- Что делать, если вы «купили» чужой долг
- Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?
- И что делать, если на вас подали в суд?
- Можно ли запретить сделку, если есть долги
- Кто за что должен платить?
- Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
- Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?
- Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
- Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
- Способ №3 — перевести долг на покупателя
- Как не нужно продавать квартиру
- Когда нельзя продать квартиру с долгами?
- Когда возникает обязанность платить за квартиру?
- Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: 4 способа
- Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца
- Способ 2: Выплата долгов с задатка
- Способ 3: Оплата после сделки
- Способ 4: Перевод долга на покупателя
- Что должно быть в договоре?
- Что делать, если продавец скрыл долги?
- Нужна ли помощь юриста?
- Кому переходят долги после продажи квартиры?
- Оплата долгов с задатка
- Плюсы и минусы разных способов
- Если на квартиру наложен арест
- Как получить справку по долгам ЖКХ?
- Документы
- Расходы
- Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами
- Ответы юриста на частые вопросы
Не так уж редко при продаже кондоминиумов возникают коммунальные платежи. Проблема в том, что не существует механизма управления просроченной задолженностью в случае продажи квартиры.
В настоящее время существует механизм обременения, но он применяется только тогда, когда решение о взыскании долга имеет юридическую силу и существует процедура принудительного исполнения. Однако залоговое право на квартиру применяется редко. Обычно применяется, например, эмбарго на выезд.
Кстати, существует довольно распространенная практика — продажа квартир с долгами по ЖКХ по низкой цене. Продавец и покупатель договариваются об этом устно, и в договоре это не указывается.
Однако не все собственники добросовестны, и покупатели часто получают не только квартиру, но и все коммунальные долги. Затем у них возникают проблемы с отключением услуг и претензиями со стороны управляющей компании (при этом мало кто понимает, кто на самом деле несет ответственность за долг).
Что делать, если вы «купили» чужой долг
Чем грозит долг по оплате коммунальных услуг?
И что делать, если на вас подали в суд?
Если вы купили квартиру с долгом за коммунальные услуги, рекомендуется потребовать от продавца квартиры погасить долг путем предъявления претензии. Установите конкретный срок исполнения претензии и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (при этом все расходы, связанные с судебным разбирательством (юридические услуги, оплата госпошлины и т.д.), лягут на ответчика).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет ответственность за содержание принадлежащего ему имущества. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусматривает, что обязанность по оплате расходов на жилищно-коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
В суде можно одержать победу над продавцом квартиры. Однако судебный процесс не всегда эффективен. Часто дела выигрываются, но деньги так и не удается взыскать. Это связано с низкой эффективностью системы принудительного взыскания.
Можно ли запретить сделку, если есть долги
Общая задолженность российских ЖКХ превышает 1 трлн рублей и, несмотря на усилия государства, до сих пор не снижается. Недавно были озвучены инициативы по запрету продажи услуг, которые поддерживают коммунальные службы.
Дело в том, что ни увеличение штрафов и пеней, ни ограничения на потребление энергии не привели к снижению общей задолженности граждан перед коммунальными службами. Запрет на продажу квартир должен стать стимулом для собственников погасить свои долги перед «Деко».
На самом деле, реализация инициативы довольно проста. Достаточно внести поправку о том, что Росреестр в обязательном порядке должен предоставлять информацию об отсутствии задолженности по коммунальным счетам. Если выяснится, что долг есть, сделка просто не сможет состояться — документ не примут или приостановят его действие.
Инициативу критикуют за ограничение прав собственности, но это не так — государство имеет право составить необходимый перечень документов, предоставляемых в регистрирующий орган. Гражданский кодекс требует осуществления прав каждого именно в той мере, в какой они не ущемляют права и законные интересы других лиц. Продажа долгового имущества может рассматриваться как такое нарушение.
Однако, конечно, стоит предусмотреть возможность продажи долговой квартиры, поскольку покупатель согласен взять ее на себя. В этом случае речь может идти об отдельном договоре купли-продажи.
