Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оценка необходима, если собственник хочет продать недвижимость. Если собственник имеет доступ к имуществу и может оценить его, хотя бы временно, это хорошо. Однако во многих случаях лицо, владеющее долей в доме, не только не присутствует в собственности, но и редко посещает ее.

В таких случаях профессиональная оценка недвижимости становится еще более важной.

Другая обычная ситуация, когда такая оценка необходима, — это когда собственник или группа собственников хотят заставить совладельца выкупить незначительную долю совладения. Такая практика применяется, когда совладелец, решивший продать всю квартиру, решает, что в сделке участвует только один собственник.

Данный вид спора разрешается в суде, но прежде чем дело будет рассмотрено по существу, стороны должны оценить стоимость спорной доли совладельца. Если дело выиграно, то собственник, инициировавший разбирательство, должен выплатить компенсацию ответчику (полную стоимость ничтожной доли) и получить взамен долю в собственности.

Оценка доли может быть проведена при подготовке к подаче иска или во время самого процесса.

Определение доли собственника-резидента также требуется в следующих случаях

• По сделке (купля-продажа, а также наследование, обмен и т.д.) или по наследству,
• Страхование имущества,
• оставление части резиденции в качестве гарантии по кредиту,
• использование доли в уставном капитале компании.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Если владельцы решили продать все квартиры вместе одному покупателю и распределить вырученные средства в соответствии с долями, расчет цены доли не представляет сложности.

Вначале владельцам необходимо узнать рыночную стоимость переоборудуемой недвижимости. Эта сумма рассчитывается опытным оценщиком или самим владельцем — с помощью простого сравнения. Для этого необходимо провести мониторинг баз данных и поиск в интернете объектов недвижимости с похожими описаниями и параметрами продаваемого объекта.

Важно, чтобы записи были актуальными. Недвижимость должна быть либо выставлена на продажу в данный момент, либо недавно продана.

Если покупатель согласен с таким подходом и не возражает против полученной цены, стороны не имеют права обращаться к независимому оценщику.

При расчете стоимости всей квартиры, которую все дольщики решили продать одновременно, необходимо учитывать следующие показатели

1. Площадь.
2. Этажность.
3. Количество комнат.
4. Наличие ремонта.
5. Месторасположение.
6. Тип и год проживания.
7. Окружающая инфраструктура.

После сделки купли-продажи каждый дольщик получает определенную сумму. Она рассчитывается исходя из «рыночной цены всей квартиры дома * * размер доли».

Пример: четыре собственника имеют по 1/4 доли в двухкомнатной квартире в Москве в спальном районе. Недвижимость относится к стандартной категории. Совладельцы решают продать недвижимость одному покупателю. На рынке недвижимости цены на аналогичные квартиры колеблются от 6 до 8 млн рублей (в зависимости от региона).

После тщательного анализа данных собственник решает, что реальная стоимость принадлежащей ему квартиры составляет 6 млн рублей. Это означает, что после сделки купли-продажи каждый из предыдущих владельцев получит 1,5 млн рублей (6 млн / 4 доли * 1 доля). Эта цена называется идеальной ценой доли.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При продаже доли в квартире важно отдать предпочтение тем, кто получил компенсацию. Если покупатель третий, то все понятно — стоимость рассчитывается исходя из реальной стоимости и параметров недвижимости. Однако если покупатель известен и близок к продавцу, могут быть задействованы так называемые «субъективные факторы».

Собственник имеет право договориться о частичном освобождении и скидке на акции покупателю. В этом случае цена является индивидуальной и не подлежит разумному объяснению со стороны опытного оценщика (фактически, собственник просто получает и определяет конкретную стоимость). Этим правом продавец может воспользоваться, а может и не воспользоваться.

Пример. После развода гражданин Н., являющийся собственником ½ доли в праве общей собственности на объект недвижимости, захотел продать свою долю в этом объекте в пользу бывшей жены. Женщина проживала в квартире с несовершеннолетним ребенком, рожденным от Н..

Женщина приобрела отчуждаемую долю, исходя из своих предпочтений, так как другие доли принадлежат ей.

Факторы, влияющие на цену положительно

Несмотря на понижательный дисконт, некоторые акции по-прежнему оцениваются выше, чем другие. Это связано со следующими факторами ценообразования

Описание, преимущество для покупателя.

Свободный доступ к дому (до 30% по сравнению с первой расчетной стоимостью).

Это означает, что покупатели могут сразу начать пользоваться своей частью недвижимости без проблем и дискомфорта, как, например, активные совладельцы.

Если существует риск того, что у потенциальных покупателей возникнут проблемы при обустройстве в квартире, стоимость недвижимости снижается.

Распределение количества комнат по количеству собственников/долей (до 50% от цены).

