет за электроэнергию, платежное поручение, аккредитив, чек, платежное поручение) НДС должен быть указан отдельной строкой в платежном документе. В случаях, не предусмотренных настоящим пунктом, стороны должны руководствоваться «Правилами нефинансовых расчетов в народном хозяйстве».

2. 5 В случае предоплаты покупатель обязан предоставить копию платежного документа из банка уполномоченному продавцу или сообщить продавцу телеграммой с уведомлением с даты оплаты.

Если покупатель не выполняет текущее условие договора, продавец имеет право продать товар и (а) расторгнуть настоящий договор с даты подписания договора; или (б) расторгнуть договор с даты оплаты.

2. 6 (дополнительные условия контракта)

3. гарантия исполнения и ответственность договаривающейся стороны.

3. 1. при подписании настоящего контракта стороны договариваются об обмене гарантиями поставки и оплаты товара.

Гарантия обеспечивает требование продавца оплатить товар, а также любые пени, штрафы, проценты и возмещения, связанные с ненадлежащим исполнением договора со стороны покупателя.

В случае отказа покупателя от обязательства по оплате гарантия исполняется в судебном или арбитражном порядке или с письменного согласия покупателя (признание требования).

При надлежащем исполнении обязательства сумма гарантии зачитывается путем взаиморасчетов с согласия продавца.

3. 1. 2. гарантия продавца.

3. 2. в случае просроченного или неисключенного товара продавец выплачивает покупателю процент от стоимости нерабочего товара за каждый день просрочки.

3. 3. 3. за необоснованный отказ или уклонение от оплаты товара (включая предоплату) покупатель уплачивает продавцу штраф в размере суммы отказа или уклонения.

3. 4 В случае несвоевременной оплаты товара (включая предоплату) покупатель уплачивает продавцу штраф в размере ежедневной оплаты за просрочку.

3. 5 В случае невывоза товара (в случае самовывоза со склада продавца) покупатель выплачивает продавцу уголовную статью в размере высокой стоимости товара. Ежедневная задержка, но менее %.

3. 6. если покупатель (полностью или частично) отказывается принять и оплатить предусмотренный договором товар (продукт), покупатель обязан возместить продавцу понесенный в связи с этим ущерб в процентах от стоимости товара (продукта).

3. 7. (Дополнительные штрафные санкции).

3. 8. Стороны приложат все усилия для разрешения возникающих разногласий только путем переговоров. В случае невозможности урегулирования путем переговоров, стороны обратятся в Арбитражный суд Российской Федерации.

4. прочие положения и условия.

4. 1. стороны не несут ответственности в соответствии с пунктами 3. 2-3. 7 договора.

4. 2. иные условия по усмотрению сторон:

4. 3. при заключении договора стороны руководствуются «Положением о поставках продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления», действующим законодательством.

4. 4. (по усмотрению сторон).

5. окончательные условия.

5. 1. договор может быть изменен, расторгнут или аннулирован только в соответствии с действующим законодательством.

5. 2. дополнения к настоящему договору, все изменения действительны только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

5. 3. заголовки статей предназначены для продвижения текста и не принимаются во внимание при толковании настоящего договора.

5. 4. настоящее соглашение выражает все обычные условия и договоренности настоящего соглашения в отношении всех вопросов, упомянутых в нем, но все предыдущие обсуждения, обязательства и заявления, если таковые имели место между сторонами, не имеют юридической силы.

5. 5. подписанное соглашение вступает в силу с » «года.

5. 6. стороны обязаны уведомить друг друга в течение одного дня о любом изменении штаб-квартиры или банка.

6. элементы и подписи сторон

Юридический адрес:

• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:
• Юридический адрес:

• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:
• Юридический адрес:

п.3. 1. 1. Конечно, использование депозита должно быть перечислено на счет, но если вы находитесь в судебном процессе, то желательно иметь эту сумму на расчетном счете, так как окончательное решение о снятии в вашу пользу принимает суд, который будет рассматривать ваше дело.