Пока неясно, будет ли реализована инициатива и каким образом. Можно с уверенностью сказать, что запрет на продажу квартир должников не приведет к существенному снижению общей суммы долга. Однако установление данного запрета можно считать разумным и необходимым, так как он является еще одной гарантией соблюдения прав граждан при покупке недвижимости.
Кто за что должен платить?
Как и любое другое имущество (движимое или недвижимое, например, автомобиль или участок), продажа квартиры подразумевает истечение срока владения. Это означает, что первоначальный владелец больше не является собственником недвижимости, и он не может пользоваться или распоряжаться ею по своему усмотрению.
Но если он не оплатил коммунальные платежи или налоги перед продажей квартиры, что происходит? Возможны разные ситуации. Возможно, человек долгое время находился в командировке, проходил дорогостоящее лечение или забыл об этом, потому что потерял работу. Иногда у собственников просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и они могут продать квартиру, чтобы избавиться от долгов.
Однако избавиться от них не так-то просто.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания имущества, если это специально не предусмотрено законом или договором. Следовательно, новый собственник не обязан оплачивать долги предыдущего собственника, если это не оговорено в договоре купли-продажи. Новый владелец имеет право подать в суд на взыскание с предыдущего владельца, если тот все еще имеет долги по квартире 1.
Есть и другой случай, когда новый владелец не заплатил за квартиру, и ответственность несет прежний владелец.
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизмы защиты прав бывшего владельца могут быть представлены в виде системы.
Торговец должен подать жалобу в службу и организацию, требующую оплаты (как правило, это жилищные органы, банки и т.д.).
2. если этот орган или организация направили претензию прежнему владельцу, следует подготовить ответ о том, что квартира уже продана и поэтому указанные в ней требования не могут быть выполнены. К ответу следует приложить копию договора купли-продажи и выписку из реестра собственности единого государства.
Следует также приложить копию квитанции об оплате для подтверждения того, что на момент продажи квартиры у первоначального владельца не было задолженности (возможно, сбой или неверные данные в компетентной информационной системе учреждения или организации, отсюда и требование. (Должно быть требование против требуемого платежа).
Ситуация усложняется, если требование не было направлено администратору бывшего владельца квартиры. Следовательно, они просто не знают о нем. Что тогда?
3. если требование не было удовлетворено, орган, требующий выплаты, подает заявление в суд. После этого суд выносит судебный приказ о запрете взыскания требования, который направляется должнику.
Против исполнения судебного приказа необходимо возражать в течение 10 дней с момента его получения. Для этого необходимо подать заявление в суд, выдавший его, об отмене судебного приказа. Если собственнику не препятствуют, он может позже подать заявление, к которому должно быть приложено ходатайство о продлении срока подачи заявления.
В заявлении важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, суд не получил письмо). Если суд сочтет эту причину обоснованной, он отменит приказ.
В противном случае все это необходимо сделать для того, чтобы приказ был передан судебному приставу-исполнителю. Это делается для того, чтобы обеспечить исполнение судебного решения. (Читайте статью Как взыскать задолженность по жилищно-коммунальным услугам и приостановить исполнение — «Долги по жилищно-коммунальным услугам могут образоваться даже у настоящих плательщиков»).
Если предыдущий владелец никогда не получал требования об оплате или судебного решения, а о долге стало известно только после предъявления счета, он может обратиться в полицию, чтобы выяснить, кто и когда снял деньги. После завершения расследования можно будет потребовать возмещения через суд.
Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?
Что касается появления платежного требования, то нельзя дать 100% гарантии защиты прав предыдущего владельца от необоснованного поведения. Они могут предъявить такие претензии, а могут и нет. Все зависит от профессионализма людей, содействующих этим претензиям, оперативности передачи информации из Ross Restore в налоговую службу, принципов и практических особенностей жилья и т.д.
Чтобы избежать проблем, первоначальный владелец, конечно, может попытаться обратиться с копией договора купли-продажи и выпиской из единого государственного реестра юридических лиц, например, в налоговые или жилищные органы. Однако, как показывает практика, к такому обращению предпочтительнее прибегать в случаях неоднократного нарушения прав после получения квартиры. В остальных случаях достаточно предоставить копию договора и выписку из ЕГРН.