Этот фактор оценивается покупателем. Это связано с тем, что при таком совпадении приобретается общая собственность, а также собственно изолированные комнаты. Обычно решение о таком использовании квартир «на комнату» принимают сами собственники (добровольно) или (обязательно) суды, когда у них есть объективная возможность распределить дом.

Например, идеальным вариантом для продажи считается

• 1/2 доля в двухкомнатной квартире,
• 1/3 доля в 3-комнатной квартире. В каждой из них может быть три собственника (у каждого по 1/3 доли) или только два собственника. Важно отметить, что количество комнат все равно соответствует общему количеству долей.

Большая площадь квартиры (до 30% от стоимости).

Соответствующая площадь пола — это возможность совершать различные сделки с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю площадью 80 кв. м, для проживания М, в будущем он может предложить другому владельцу «обменять» ее на две квартиры площадью 40 кв. м. Это невозможно. Это невозможно в случае с меньшими долями (например, средние перегородки в спальнях).

Только один дольщик (макс. 20% от стоимости).

Проживание в квартире с одним совладельцем является более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с двумя или более совладельцами. Общие правила таковы. ‘Чем меньше собственников или совладельцев, тем выше цена’.

У сособственника есть отдельная собственность, но он живет в квартире, в которой продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор может стать большим бонусом. Ведь он означает, что в будущем другой совладелец может просто переехать. Кроме того, покупатели признают неконфликтными совладельцев, которые относятся к другой недвижимости.

Квартира, в которой продается долевая собственность, полностью пуста (до 100% стоимости).

Этот вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже если в квартире нет жильцов, что может быть временным явлением. Оно может длиться до тех пор, пока остальные совладельцы не станут совершеннолетними и не вернутся из своих заграничных поездок. Однако часто возникает конкуренция за покупку долей в таких квартирах.

Продажа доли без оценки

Определение стоимости недвижимости обычно не представляет сложности. Существует несколько способов сделать это.

На сайте	Методы.
1	Обращение в профессиональные организации
2	Анализ аналогичных предложений на рынке

Стоимость может быть определена собственником по собственной инициативе. Единственное ограничение — недвижимость должна продаваться не ниже 0,7 от ее кадастровой стоимости. В противном случае необходимо заплатить повышенный налог.

С долевой собственностью ситуация сложнее. Как показывает практика, большинство собственников определяют общую ценовую стоимость квартиры, когда собираются продать часть своего жилья третьему лицу. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире стоимостью P 3 000 000.

Такая доля называется идеальной долей. Когда квартира продается не целиком, а по частям, снять ее с продажи практически невозможно.

Брокеры рекомендуют устанавливать цены на 20-30% ниже идеальной доли. Но даже в этом случае быстрая продажа не гарантирована.

В [формат текущей_даты = ‘y’] рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей квартир. Она пользуется популярностью, и основная причина переизбытка предложения — неоправданно высокие цены.

Как правило, завышенные цены создаются брокерами. При обращении в агентство недвижимости специалист сразу подводит продавца к максимальной цене.

Однако достижение такой стоимости не гарантировано. Недвижимость остается на рынке в течение 6-12 месяцев. По истечении этого времени офис предлагает значительное снижение цены. Владелец соглашается, желая продать часть дома.

Чтобы не тратить время на ненужное ожидание, вы можете сами оценить свою долю. Рассмотрим способы, как это сделать.

Без определенного порядка пользования

Договор аренды предусматривает согласование с совладельцами или судебное решение о пользовании квартирой. Средства могут быть применены к домам, разделенным на доли. Если доля соответствует одной из комнат, то гражданин получает право постоянного пользования этой комнатой и местом общего пользования.

Во многих случаях граждане не имеют такого документа, так как определить порядок пользования в квартире одной комнатой не представляется возможным. Поэтому гражданин на законных основаниях сохраняет за собой долю, но вселиться в комнату не может.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше конечная стоимость дома.

Листинг.	Цены будут расти	Комментарий.
У недвижимости нет других арендаторов	+50% к цене.	Такая ситуация встречается редко. Однако многие граждане желают купить часть недвижимости и пользоваться всей квартирой. Даже если ситуация временная (совладельцами являются несовершеннолетние, заключенные или люди с другим жильем), рынок выгоден.
Вторая доля сдается в аренду.	+10%.	Совладельцы определяют порядок пользования, и каждый имеет ту собственность, которую считает нужной. Доля пропорциональна общей площади квартиры.
В квартире только два собственника.	+20%.	Чем больше совладельцев, тем меньше собственность. И доля, которую они имеют, не имеет значения: даже если они покупают 2/3 доли, это означает, что на практике они могут использовать только 1/3 собственности. Таким образом, если есть два совладельца с равными долями в объекте.
Широкое расширение.	+30%.	На практике двухкомнатную квартиру площадью 80 кв. м можно обменять на двухкомнатную квартиру площадью 80 кв. м. Таким образом, покупатель может добиться обмена позже.
Разделение комнат по количеству собственников.	+40%.	Например, квартира с изолированной комнатой, если есть два совладельца.
Хорошие отношения между совладельцами.	+20%.	Если второй владелец не ограничивает использование жилья, это является важным преимуществом для цены. На рынке квартир с конфликтующими соседями предпочтение отдается «профессиональным соседям».

