Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Этот вопрос часто волнует потенциальных владельцев. Однако важно помнить, что оцениваются не только квартиры. Особенностью вторичного рынка является то, что дома находятся в структурированных районах.
Это означает, что вопросы инфраструктуры стоят не так остро, как в случае с новым строительством. Однако все же есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание.
Переезд в город — это большое преимущество, если вы находитесь рядом с метро или системой общественного транспорта. Однако могут быть и неприятные сюрпризы — нежелательные гости, прибывающие на близлежащие террасы, — не самое чистое (в прямом смысле этого слова) намерение. Если вы предпочитаете логистическую инфраструктуру, будьте внимательны, не заперт ли внутренний двор дома — закон разрешает ставить преграды (фасады) и даже заборы.
Кстати, о дорожном движении. Если оно проходит близко к дому, стоит оценить, не будет ли шум или свет от него раздражать жильцов. Трамваи, вибрация от метро и свет фар от автобусов могут раздражать, особенно ночью.
Обратите внимание на доступность магазинов. Особенностью больших городов является то, что зачастую чем ближе район к центру, тем меньше супермаркетов поблизости. Очень дорогие или отдаленные магазины — не лучший вариант для длительного проживания.
Если для вас это важно, узнайте, есть ли поблизости парки, места для прогулок и велосипедов. Даже спорт — хорошая идея для тех, кто совершает длительные прогулки или имеет собак. В любом случае, стоит заранее узнать, как будет оцениваться экологическая обстановка в районе.
В Интернете можно найти карты качества воздуха и воды для разных районов города.
Хотя судить о районе на глаз может быть сложно (если только вы не ищете роскошь), очевидные признаки руин, заброшенности и разрухи могут удивить.
Важно: Если вы покупаете квартиру с помощью маклера, не доверяйте слепо его заявлениям. Также не ограничивайтесь короткими «демонстрационными» показами квартир. Помимо консультаций по выбору квартиры на вторичном рынке, вам могут предложить наиболее привлекательное время и форму демонстрации квартиры.
Это одна из уловок, используемых безжалостными брокерами. Подробнее о том, как не попасть в их ловушку, читайте в нашей статье. Действительно, желательно приехать и осмотреть район самостоятельно.
Если есть возможность, имеет смысл поговорить с соседями.
Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры
Помимо очевидного (того, что вы можете оценить визуально), обратите внимание на количество машин возле дома в зеленой зоне (и, если есть, на состояние двора)».
За общей недвижимостью обычно присматривает управляющая компания. Имеет смысл поинтересоваться, кто обслуживает здание и были ли жалобы от жильцов. Важно отметить, являются ли подвалы открытыми или закрытыми.
В больших городах сбор и сортировка мусора является важной проблемой. Если для вас это важный вопрос, узнайте, как работает местная организация по утилизации отходов.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупайте квартиру, где первый владелец не является юридическим последствием. Очень важно лично проверить все шаги, чтобы не столкнуться с неприятными ситуациями (например, вы обнаружите, что у квартиры есть другие владельцы, которых не уведомили, или что там до сих пор прописаны незнакомые вам люди). Оттенки покупки на вторичном рынке чисто юридического характера включают в себя проверку дома на чистоту.
Чтобы убедиться, что у квартиры «чистая» история и что вас не пытаются обмануть, сделайте следующее
1. попросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (EKMA). Это позволит проверить собственника и понять, кому принадлежит квартира — и является ли это лицо, продающее вам квартиру (помните, если у вас есть доверенность, это может быть представитель).
Вы также можете получить выписки самостоятельно — их можно запросить на сайте Росреестра, в МФЦ или в одном из офисов Росреестра.
В выписке также будет содержаться информация о том, является ли квартира обременением (например, если она в ипотеке, гарантии по кредиту и т.д.).
ВАЖНО: Если вы не уверены в своих возможностях, попросите своего адвоката проверить квартиру. Это должен быть независимый человек, не связанный с продавцом или брокером. Так вы будете уверены, что они абсолютно на вашей стороне.
Если квартира была куплена по ипотеке, попросите предоставить банковское свидетельство, показывающее, что ипотека была выплачена и все платежи сделаны. В противном случае вам придется выплачивать ипотеку.
2. попросите показать технический и кадастровый паспорта на квартиру.
Важно убедиться, что они соответствуют состоянию показанной вам недвижимости. Если владелец провел значительные ремонтные работы и не дал на них разрешения (которое должно быть проставлено в паспорте), это может привести к проблемам в дальнейшем. Кроме того, незаконный ремонт может привести к проблемам с самим домом, так как безопасность всех изменений находится под вопросом.
3. документы, подтверждающие личность владельца и его финансовый и юридический статус.
Личность человека, продающего вам квартиру, должна совпадать с личностью, указанной в документах на собственность. Вы можете проверить это, попросив предъявить его паспорт.
Как уже упоминалось, представитель владельца также может продать квартиру, но для этого ему нужна доверенность, дающая право на это. Всегда спрашивайте и проверяйте, чтобы она была нотариально заверена.
К сожалению, афера с «фальшивым владельцем» все еще актуальна, и в этом случае нужно быть осторожным.
Кстати, если у владельца есть супруг, то квартира, приобретенная в браке, считается общей собственностью и требует согласия второй половины на продажу. Если квартира будет продана без согласия супруга или супруги, они могут оспорить сделку.
Если у вас вдруг возникли сомнения в профпригодности продавца, вы имеете право обратиться за справками в экстрасенсорные и декоративные клиники. Дело в том, что если владельца признают недееспособным (а это может сделать родственник родителя после оплаты), сделка может быть нарушена.
Кроме того, проверьте судимость продавца (следует обратиться в суд по месту регистрации). Если окажется, что он преступник или требует большую сумму, лучше отказаться, а не торговаться.
4. выписки из финансовых счетов.
Это необходимо для того, чтобы у вас не было долгов перед коммунальной службой. Помните, что после завершения контракта все долги переходят к новому владельцу, то есть к вам. Заранее выясните, является ли владелец квартиры ответственным плательщиком, чтобы избежать судебного преследования на солидную сумму.
Что еще важно узнать
Выясните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого вы можете попросить у владельца справку о составе семьи. Владельца можно получить в ОДН.
В справке указываются все люди, зарегистрированные в квартире в настоящее время, а также те, кто был зарегистрирован ранее. Следует обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети. Если да, то определите, есть ли для них альтернативная крыша.
Там, где они смогут зарегистрироваться после выезда. В противном случае они не могут быть лишены законной регистрации.
Порядок передачи денег
Это также очень важный момент, о котором необходимо позаботиться заранее. Процедуры прописываются в договоре, и обе стороны должны их соблюдать. Один из безопасных способов — перевести деньги на счет нотариуса.
Оттуда предыдущий владелец получает их после заключения договора купли-продажи и передачи квартиры новому владельцу, то есть после передачи вам.
Кстати, если вы не получали в прошлом удерживаемую собственность, вы можете это сделать и не забудьте объяснить как в статье (см.).