Ее предоставление не является обязанностью предыдущего владельца, поскольку не все имущество, связанное с занятием, пользованием и распоряжением квартирой с момента продажи Она уже заполнена.
Как правило, сведения направляет Росреестр. В качестве альтернативы новый собственник подает запрос на получение ЖКУ на данной территории, прилагая копию паспорта, договора или соглашения, и просит переоформить право собственности на квартиру на оплату коммунальных услуг. договора с выписками из ЕГРН и других документов (обычно перечень этих документов указан на сайте, а также о документах можно узнать при обращении в территориальную службу этих органов).
Платежные документы затем получает новый владелец. Новый владелец несет ответственность за информирование о документах, так как это его обязанность по содержанию недвижимости.
Примечание: Если в многоквартирном доме существует товарищество собственников, первоначальный владелец может попросить приостановить свое участие. В этом случае официально признается, что он не является членом ТСЖ и, следовательно, не должен платить абонентскую плату. Новый собственник подает заявление о приеме в члены кооператива и с этого момента должен платить все необходимые взносы и вообще платить Следует отметить, что согласно статье 143 ЖК РФ собственник имеет право стать членом кооператива, но не обязан этого делать ТСЖ не обязано платить взносы в квартиру созданное для эффективного управления домом.
В этом заключается его особенность. Однако новый владелец квартиры не становится членом ТСЖ, но может оплачивать жилищно-коммунальные услуги и коммунальные услуги.
1 Определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции № 888-19237/2020 от 7 декабря 2020 года.
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Например, долг владельца составляет 200 000 рублей. Стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
Покупатель и продавец подписывают между собой договор о задатке. В договоре указано, что покупатель передал продавцу задаток в размере 200 000 рублей и что эти деньги пойдут на погашение долга. После оплаты продавец предоставляет справку покупателя об отсутствии задолженности по ЖКУ.
Оставшиеся 4,8 млн продавец получает во время продажи. Задаток всегда включается в статью 380 ГК РФ.
Преимущество этого метода в том, что он подходит для ипотечных покупателей. Большинство банков требуют от продавцов квартир предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае они не выдадут покупателю деньги в кредит.
Поэтому покупатель может передать продавцу деньги из первоначального взноса в качестве первоначального взноса. Эти деньги используются для погашения долга за жилье.
Недостатком этого метода является то, что он зависит от внесенной суммы. Обычно депозиты составляют от 30 000 до 100 000 рублей. После подписания сделки с задатком выйти из нее невозможно.
Если продавец отказывается продавать квартиру не по своей вине, он обязан вернуть покупателю двойную сумму, внесенную в качестве аванса. С другой стороны, если покупатель отказывается, деньги остаются у продавца. Это называется особенностью гарантийного страхования в Гражданском кодексе — статья 381.2.
Поэтому продавец должен решить, готов ли он получить такую большую сумму в качестве аванса. Если он отказывается от продажи, то возвращает двойную сумму.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Аналогичный пример: долг собственника перед «коммунальщиками» составляет 200 000 рублей, а цена квартиры — 5 млн рублей.
В день сделки купли-продажи покупатель и продавец идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на один месяц. На первую дверцу покупатель кладет 4,8 млн наличных рублей, а на вторую ячейку 200, 000 рублей.
В первом договоре аренды оговаривается, что продавец может забрать деньги с первой двери со второй только после регистрации сделки и погашения долга.
Затем стороны подают договор купли-продажи в СВК или ЗАГС. Примерно через неделю продавец получает штамп о регистрации и договор. Он идет в банк и получает деньги с первой двери — 4,8 миллиона рублей.
Затем он оплачивает коммунальные платежи и получает справку, подтверждающую отсутствие у него долгов. Он относит эти справки в банк и получает оставшиеся 200 000 рублей от второй двери.
В качестве альтернативы двери может быть использован кредит. Для покупателя открывается сберегательный счет. Деньги переводятся на счет продавца банковским переводом. Счета могут быть открыты в разных банках.
