Выселение — это принудительное выселение по решению мирового судьи. Это крайняя мера, которая может быть назначена только судом.
Выселение жильцов регулируется следующими законами и правилами
§§ 84-91 Закона о жилье, где разъясняются основания и порядок выселения жильцов местными органами власти; § 446 Гражданского процессуального кодекса, где говорится, что за долги не может быть изъято только жилье; § 78 Закона об ипотеке, согласно которому владелец заложенной квартиры изымает ее в связи с неуплатой ипотечного кредита. Выселение людей, утративших семейные отношения с владельцем квартиры, регулируется статьей 35 Закона о жилье.
Процесс выселения и причины его необходимости зависят от трех основных групп жильцов
- Наниматели государственного жилья,
- Собственники,
- Арендаторы и семьи владельцев.
Выселение нанимателей
Жильцы государственного жилья и их семьи могут быть выселены в следующих случаях
- они не оплачивают счета за коммунальные услуги в течение шести месяцев подряд; или
- здание признано опасным или непригодным для проживания; или
- систематические нарушения правил пользования квартирой, приводящие к порче общего имущества и ущемлению прав соседей; и
Если государственное жилье признано аварийным, жильцы и их семьи могут быть переселены только в аналогичную по площади и условиям проживания квартиру.
В случае неуплаты коммунальных платежей жильцов выселяют в меньшие по площади жилища — 6-10 квадратных метров на каждого переселяемого. В большинстве случаев семьи переселяются из коммунальных квартир в общежития из-за неуплаты коммунальных платежей.
Жильцы могут быть выселены без предоставления альтернативного жилья только в том случае, если они систематически нарушают санитарно-гигиенические нормы или права соседних жильцов, или если они производят несанкционированную перепланировку, наносящую серьезный ущерб зданию.
Выселение собственников
Собственники и члены их семей могут быть выселены из квартиры, если
- систематически нарушаются правила проживания в квартире; или
- имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги, ипотеку или алименты.
- Жилье признано непригодным для проживания.
Процедура выселения выглядит следующим образом
- Орган управления (ТСЖ или УК), уполномоченный собирать с граждан плату за коммунальные услуги, подает заявление в суд.
- Суд оценивает причины несвоевременной оплаты коммунальных услуг и устанавливает срок погашения задолженности (от трех месяцев до одного года).
- Если требования суда не выполняются, мировой судья предупреждает семью о необходимости освободить квартиру за 30 дней до истечения срока.
- Если судебный пристав не выполняет требования суда, семья выселяется судебным приставом.
Выселение должно производиться в присутствии как минимум двух представителей жилищно-эксплуатационной компании.
Важно отметить, что домовладельцы не имеют права выселять за коммунальные или иные обязательства, превышающие в два раза минимальную площадь, необходимую для проживания нанимателя.
Например, если в квартире проживают два члена семьи, а минимальная площадь на одного человека в этой квартире составляет 15 кв. м, владелец может выселить такую семью и продать квартиру. Площадь квартиры превышает 15*3*2 = 90 кв.
м. При этом только часть средств, вырученных от продажи квартиры, может быть направлена на погашение задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Если собственника выселяют из разрушенной недвижимости, ему предлагают либо аналогичное жилье, либо денежную компенсацию, равную рыночной стоимости старой квартиры.
Выселение бывших членов семей
Внешней причиной в данном случае является развод или лишение одного из родителей родительских прав.
Бывший супруг или родители собственника подлежат выселению по первому требованию собственника — в случае отказа выселение производится правоохранительными органами по решению суда.
Важно отметить, что бывший родительский родственник или наследник доли, добровольно отказавшийся от права приватизации, может быть выселен только в том случае, если
- злоупотребление жильем,
- регулярного ухудшения состояния общего имущества,
- нарушение прав и законных интересов соседей.
Домовладелец или ответственный квартиросъемщик должен заранее уведомить жильца о необходимости привести жилье в нормальное состояние (например, убрать скопления мусора или сделать необходимый ремонт). Для устранения нарушения должны быть установлены разумные сроки (1-3 месяца).
Как отсрочить выселение
Срок неуплаты коммунальных платежей составляет шесть месяцев, после чего арендатор может быть выселен (статья 90 ЕС). Для собственников этот срок законодательно не определен и зависит от времени неуплаты и наличия других домов для неплательщиков.
Суд может предоставить дополнительный льготный период до выселения неплательщика, если
- неплательщик не в состоянии работать; или
- при наличии серьезных условий проживания, вызванных внешними причинами; и
- в случае, если в квартире проживает несовершеннолетний,
- в случае болезни или смерти одного из членов семьи.
Он также может заключить сделку с коммунальной службой о том, как урегулировать задолженность. Важен не размер долга, а максимальный период просрочки. В большинстве случаев при частичном ежемесячном погашении долга можно избежать выселения при минимальной сумме (1000-2000 рублей в месяц).
Судебная практика
В 2015 году правление кооператива «Новые дома» обратилось в М. районный суд с заявлением о взыскании с гражданина Р. задолженности в размере 100 000 рублей за коммунальные платежи. Должник в судебное заседание не явился, и суд принял решение о взыскании суммы 108 000 рублей, рассчитанной с учетом пени и издержек.