АК: В классической криминалистике ипотека — это способ обеспечения обязательства. Например, вы одалживаете мне деньги, но вас интересует, как я их верну, если у меня не будет денег, или если что-то случится, или если я куда-то уеду, или выскочу, или даже если я не захочу вам их возвращать. Тогда вы мне говорите: как вы можете гарантировать, что вы вернете мои деньги вовремя, или что вы заинтересованы в деньгах, которые вы мне дали? Я сказал, что у меня есть офис, и я могу закрыть ипотечный договор, или договор поручительства.

Я даю гарантию на этот офис. Если по какой-то причине вы не сможете вернуть свои деньги, то в этом случае вы сможете конфисковать с этого аукциона, чтобы продать этот аукцион. Вырученные от продажи средства направить себе на оплату основного долга и процентов, расходов на конфискацию и пр.

и т.д. по большому счету, это учреждение, эта контора должна вам деньги, которые я получил за себя. Вот так работает это учреждение.

Из всех способов погашения долгов, упомянутых в Гражданском кодексе, ипотека является самым надежным и безопасным способом выполнения финансовых обязательств перед кредиторами.

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров.

Алексей Викторович напомните, пожалуйста, нашим зрителям, что такое ипотека.

АК: Поскольку ипотека — это серьезный институт, то при правильной структуре сделки может возникнуть проблема. Когда вы говорите, что квартира обременяется, а квартира продается, нужно понимать, что у нас есть другой федеральный закон об ипотеке, который очень приличный и очень старый: в 2015 году были внесены изменения в общие правила о заветах в Гражданском кодексе, и во многом правила о заветах и ипотеке правила противоречат друг другу. Ситуация здесь непростая, и собственнику необходимо это понимать, если он хочет продать имеющееся жилье или любую другую недвижимость, обремененную ипотекой в пользу ломбарда (банка, физического или юридического лица).

Существует вопрос о том, чтобы должник не злоупотреблял своими правами в такой сделке. Или чтобы покупатель не злоупотребил своими правами в ходе такой сделки и в итоге не разбогател. Закон допускает такие возможности.

Если вы не знаете особенностей оформления такой сделки, вы можете оказаться в очень неловкой ситуации.

В.: Какие проблемы могут возникнуть при продаже заложенного имущества, заложенной недвижимости?

АК: Сделки, аккредитованные нотариусом, очень часто требуют обращения к брокеру. Общаясь с брокером, я узнал, что они предлагают своим клиентам, если владелец хочет продать залоговую недвижимость, а покупатель хочет приобрести объект по сниженной цене. Продажа залогового имущества предполагает некоторую скидку с цены.

Владелец должен выплатить долг, не может выплатить долг, банк может наложить арест на залоговое имущество, затягивается торжественная продажа имущества, цена, по которой продается имущество и т. д. и т.д.

Он хочет побыстрее избавиться от недвижимости, и по этой причине недвижимость продается со скидкой в 15-20%. Естественно, это выгодно покупателю. Все хотят более быстрой сделки, и это оказывает определенное давление на агента/агентов.

А в тех сделках, где нет необходимости обращаться к нотариусу, например, если продается весь объект, а не доли, конечно, возникает проблема отсутствия юристов в сделке. Обычно, к сожалению, агент пытается сам структурировать сделку. Агент не является юристом и ничего не понимает в законодательстве.

Когда я разговаривал с агентами о таких контрактах, я понял, что они не знают, как лучше структурировать сделку.

В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?

АК: Это самая распространенная и популярная форма, которую агенты предлагают своим клиентам. С одной стороны, она проста для понимания, но с другой — в ней много больших проблем. В чем они заключаются? Например, у меня есть ипотечная недвижимость, которую я хочу продать, а вы — покупатель.

Мы с вами идем к брокеру, и нам попадается менее компетентный брокер. Он заявляет. ‘Все очень просто.

Вы должны подписать договор купли-продажи. Вы как покупатель покупаете квартиру в ломбарде. По этому договору покупатель вносит первый взнос.

(см. рисунок 1).