Преимущество этого метода заключается в том, что покупатель готов рассчитываться с продавцом таким образом. Это объясняется тем, что так безопаснее для них и лучше защищает их интересы. Брокеры также часто используют этот метод.
Недостатки:
- Если у покупателя есть ипотечный кредит. Многие банки требуют, чтобы не было долгов по коммунальным услугам. Банковское обеспечение облегчает отказ в кредите на такие квартиры. Но в любом случае покупатель должен уточнить это у ипотечного администратора.
- Больше бюрократии, страданий и расходов для продавца. Кроме того, в самом договоре купли-продажи должна быть определена точная сумма расчетов, а также этапы расчетов. Аренда депозита или аккредитива стоит около 2000 рублей. Обычно их оплачивает продавец, так как именно ему приходится идти на уступку долга.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять же, для понимания темы, пример: долг продавца перед домом и обществом составляет 200 000 рублей, а цена квартиры — 5 млн рублей.
Долги могут быть переуступлены в соответствии со статьей 391(1) и статьей 2 Гражданского кодекса. Сумма долга может быть снята с квартиры, но все это должно быть доказано. В самом договоре купли-продажи должно быть указано.
- Цена квартиры — 4,8 млн рублей.
- Детали перевода долга. Например, покупатель обязуется погасить долг перед ООО «ЖЭУ-3» в размере 150 000 рублей и выплатить 50 000 рублей ООО «Газпром межрегионгаз».
- Максимальная дата платежа. Например, покупатель обязуется погасить долг до 1 февраля 2019 года.
Как вариант, это можно указать в отдельном письменном соглашении, прилагаемом к договору купли-продажи в момент передачи. Все должно быть подробно задокументировано.
Преимущества метода: 1) продавец оплачивает коммунальные услуги и не берет на себя хлопоты по сбору сертификатов; 2) продавец получает их сразу деньгами по сделке и никакой части как во втором методе; 3) продавец не обязан оплачивать коммунальные услуги; 4) продавец не обязан оплачивать коммунальные услуги и собирать сертификаты.
Недостатки:
Именно так и произошло в моей практике: два нотариуса отказались ратифицировать договор, но третий согласился. В итоге сделка купли-продажи была зарегистрирована без согласия управляющей компании.
Как не нужно продавать квартиру
Я знаю знакомого, его зовут Артем. Он рассказал мне, как продал свою квартиру, которая была Была задолженность по ЖКУ около 170 000 рублей. Он решил продать квартиру за 3,7 млн рублей и нашел покупателя.
Долги по ЖКХ были вычтены из цены, и получилось 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 рублей. Эта сумма была указана в договоре купли-продажи. В документе долг нигде не упоминается.
Мой знакомый договорился с покупателем закрыть долг после регистрации сделки. Все прошло хорошо — новый владелец действительно все оплатил. Однако все могло сложиться иначе.
Как отмечалось выше, долг по ЖКХ не переходит автоматически от предыдущего собственника к новому (за исключением долга по капитальному ремонту). Новый собственник просто не сможет оплатить долг, и он останется на Артеме. Ведь долг нигде не упоминался в документе, все делалось на словах.
В конечном итоге эти 170 000 рублей должен был заплатить Артем, но он убрал их из стоимости квартиры.
Понравилась статья. (Пожалуйста, поддержите нас?)
У вас есть вопросы? Вы можете проконсультироваться у нас бесплатно. Воспользуйтесь электронным окном консультанта, формой ниже или номером телефона (24 часа в сутки, 7 дней в неделю).
Когда нельзя продать квартиру с долгами?
В некоторых случаях наличие коммунального долга может привести к тому, что собственник лишится права предлагать жилье. Следующий случай является препятствием для продажи недвижимости.
- На квартиру наложен арест,
- В отношении владельца недвижимости начат процесс банкротства.