Мировой судья установил, что должник официально безработный и в его собственности находится только квартира площадью 40 квадратных метров. После повторного обращения в суд было вынесено постановление о проведении аукциона по продаже жилья неплательщика, в результате которого должник и квартиросъемщик не стали платить за переселение в квартиру площадью 25 кв. м.
В 2017 году И., жительница муниципалитета, задолжала коммунальщикам 80 000 рублей, последний платеж был произведен семью месяцами ранее. Сотрудники муниципалитета обратились в суд, который установил срок в два месяца для оплаты части долга неработающим гражданам. В результате меня переселили в общежитие в соответствии со статьей 90 РФ.
Для нанимателя социального жилья, которому задержали выплату долга на шесть месяцев, прекращение оплаты коммунальных услуг неработающим может привести к выселению собственника, если площадь его квартиры превышает минимальную норму в два раза. Чтобы избежать выселения, собственнику следует избегать длительных задержек и договариваться с представителем управляющей компании об отсрочке платежей.
Основания
Если человек живет в коммунальной квартире и отказывается платить ежемесячные взносы в какую-либо коммуналку, он может быть привлечен к ответственности за нарушение закона.
Основные основания и условия для выселения из коммуналки за долги по оплате жилья
- Платежи за все категории коммунальных услуг не производятся более шести месяцев.
- Отсутствуют разумные основания для объяснения задолженности.
Законодательная база:
- Жилищный кодекс Российской Федерации, статьи 90, 91, 103, 153,
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации,
- Гражданский кодекс Российской Федерации,
- Конституция Российской Федерации,
- Решение «Об утверждении правил пользования жилыми домами».
Если в муниципальном поселении проживает несколько человек, то ответственность за неуплату коммунальных услуг несут все совершеннолетние жильцы, а также квартиросъемщики.
Право на выселение жильцов принадлежит непосредственно судебному приставу-исполнителю, действующему на основании действующего постановления о выселении. Сотрудники управляющей компании не могут заставить жильцов покинуть помещение.
Размер задолженности
Статья 90 Жилищного кодекса гласит, что основанием для выселения из муниципальной квартиры является неуплата за все услуги в течение шести месяцев.
Сумма не имеет значения — если гражданин не оплатил услуги за шесть месяцев, он может быть выселен.
Если гражданин вносит единственный платеж за коммунальные услуги, то период накопления долга приостанавливается и внешняя причина исчезает.
Предоставление другого жилья
Если гражданин не платит более шести месяцев и подлежит выселению по решению суда, ему обязаны предоставить альтернативное жилье.
Площадь будет значительно меньше — 6 квадратных метров на каждого члена семьи, — но никто не останется без крыши над головой.
Дом должен соответствовать санитарным нормам, иметь дренажную систему, воду и свет. Общежития предлагаются в качестве альтернативы после выселения из-за неуплаты зарплаты.
Ограничения
Существует несколько причин неуплаты, которые являются обоснованными и не ведут к выселению из муниципальной квартиры.
- Если квартиросъемщик или его родственник-родитель тяжело болен в течение длительного времени.
- Нетрудоспособный родственник родителя,
- Дети-инвалиды в семье,
- потеря платежеспособности в связи с сокращением штата, потерей работы или других источников дохода (задержка пенсионных выплат, субсидий).
В статье 108 Гражданского кодекса приведен перечень лиц, которые не подлежат выселению из жилья социального найма, даже если у них есть просрочка
- Лица пенсионного возраста,
- Люди с инвалидностью 1 или 2 категории или неспособные заниматься торговлей.
- Ветераны Великой Отечественной войны,
- Люди, имеющие не менее 10 лет непрерывного стажа работы в организации, предоставившей жилье,
- Члены семей военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и таможенных органов, погибших (пропавших без вести) при исполнении служебных обязанностей.
Если у человека нет другого естественного места для проживания, он не выселяется.
Порядок выселения из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг
Если гражданин, проживающий в муниципальном жилом помещении, в течение нескольких месяцев не оплачивает коммунальные услуги, ему направляется уведомление УК с требованием погасить задолженность.
Если долг остается неоплаченным более шести месяцев, местный орган власти, принявший квартиру, может предъявить муниципалитету иск о компенсации.
Доказательствами могут служить вклады сотрудников местного жилищного управления, справки о задолженности и обязательствах, а также дата последнего платежа.
После передачи дела на хранение вся процедура состоит из следующих этапов
Процесс доказывания включает в себя выселение человека из муниципальной квартиры вместе с другими членами семьи, а также выселение (изъятие) и вывоз личных вещей и домашних животных.
Нюансы и сложности
В проблемных ситуациях судебные разбирательства, связанные с выселением из муниципальной квартиры, могут возникнуть из-за долгов. Наиболее распространенными являются выселения людей, имеющих одного или нескольких несовершеннолетних детей.
В случае выселения из квартир с муниципальными долгами в качестве альтернативы часто предлагаются комнаты в общежитиях.
Это означает, что ребенка переселяют в худшие условия проживания. В этом случае суд отказывает в выселении ребенка. Если семья ребенка получает альтернативное жилье на тех же условиях, может быть вынесено положительное решение.
Во всех судебных слушаниях и процедурах, связанных с несовершеннолетними и сменой места жительства, присутствие уполномоченного органа является обязательным.
Принудительное выселение из неприватизированных квартир — регулярная проблема. Человек может отказаться покидать квартиру после вынесения судом решения и внешнего ордера. В таких случаях процедура выглядит следующим образом