Порядок оценки

Раньше необходимо было выяснить, сколько стоит идеальная доля. Затем следует проанализировать положительные и отрицательные факторы. Цена рассчитывается в соответствии с идеальной долей.

Пример: трехкомнатная квартира оценивается в 9 000 000 пенсов; есть три совладельца, один из которых несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составляет 9, 000, 000/3 = 3, 000, 000.

Один несовершеннолетний собственник снижает цену на 30 %. Возможность использования долей увеличивает выкупную цену на 20 %. Таким образом, цена становится P 2, 700, 000.

Однако, чтобы быстрее продать акции, целесообразно снизить цену еще на 10-15 %. Исходя из этой цены, недвижимость можно продать.

Чтобы узнать, сколько стоит квартира, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании полученных результатов можно произвести расчеты. Кроме того, необходимо участие эксперта.

Однако перед продажей недвижимости желательно проконсультироваться с юристом. Чтобы получить точные советы от специалиста, необходимо объяснить ситуацию в форме обратной связи.

• В связи с постоянными изменениями в законах, нормативных актах и судебной практике обновление информации на сайте может быть невозможным.
• Поскольку ваша юридическая проблема в 90% случаев носит личный характер, защита независимых прав и базовые варианты разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и приводят только к осложнениям!

Поэтому немедленно обратитесь к юристу за бесплатной консультацией и избавьтесь от проблемы позже!

Порядок продажи долевой недвижимости

В отношении долевой собственности необходимо соблюдение ряда условий.

• Квартира не может быть продана третьему лицу без разрешения других совладельцев.
• Рекомендуется направить письменное уведомление о продаже другим совладельцам. Вы можете попросить их написать ответ, подтверждающий уведомление.
• У совладельцев есть один месяц на размышление. Затем они должны согласиться или отказаться от продажи, причем отказ оформляется документально.

Если несколько собственников желают купить, продавец имеет право выбрать, с кем из них иметь дело.

Как рассчитать стоимость доли?

Многие совладельцы совершают одну и ту же ошибку. Выкупить или продать долю, стоимость которой рассчитывается исходя из рыночной цены и размера доли.

SJ — стоимость доли- CD — цена квартиры или общая сумма, полученная за продажу недвижимости-.

Например, если квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 дома и согласен продать ее за 2 миллиона. Такой метод расчета оправдан только в том случае, если продается вся квартира. Вырученные от продажи средства распределяются в соответствии с долей собственника. В таких случаях требование получить 2 миллиона является обоснованным.

Если объект недвижимости или третий сособственник желает выкупить долю, ее рыночная стоимость должна быть ниже. Приведенные выше численные расчеты не могут быть использованы. Это связано с влиянием ряда факторов.

1. Текущая рыночная стоимость доли в квартире значительно ниже расчетной цифры,
2. Сложности с использованием квартиры — проблемы часто приводят к суду,
3. Поскольку покупатель имеет только одну долю в квартире, а не право пользования конкретной комнатой, необходимо обсудить использование комнаты с другими жильцами или решить вопрос в суде.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире — сложный процесс, и многие собственники обращаются к профессионалам рынка. При продаже доли третьему лицу необходимо провести независимую оценку доли.

Для расчета рыночной стоимости одной доли (АА) специалисты по недвижимости используют следующие виды

Rs кв. м — рыночная цена квартиры, в которой оцениваются акции — RD — дробный размер — K — понижающий коэффициент, который отражает неликвидность акций.

Понижающие коэффициенты рассчитываются заранее с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат и возможности установления законного порядка на комнату. Как правило, коэффициент составляет от 0,1 до 0,5, но может и превышать этот срок.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Без опыта работы с недвижимостью оценить стоимость доли очень сложно, так как необходимо учесть множество оттенков и определить ликвидность объекта. Для начала давайте разберемся, какие факторы заслуживают внимания.

• Письменное соглашение между акционерами, требуется нотариус,
• решение суда, определяющее порядок использования имущества.

Помимо вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет тип сделки, санитарное и техническое состояние недвижимости, размер кухни, расположение дома, экологическое состояние и инфраструктура района и т.д.

Агенты по недвижимости требуют снижения цены. Если остальные собственники не проживают в квартире, доля часто продается повторно, а несовершеннолетние, пожилые или недееспособные сособственники ставятся на учет у нарколога или психиатра.