Наложение ареста на недвижимость означает, что на квартиру наложены ограничения. Это означает, что сделки купли-продажи могут быть оформлены, но Федеральная регистрационная служба отказывается регистрировать право собственности покупателя на недвижимость. Такое ограничение может быть наложено судом или ФСБ в рамках исполнительного производства по взысканию долгов владельца недвижимости.
Это может быть вызвано не только долгами по ЖКХ, но и нарушениями других обязательств собственника, таких как ипотека, кредит или диета. Суд также может наложить ограничения, если квартира является разницей.
Помимо суда, ограничения могут быть наложены следственным органом.
Процесс неплатежеспособности также является ограничением на продажу физических лиц. Этот вид финансового оздоровления очень редко применяется к гражданам, но потенциально может настигнуть. В процессе несостоятельности имущество должника находится в распоряжении финансового управляющего и не может быть продано физическими лицами.
Когда возникает обязанность платить за квартиру?
Согласно статье 5 раздела 153 Жилищного кодекса РФ, обязательство нового собственника квартиры возникает только с момента правильной регистрации его собственности.
Единственным исключением является задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Понятно. Статья 158(3) ЖК РФ предусматривает, что новый собственник обязан оплатить расходы на капитальный ремонт с участием предыдущего собственника. Долг предыдущего собственника по капитальному ремонту автоматически переходит от продавца к покупателю недвижимости.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: 4 способа
Чтобы продать жилье с просроченными коммунальными платежами, можно воспользоваться любым из способов, разрешенных действующим законодательством. Они могут оплатить долг из своего депозита, из основной суммы долга или перевести долг на нового владельца квартиры. Продавцы также могут сами найти деньги для погашения долга.
Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца
Самый простой способ — это выплатить долг из собственных средств до сделки. Например, он может занять деньги у друга или родственников-родителей или взять кредит. В этом случае сделка происходит в «чистой» квартире, и, следовательно, долга нет.
Это удобно для покупателя, но не так выгодно для продавца. Взять деньги в долг непросто, а сумма задолженности может быть очень серьезной. Если владелец квартиры получает заем, он должен выплатить проценты по кредиту.
Способ 2: Выплата долгов с задатка
Самый простой способ оформить сделку — выплатить долг за дом из средств, переданных продавцу по договору задатка. В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, авансовый платеж включается в общую цену недвижимости. В этом случае продавец получает средства, из которых может быть выплачен долг.
Сделки купли-продажи осуществляются в отношении имущества, за которым уже нет долгов.
У такого подхода есть несколько недостатков. Оплата влечет за собой дополнительные обязательства между сторонами. Если по какой-либо причине покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца.
В свою очередь, если продавец не в состоянии выполнить сделку, он обязан вернуть задаток продавцу в размере двукратной предоплаты. По этим причинам сумма задатка обычно невелика и редко превышает 100 000 рублей, так как не требуется дополнительного риска для частей. Если обязательства по оплате коммунальных услуг достаточно велики, гарантия не может покрыть всю сумму.
Конечно, стороны могут договориться о любой сумме, но риск для обеих сторон возрастает.
Преимущество этого метода в том, что он подходит для ипотечных кредитов. Банки обычно очень щепетильно относятся к приобретаемому дому и требуют справку об отсутствии жилищных или совместных долгов. Аналогичные требования предъявляют пенсионные фонды, если часть расходов оплачивается материнскими сертификатами.
В договоре вклада должно быть четко прописано, что переведенные средства должны быть использованы для погашения долга.
Пример. Квартира стоит 3200, 000, 000 фрикций, а сумма к оплате составляет 125, 000 фрикций. Покупатель передает 125, 000 фрикций в качестве первоначального взноса по договору. Продавец оплачивает долг, что подтверждается неюридическим свидетельством или оплаченной квитанцией.
Способ 3: Оплата после сделки
В третьем решении долг закрывается не из первоначального взноса, а из собственного капитала, переданного по договору купли-продажи. Для расчета используется дверь или кредитный заем. В обоих случаях полный расчет с продавцом возможен только в том случае, если продавец подтвердит, что в данном случае он обязался оплатить дом и коммунальные услуги.
При таком способе оплаты основная сумма договора может быть перечислена при подписании договора купли-продажи или при получении выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и регистрации права собственности на недвижимость. Если продавец корректирует задолженность, то перечисляется сумма, равная задолженности по ЖКУ. В этом случае банк контролирует выполнение продавцом своих обязательств.
В договоре также может быть предусмотрено, что передача квартиры продавцом покупателю должна сопровождаться подписанием между сторонами закона о передаче. Одним из условий подписания передаточного акта является то, что продавец должен предоставить оплаченную квитанцию за коммунальные услуги.
Пример. Стоимость квартиры составляет 3300, 000 рублей, а долг — 250, 000 рублей; продавцу передается сумма 3050000, из которой оплачивается долг. Оставшиеся 250 000 кладутся на дверь или кредитное письмо. Продавец может получить доступ к этим деньгам, только если он представит в банк документы и докажет, что он не ведет чрезмерную деятельность. Если этого не происходит, деньги возвращаются покупателю.
Хотя этот метод более надежен для покупателя, он имеет свои недостатки. Во-первых, он не подходит для ипотеки — банк просто не даст разрешения на покупку квартиры в долг. Аналогично нельзя использовать материнский капитал — Пенсионный фонд России также откажется выделять средства на долговую квартиру.
Во-вторых, требуются дополнительные расходы — аренда или открытие аккредитива. В-третьих, этот способ занимает много времени и требует большой бюрократической волокиты.
Способ 4: Перевод долга на покупателя
Еще один способ купить квартиру с долгом за жилье и коммунальные услуги — перевести долг на покупателя. Возможность такого решения подтверждается положениями статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Важным условием перевода одного долга на другой является согласие кредитора (управляющей компании или поставщика). Без этого согласия соглашение о переводе долга недействительно.
При использовании данного способа процедура выглядит следующим образом
- Собственник квартиры письменно уведомляет кредитора о переводе долга на другое лицо.
- Если управляющая компания или ресурсоснабжающая организация согласны, продавец и покупатель заключают договор, по которому долг переводится на покупателя.
- Как вариант, вместе с основным договором может быть заключено дополнительное соглашение. По условиям соглашения долг должен выплатить новый владелец квартиры.
Такое соглашение удобно для покупателя, но также создает риски для продавца, так как существует риск, что покупатель не заплатит покупателю, а с продавца будет взыскан долг.
Что должно быть в договоре?
В договоре должна быть указана следующая информация
- Точная сумма задолженности, а также название и информация кредитной организации,
- Стоимость квартиры за вычетом суммы долга,
- Срок исполнения долгового обязательства, например, 15 дней после регистрации права собственности.
Дополнительное соглашение (приложение к основному договору) должно содержать аналогичную информацию.
Пример. Стандартная стоимость квартиры составляет 3100 000 рублей, а долг за жилье и коммуналку — 115 000 рублей. В таком случае в договоре купли-продажи устанавливается цена недвижимости в размере 2985 000 рублей, но покупатель берет на себя долги продавца.
Несмотря на простоту этого метода, он имеет ряд недостатков. Опять же, перевод долга не подходит для ипотеки. Банки просто откажутся покупать квартиру с непогашенными долгами.
Но главный недостаток заключается в том, что кредиторы могут быть представлены более чем одной организацией (управляющей компанией). Во многих случаях потребитель заключает договор не только с управляющей компанией, но и непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, которая поставляет воду, электричество, отопление и т.д.
Для использования этого метода необходимо согласие всех коммунальных служб. В противном случае на покупателя может быть переведена только часть долга, а для оставшейся задолженности необходимо использовать другие методы решения вопроса.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей тот факт, что квартира обременена коммунальными долгами. Их расчеты основаны на том, что покупатель проверяет задолженность, не принимая ее во внимание, и не оплачивает полную стоимость квартиры. Такое поведение не имеет практического смысла.
Как уже говорилось выше, кроме оплаты ремонта, никакого долга у покупателя не остается, но он остается у бывшего владельца квартиры. Даже если по адресу покупателя приходят показания, он не обязан их оплачивать. Суды легко обосновывают это.
Напротив, в интересах продавца, чтобы покупатель заставил управляющую компанию и поставщика услуг подписать новый договор на его имя. Если он не сделает иначе, доказательства будут поступать на имя гражданина, продавшего недвижимость. Даже если квартира продана, он остается официальным потребителем коммунальных услуг до тех пор, пока новый владелец не подпишет новый договор.
Нужна ли помощь юриста?
Продажа квартир с долгами от коммунальных служб — не редкое явление на вторичном рынке недвижимости. В большинстве случаев используется система, при которой обязательство оплачивается авансовым платежом, вносимым покупателем. Другие формы более сложны и не применяются в случаях использования кредитных средств или государственных сертификатов.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда вам необходимо купить или продать квартиру с просроченными коммунальными платежами, лучше всего проконсультироваться с юристом. Он объяснит, как лучше всего обеспечить безопасность сделки и избежать ненужных рисков в данном случае.
Беседы и консультации по телефону — самый быстрый способ получить ответ. Через форму ниже — примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Кому переходят долги после продажи квартиры?
Многие ошибочно полагают, что долги коммунальщиков переходят к новому владельцу при продаже имущества. Это не так: статья 53, раздел 5 ЖКРФ гласит, что с момента регистрации права собственности обязанность по оплате коммунальных услуг и жилых помещений возникает у собственника. Прежние обязательства остаются за предыдущим собственником — продавцом.
Исключение составляет оплата капитального ремонта. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности новый владелец обязан платить предыдущему владельцу.
Важно! После продажи квартиры договор перезаключается между управляющей компанией и новым собственником. Нередко компании переводят долги предыдущего владельца на молодого и требуют их оплаты. Это проще, чем разбираться со старым владельцем.
Вы можете бесконечно судиться с управляющей компанией, теряя время и деньги. Однако, чтобы избежать проблем в дальнейшем, рекомендуется использовать некоторые из следующих методов
Проведите исследование, и ваш юрист свободно расскажет вам, как не совершить ошибок при продаже квартиры в вашем случае
Оплата долгов с задатка
Данная схема продажи квартиры с коммунальным долгом кажется очень простой. Продавец просто получает задаток от покупателя и погашает долг. Затем он получает от коммунальной компании справку об отсутствии задолженности, которую ему необходимо предъявить покупателю.
Возможны два варианта сделки
- По договору предоплаты с последующим оформлением договора купли-продажи (далее — ДКП). Основной договор купли-продажи заключается после закрытия долга, и договор сразу подается в Федеральную регистрационную службу.
- По основному договору ТВ с Задатком. Документы сразу подаются на регистрацию. В это же время продавец разбирается с долгом.
Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 рублей. Из них она должна 300 000 000 рублей коммуналке. Покупатель платит 300, 000 рублей в качестве прогресса в основной структуре SAE, документ сразу же подается на регистрацию, а продавец занимается долгом.
Важно: В договоре обязательно должно быть указано, что продавец обязуется погасить долги по ЖКХ до составления Conveyancing Act. В противном случае авансовые платежи могут быть потрачены на другие нужды.
Плюсы и минусы разных способов
Каждый способ продажи квартиры с отсрочкой платежа имеет свои преимущества и недостатки.
| Способ | Преимущества | Плюсы и минусы |
|---|---|---|
| Погашение долга за счет депозита. | Этот метод лучше всего использовать при покупке ипотечной квартиры. Аванс может быть внесен продавцом в счет оплаты жилищно-коммунальных платежей | Если сумма задолженности велика (> 100, 000 рублей), не все покупатели согласятся на сделку. |
Если на квартиру наложен арест
Судебный устав применяет запрет на регистрацию недвижимости, если у владельца есть долги по коммунальным услугам, кредитам или другим платежам. При наличии запрета квартира не может быть продана. Федеральная регистрационная служба просто не регистрирует переходы прав собственности.
Узнать о запрете можно через онлайн-сервис Росреестра. Однако желательно заказать электронную выписку из ЕГРН, так как информация там обновляется редко. Она стоит 350 рублей и высылается по электронной почте в течение трех дней.
В ней будет содержаться информация о дате запрета и сведения о судебных решениях, вынесенных Федеральным ведомством Бундесрата.
Адвокат, автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет).
Чтобы снять запрет, необходимо оплатить только долг, из-за которого был наложен запрет. Затем мировой судья выносит постановление о прекращении исполнительного производства и направляет документ в бюро по восстановлению утраты для снятия ограничения.
Они также могут подтвердить долг перед продавцом через банк Run Procedure. Однако, если вы числитесь там в качестве должника, это не означает, что на квартиру наложен арест за коммунальные услуги. Актуальную информацию вы получите только в ЗАГСе.
Как получить справку по долгам ЖКХ?
Независимо от того, как была проведена сделка, всегда потребуется выписка об общей сумме, полученной за коммунальные услуги. В качестве гарантии вам нужно будет определить сумму, необходимую для определения суммы долга, которая будет передана в хранилище или покупателю.
Примечание: Как правило, компании по управлению зданиями выдают статус только в отношении суммы, причитающейся за обслуживание мест общего пользования. Необходимо получить информацию о суммах, причитающихся компаниям по водо-, газо- и электроснабжению. Капитальным ремонтом может заниматься другая компания. Все зависит от региона и его правил.
Пошагово, как выглядит процесс:
- Продавец обращается в компанию, которая занимается сертификацией.
- Для каждой обслуживающей организации сертификаты оформляются в течение 10 минут.
- Когда все справки о задолженности по счетчикам готовы, нужно обратиться в коммунальную компанию, чтобы получить информацию о других услугах, которые вы задолжали.
Если коммунальная компания выдает одну справку, обращаться к другим поставщикам услуг не нужно. Вам нужно будет позвонить в коммунальную компанию для получения дополнительной информации. У всех свои правила.
Документы
Продавцам достаточно одного паспорта и выписки из реестра, подтверждающей право собственности.
Расходы
Компании могут взимать плату за получение справки. Обычно стоимость не превышает 200 рублей.
Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами
С юридической точки зрения, если все сделано правильно, продажа квартиры с просроченной задолженностью не представляет риска ни для одной из сторон. Единственный риск для покупателя заключается в том, что управляющая компания может «забыть» о долге предыдущего владельца по закону и попытаться взыскать его с нового владельца. Покупателю, возможно, придется прекратить подачу электроэнергии, воды или других услуг.
Любые незаконные действия управляющей компании должны быть доказаны судом. Поэтому их следует обязать погасить долг до регистрации перехода права собственности. .
Ответы юриста на частые вопросы
Могу ли я купить квартиру в долг, если для покупки использовался материнский капитал?
Нет. Для перечисления средств материнского капитала в ПФР необходимо предоставить информацию об отсутствии задолженности, и сделка не будет одобрена. Однако долг можно погасить преддоговорным задатком и оформить основной АКТ.
Могу ли я продать свою долю в квартире с долгом за коммунальные услуги второму собственнику? Что происходит с долгом?
В любом случае, долг делится поровну. Продавцу проще погасить долю первым взносом до подписания договора. Если он этого не сделает, второй владелец может распределить долг через суд и должен будет выплатить его снова.
Как продать квартиру с долгами по ипотеке, если я была замужем и купила ее, когда развелась? Что будет с долгом?
Все зависит от вашего соглашения или судебного решения. Обычно вырученные от продажи деньги делятся поровну между супругами как долг. Они не переходят к новому владельцу — их должны выплатить вы.
Как я могу быстро продать квартиру, если у меня есть долги?
Самый быстрый способ продажи — через залог или через дверь. Передача долгов занимает больше времени.
Может ли ЗАГС отказать в регистрации сделки, если у коммунальщиков есть долги?
Возможно, если судебный пристав-исполнитель наложил запрет на регистрационные действия. Запрета нет, но если есть долги, то сделка будет зарегистрирована. Справки о коммунальных долгах не требуются сотрудникам Регистра, и никто, кроме покупателя, их не контролирует.